【STEP3】買う｜物件と融資条件を検算する | サラリーマン不動産事業ラボ

このSTEPだけは、読むだけでは終わりません。提示された物件の数値を、自分の手で計算し直すところまでが合格条件です。

買値は、あとから直せない唯一の項目です。家賃は運営で守れます。経費も抑えられます。売値も出口の工夫で変えられます。買値だけは、契約した瞬間に固定されます。

このSTEPの合格条件

悲観・標準・楽観の3シナリオを作り、契約しない条件まで説明できる。

STEP3の全体像は、この2本にまとまっています。

表面利回りは、判断材料のごく一部です。空室と経費を引いた実質利回り、返済比率、DSCRの3つを出すと、その値段で成り立つかどうかがはっきりします。

レントロールも必ず自分で読んでください。満室想定の資料が、実際には募集停止の部屋を含んでいることがあります。

資料だけで決めないでください。建物の傷み方も、周辺の入居需要も、現地に立たないと分かりません。

そしてどこまでなら引き返せるかを、先に知っておく必要があります。買付証明の段階と、手付を打った後では、退く難しさがまるで違います。

同じ物件でも、金利と期間が変われば手残りは大きく動きます。物件を選ぶことと、融資を選ぶことは同じ重さです。

金利は最安を追うより、期間と条件のバランスで見ます。私は当初4.5%だった金利を、交渉で3.1%まで下げました。借り換えをしなくても動かせる余地はあります。

築古、ボロ戸建て、新築ワンルーム、新築一棟。どれも「良い・悪い」ではなく、向き不向きと固有のリスクがあります。

提案書を作った会社に「この価格は妥当ですか」と聞いても、返ってくる答えは限られます。聞く相手を分けることと、聞く内容を先に決めておくことが効きます。

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