毎月のローン返済、金利が高いまま”放置”していませんか？不動産投資ローンは、住宅ローンと同じで「借りたら終わり」ではありません。私自身、借りた後の金利交渉で金利4.5%を3.1%まで下げ、年間数十万円のキャッシュを取り戻しました。
この記事は、不動産投資ローンの金利が高い気がして「借り換え」を検討している人、これから融資を受けるので銀行選びで失敗したくない人のための記事です。私は鳥取在住・大家歴13年・38室を運営する現役サラリーマン大家で、スルガ銀行のフルローンから始まり、金利交渉・元金返済ストップ・かぼちゃの馬車ショックまで、銀行との攻防を一通り生き延びてきました。
先に結論：金利は「銀行を選ぶとき」と「借りた後の借り換え・交渉」の二段階で下げられます。多くの大家が片方しかやっていません。両方やるだけで、10年の手残りは大きく変わります。
まず、あなたの今の借入が”下げられる余地があるか”は、無料の借り換え診断で3分で分かります。この記事では、審査が厳しい銀行・通りやすい銀行の比較とランキング、そして借りた後に金利を下げる借り換えの使いどころまで、13年の実体験で解説します。
結論：審査が厳しい銀行・通る銀行の比較と、借りた後に金利を下げる方法
不動産投資で失敗する人の多くは、「一度借りたら、その金利で最後まで付き合うしかない」と思い込んでいます。これは誤解です。返済実績を積めば金利交渉はできますし、条件が合えば他行への借り換えで一気に下がることもあります。
金利は”借りるとき”だけの勝負じゃない。俺は借りた後の交渉で4.5%を3.1%にした。放置してる金利ほど、もったいないものはないぞ。
とはいえ、自分の金利が高いのか適正なのかは、他行の水準を知らないと判断できません。だから最初の一歩は「今の金利が下げられる余地があるか」を無料診断で確かめること。ここから始めれば遠回りしません。
📌 今の借入金利、下げられるか3分で診断
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【実録】スルガ銀行4.5%を3.1%に下げた金利交渉の全記録
私が初めて大きな融資を使ったのは、スルガ銀行のフルローン・金利4.5%でした。地方の一棟中古アパートを、自己資金をほぼ入れずに買った——今思えば、かなり無防備なスタートです。当時の私は「銀行が通してくれたんだから大丈夫」と思っていました。通ることと、正しい買い物であることは、まったく別物だと知るのは、もっと後のことです。
転機は購入から2年ほど経った頃。滞りなく返済してきた実績ができたタイミングで、私は金利交渉を申し入れました。「これだけ返済実績がある」「他行はこの水準だ」という数字を根拠に、感情ではなく事実で交渉した結果、4.5%が3.1%まで下がりました。わずか1.4%ですが、この規模の借入では年間数十万円のキャッシュフロー改善です。断られても失うものはゼロ。やらない理由がありません。
スルガのフルローンで買った時、俺は”審査に通った=正解”だと思ってた。あれは勘違いだ。金利は交渉で動く。動かせるものを放置するのは、ただの機会損失だ。
ちなみにこの後、私は松本と甲府の物件で同時にキャッシュが詰まり、スルガ銀行に「元金返済の1年ストップ」を申し入れて延命したこともあります。かぼちゃの馬車問題のときは、スルガから私の物件にも調査が入りました。銀行とは、借りて終わりではなく、その後も交渉し続ける相手です。だからこそ、金利という一番大きなコストは、下げられるうちに下げておくべきなんです。
今すでに高い金利で借りている人は、交渉に臨む前に他行水準を把握しておくと、根拠を持って話せます。借り換え診断はその”武器”になります。
📌 借り換え後の毎月の手残り改善額をシミュレーション
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不動産投資ローンの借り換えで金利が下がる仕組みと、向いている人
借り換えとは、今より低い金利の別の金融機関でローンを組み直し、元のローンを一括返済することです。金利差が大きいほど、また残債と残存期間が大きいほど、効果は大きくなります。
借り換えが効きやすい人
- 今の金利が3.5%以上と高め（特にノンバンク・スルガ系で借りた人）
- 残債が大きく、返済期間が10年以上残っている
- 購入時より年収・実績・資産が改善している
- 複数物件を持ち、金利差の影響が積み上がる
借り換えが向きにくい人
- 残債・残存期間が小さく、諸費用（事務手数料・登記費用）を回収できない
- すでに1%台の低金利で借りている
- 団体信用生命保険の条件が今のほうが良い場合
自分がどちらかは、残債・金利・残存期間を入れて試算しないと分かりません。ここも無料診断で数字が出ます。
変動金利 vs 固定金利：2026年の利上げ局面でどう守るか
2025年末以降、日本銀行の追加利上げが続いています。これから借りる人も、すでに変動で借りている人も、「金利が上がったらどうなるか」を先に数字で見ておくべき局面です。
| 変動金利 | 固定金利 | |
|---|---|---|
| 金利水準 | 低め（初期キャッシュフロー○） | 高め（初期キャッシュフロー△） |
| 返済額の安定性 | 金利上昇で増加リスクあり | 返済額が確定・計画しやすい |
| 2026年の局面 | 利上げ継続なら返済額増加 | 「安心料」を払う価値が上がっている |
| 向いている属性 | 物件CF余裕大・短期保有予定 | 長期保有・CF安定重視 |
私の考え方：不動産投資ローンは固定金利を扱う金融機関が限られます。だから「変動か固定か」以前に、「変動金利が1〜2%上がってもキャッシュフローがプラスを維持できるか」を必ずシミュレーションしてから借りる。これが利上げ局面の生存条件です。すでに変動で借りていて不安なら、借り換えで固定寄りに動くのも一手です。
そもそも「最初の銀行選び」で金利は大きく変わる
借り換えは”後から金利を下げる”手段ですが、最初に金利の低い銀行を選べれば、そもそも借り換えの必要が減ります。ここからは、これから借りる人向けに、損しない銀行選びの全体像を解説します。
大前提として、業者の「融資先はうちが紹介します」は要注意です。業者が紹介する銀行は、あなたの収支のためではなく「業者が物件を売るため」に最適化されています。銀行選びは、自分の属性と物件で主体的に動くのが鉄則です。
不動産投資で使える金融機関5タイプ｜金利・審査難易度の一覧
金融機関は大きく5タイプ。自分の年収・属性・物件規模で使える先がまったく異なります。まず全体像を掴んでください。
| 金融機関タイプ | 代表例 | 金利目安 | 審査難易度 | 推奨年収 | 最大融資額 |
|---|---|---|---|---|---|
| メガバンク | 三菱UFJ・三井住友・みずほ | 1.5〜2.5% | ★★★★★ | 800万円〜 | 数億円（上限なし） |
| 地方銀行 | 西日本シティ・北洋銀行 等 | 2.0〜4.0% | ★★★ | 500万円〜 | 1〜5億円 |
| 信用金庫 | 地域により異なる | 2.5〜4.5% | ★★ | 400万円〜 | 5,000万〜2億円 |
| 日本政策金融公庫 | 国民生活事業 | 2.0〜3.5% | ★★★ | 制限なし | 最大7,200万円 |
| ノンバンク | オリックス銀行・セゾンFD | 3.0〜5.0% | ★ | 300万円〜 | 2〜10億円 |
※金利・条件は2026年5月時点の目安。実際の適用条件は属性・物件・金融機関の方針で変動します。
【2026年版】審査に通りやすい順｜おすすめ金融機関ランキング8選
「種類は分かった、で具体的にどこ？」に答えます。サラリーマンが”最初の1棟”の審査を通しやすい順にランキングしました（金利の安さ順ではありません）。
| 順位 | 金融機関 | 種別 | 金利目安 | 向いている属性・物件 | この順位の理由 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1位 | 日本政策金融公庫 | 政府系 | 2.0〜3.5% | 投資実績なしでも相談可。上限7,200万円 | 実績ゼロ・自己資金が少なくても相談でき、1棟目の実績を作りやすい。だから最上位 |
| 2位 | 地元信用金庫 | 信用金庫 | 2.5〜4.5% | 物件所在エリアに強い | エリア密着で柔軟。担当者との関係構築で通せる初心者の主戦場 |
| 3位 | オリックス銀行 | ノンバンク | 3.0〜4.5% | 都市部区分・ワンルーム。年収400万〜 | 審査が速く柔軟。銀行系が難しい属性・区分でも通りやすい |
| 4位 | SBJ銀行 | 外資系銀行 | 3.0〜4.0% | 一棟・区分の両対応 | 柔軟審査で間口が広く、属性が弱くても可能性が残る |
| 5位 | セゾンファンデックス | ノンバンク | 4.5〜5.5% | 築古・地方物件にも対応 | 築古・地方でも通る間口の広さが強み。ただし金利が高めなので中位 |
| 6位 | りそな銀行 | 都市銀行 | 2.0〜3.5% | 年収700万〜。提携業者経由で通りやすい | 通れば好条件だが、年収700万〜が目安で初心者には壁が高い |
| 7位 | ソニー銀行 | ネット銀行 | 2.0〜3.0% | 都市部物件 | 金利は低いが審査はやや厳しめ。初心者は通りにくく中下位 |
| 8位 | 三井住友トラストL&F | 信託系 | 2.0〜3.5% | 高属性・一棟アパート向け | 高属性・一棟向け。実績を積んでから挑む最終候補 |
【評価軸】①審査の通りやすさ ②1棟目の実績の作りやすさ ③物件・エリアの間口 ④金利・条件のバランス。属性・実績が上がるほど、下位の低金利行（メガ・信託・ネット銀行）が現実的になります。※金利は2026年5月時点の目安。
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【年収別】いくら借りられる？融資目安の一覧
融資額の目安は一般に年収の7〜10倍。ただし自己資金・他の借入・物件の収益性で大きく動きます。
| 年収 | 融資目安（年収×7〜10倍） | 使いやすい金融機関 | 目安の物件規模 |
|---|---|---|---|
| 400万円未満 | 2,800〜4,000万円 | ノンバンク・政府系 | 築古戸建・ワンルームマンション |
| 400〜600万円 | 2,800〜6,000万円 | 信用金庫・地方銀行 | 区分マンション・小規模アパート |
| 600〜800万円 | 4,200〜8,000万円 | 地方銀行・一部メガバンク | 木造アパート・一棟マンション |
| 800〜1,000万円 | 5,600万〜1億円 | 都市銀行・信託銀行 | 一棟マンション・商業ビル |
| 1,000万円超 | 7,000万〜1.5億円 | メガバンク・信託銀行 | 大型一棟・区分複数棟 |
※一般的な目安。既存借入残高・属性・物件で実際の融資額は大きく異なります。
年収だけが審査のすべてではありません。自己資金の厚みと、消費者ローン・カーローンの残債が効きます。年収が同じでも、借入残高が多い人と少ない人では引ける額に数千万円の差が出ます。まず自分の”借りられる枠”を把握してから物件を探すと、スピードも精度も上がります。
【実体験】審査に落ちる5つの理由と、通すための対策
融資が通らないのには必ずパターンがあります。私も何度も断られてきました。「なぜ断られたか」を正確に分析できれば、次に通す確率は大きく上がります。
- 他ローン残高が年収の50%超：住宅・車・カード等すべて対象。先に完済して借入をクリーンにしてから申し込む
- 勤続3年未満・転職直後：収入の継続性を証明しにくい。転職後は2〜3年待つ、または柔軟なノンバンク・公庫から
- 複数行への同時申込：CIC・JICCに記録が残り「他行で断られた?」と見られる。1行ずつ順番に（記録は約6ヶ月でリセット）
- 物件の利回り・築年が基準外：表面利回り5%未満、築30年超木造、担保評価が売価を大きく下回る等。銀行が断る物件はリスクが高いサインでもある
- 自己資金なしのフルローン：スルガ問題以降ほぼ門前払い。物件価格の10〜20%の頭金が前提
断られた経験も財産です。私は13年で何度も断られました。焦らず、断られた理由を分析して次に活かす——それが融資を勝ち取る唯一の道です。「自分は通るのか」と悩み続けるより、今の属性で通る銀行を先に知るほうが確実です。
銀行に持ち込む前に：自分で収支を計算する
業者のシミュレーションは満室想定・楽観金利・修繕費ゼロの”夢の数字”であることがほとんどです。私も甲府の物件で購入翌月に5部屋が一斉退去し、業者の満室試算とはまるで別の現実に直面しました。
銀行を選ぶ以前に、DSCR・LTVを自分で計算し、空室・金利上昇・修繕のストレスをかけても黒字かを確認する。これが融資交渉の本当のスタートラインです。私が銀行目線で作った判定ツールを無料配布しています。
【無料Excel】不動産投資シミュレーション｜DSCR・LTV連動の「危険物件見極めシート」
不動産投資ローン・借り換えに関するQ&A
- Q借り換えで、実際どれくらい金利は下がりますか？
- A
ケースによりますが、ノンバンクやスルガ系で3.5〜4.5%で借りている人が、条件次第で1〜2%台まで下がる例があります。私自身は交渉で4.5%→3.1%でした。効果は残債・残存期間・金利差で決まるので、まず無料の借り換え診断で自分の数字を出すのが確実です。諸費用（事務手数料・登記費用）を回収できるかも必ず確認してください。
- Q金利交渉はできますか？どのタイミングが効果的ですか？
- A
できます。私はスルガ銀行で4.5%→3.1%に成功しました。効果的なのは返済実績が2年ほど積み上がった後。「滞りなく返してきた実績」と「他行の金利水準」を根拠に、感情ではなく数字で申し入れるのが基本です。ただし、金利を下げる交渉より、最初から低い銀行を選ぶ方が長期のインパクトははるかに大きい点も忘れずに。
- Q自己資金はどのくらい必要？フルローンは可能ですか？
- A
フルローンは属性・物件・金融機関次第で今も可能です。私も松本の一棟物件はスルガ銀行のフルローンで購入しました。ただしフルローンは返済額が大きく、空室・修繕のダブルパンチで一気にキャッシュが詰まります。実際に別の一棟物件（甲府）で水タンク修繕200万円に直面し、家賃相殺で約1年しのぎました。頭金だけでなく、購入後の緊急修繕・空室を乗り切る手元流動性として、最低でも物件価格の10〜15%は残すことを強くおすすめします。
- Q融資相談に何を持参すればいい？会社にバレませんか？
- A
源泉徴収票2〜3年分・資産残高証明・物件概要とレントロール・既存借入の残高証明・自分で作った収支試算を持参。業者作成でなく自分の厳しい試算を出す人は、担当者の心証がまったく違います。在籍確認の電話が入ることはありますが用件は伝えられないのが一般的です。副業・投資が制限される会社は就業規則を事前確認しておくと安心です。
まとめ：金利は「選ぶとき」と「借りた後」の二段階で下げられる
この記事の核心を最後に。金利は、①最初に低い銀行を選ぶ ②借りた後に交渉・借り換えする、の二段階で下げられます。片方しかやらない大家が多すぎます。両方やるだけで、10年20年の手残りは大きく変わります。
俺は借りた後の交渉で年数十万を取り戻した。金利は放置した瞬間から損が積み上がる。今の金利を知らないなら、まずそこからだ。
- まず自分で収支計算：DSCR・LTVでストレスをかけ、黒字の物件だけを銀行に持ち込む
- 現実的な銀行から当たる：地元信金・日本政策金融公庫で実績を作り、段階的に低金利行へ
- 借りた後も放置しない：2年の実績で金利交渉、条件が合えば借り換え。今の金利は無料診断で把握
📌 今の金利が下げられるか、無料で借り換え診断
やみくもに動く前に、まず自分の数字を知るのが最短ルート。INVASE（インベース）は「モゲチェック」と同じ株式会社MFS（東証グロース上場）が運営する不動産投資ローン専用サービスで、年収・借入状況を入力するだけで借入可能額・対応金融機関・借り換え後の金利目安が無料で分かります。
※診断・相談は無料。手数料はローン見直しの成功時のみ。本リンクは広告（アフィリエイトリンク）です。
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