不動産投資ローンの審査が厳しい銀行は？通る銀行の比較・ランキングを13年大家が整理【2026年版】

毎月のローン返済、金利が高いまま”放置”していませんか？不動産投資ローンは、住宅ローンと同じで「借りたら終わり」ではありません。私自身、借りた後の金利交渉で金利4.5%を3.1%まで下げ、年間数十万円のキャッシュを取り戻しました。

この記事は、不動産投資ローンの金利が高い気がして「借り換え」を検討している人、これから融資を受けるので銀行選びで失敗したくない人のための記事です。私は鳥取在住・大家歴13年・38室を運営する現役サラリーマン大家です。税引前キャッシュフローは月30万円で、この5年は毎月きちんと残っています。スルガ銀行のフルローンから始まり、金利交渉・元金返済ストップ・かぼちゃの馬車ショックまで、銀行との攻防を一通り生き延びてきました。



先に結論：金利は「銀行を選ぶとき」と「借りた後の借り換え・交渉」の二段階で下げられます。多くの大家が片方しかやっていません。両方やるだけで、10年の手残りは大きく変わります。

まず、あなたの今の借入が”下げられる余地があるか”は、無料の借り換え診断で3分で分かります。この記事では、審査が厳しい銀行・通りやすい銀行の違い、金融機関5タイプの比較とランキング、年収別の融資目安、審査に落ちる理由と対策までを、13年の実体験をもとに紐解いていく構成です。

結論：審査が厳しい銀行と通りやすい銀行は、はっきり分かれる

不動産投資で失敗する人の多くは、「一度借りたら、その金利で最後まで付き合うしかない」と思い込んでいます。これは誤解です。返済実績を積めば金利交渉はできますし、条件が合えば他行への借り換えで一気に下がることもあります。

とはいえ、自分の金利が高いのか適正なのかは、他行の水準を知らないと判断できません。だから最初の一歩は「今の金利が下げられる余地があるか」を無料診断で確かめること。ここから始めれば遠回りしません。

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すでに借りている人へ：金利は借りた後でも下げられる

ここまでは「これから借りる人」向けの話でした。すでに借りている人は、銀行選びをやり直すことはできませんが、金利を下げることはできます。

方法は2つ——今の銀行との金利交渉と、他行への借り換えです。私はスルガ銀行のフルローン金利4.5%を、2年の返済実績を根拠に交渉して3.1%まで下げました。

借り換えの可否を分ける5つの閾値（LTV・残存耐用年数・空室率・信用情報・金利差）と、諸費用を何年で回収できるかの試算、銀行の選び方は、専用の記事で詳しく整理しました。

アパートローンの借り換えは可能？メリットと5つの閾値・銀行の選び方【13年大家の実録】
不動産投資ローンの金利相場を比較【2026年版】｜4.5%で借りた私が「最安値を追うな」と言う理由（金利交渉の全記録もこちら）

そもそも「最初の銀行選び」で金利は大きく変わる

借り換えは”後から金利を下げる”手段ですが、最初に金利の低い銀行を選べれば、そもそも借り換えの必要が減ります。ここからは、これから借りる人向けに、損しない銀行選びの全体像を解説します。

大前提として、業者の「融資先はうちが紹介します」は要注意です。業者が紹介する銀行は、あなたの収支のためではなく「業者が物件を売るため」に最適化されています。銀行選びは、自分の属性と物件で主体的に動くのが鉄則です。

使える金融機関は年収と物件規模で5タイプに分かれる

金融機関は大きく5タイプ。自分の年収・属性・物件規模で使える先がまったく異なります。まず全体像を掴んでください。

金融機関タイプ	代表例	金利目安	審査難易度	推奨年収	最大融資額
メガバンク	三菱UFJ・三井住友・みずほ	1.5〜2.5%	★★★★★	800万円〜	数億円（上限なし）
地方銀行	西日本シティ・北洋銀行 等	2.0〜4.0%	★★★	500万円〜	1〜5億円
信用金庫	地域により異なる	2.5〜4.5%	★★	400万円〜	5,000万〜2億円
日本政策金融公庫	国民生活事業	2.0〜3.5%	★★★	制限なし	最大7,200万円
ノンバンク	オリックス銀行・セゾンFD	3.0〜5.0%	★	300万円〜	2〜10億円

※金利・条件は2026年5月時点の目安。実際の適用条件は属性・物件・金融機関の方針で変動します。

【2026年版】審査に通りやすい順｜おすすめ金融機関ランキング8選

「種類は分かった、で具体的にどこ？」に答えます。サラリーマンが”最初の1棟”の審査を通しやすい順にランキングしました（金利の安さ順ではありません）。

順位	金融機関	種別	金利目安	向いている属性・物件	この順位の理由
1位	日本政策金融公庫	政府系	2.0〜3.5%	投資実績なしでも相談可。上限7,200万円	実績ゼロ・自己資金が少なくても相談でき、1棟目の実績を作りやすい。だから最上位
2位	地元信用金庫	信用金庫	2.5〜4.5%	物件所在エリアに強い	エリア密着で柔軟。担当者との関係構築で通せる初心者の主戦場
3位	オリックス銀行	ノンバンク	3.0〜4.5%	都市部区分・ワンルーム。年収400万〜	審査が速く柔軟。銀行系が難しい属性・区分でも通りやすい
4位	SBJ銀行	外資系銀行	3.0〜4.0%	一棟・区分の両対応	柔軟審査で間口が広く、属性が弱くても可能性が残る
5位	セゾンファンデックス	ノンバンク	4.5〜5.5%	築古・地方物件にも対応	築古・地方でも通る間口の広さが強み。ただし金利が高めなので中位
6位	りそな銀行	都市銀行	2.0〜3.5%	年収700万〜。提携業者経由で通りやすい	通れば好条件だが、年収700万〜が目安で初心者には壁が高い
7位	ソニー銀行	ネット銀行	2.0〜3.0%	都市部物件	金利は低いが審査はやや厳しめ。初心者は通りにくく中下位
8位	三井住友トラストL&F	信託系	2.0〜3.5%	高属性・一棟アパート向け	高属性・一棟向け。実績を積んでから挑む最終候補

【評価軸】①審査の通りやすさ ②1棟目の実績の作りやすさ ③物件・エリアの間口 ④金利・条件のバランス。属性・実績が上がるほど、下位の低金利行（メガ・信託・ネット銀行）が現実的になります。※金利は2026年5月時点の目安。

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融資額の目安は年収の7〜10倍が基準

融資額の目安は一般に年収の7〜10倍。ただし自己資金・他の借入・物件の収益性で大きく動きます。

年収	融資目安（年収×7〜10倍）	使いやすい金融機関	目安の物件規模
400万円未満	2,800〜4,000万円	ノンバンク・政府系	築古戸建・ワンルームマンション
400〜600万円	2,800〜6,000万円	信用金庫・地方銀行	区分マンション・小規模アパート
600〜800万円	4,200〜8,000万円	地方銀行・一部メガバンク	木造アパート・一棟マンション
800〜1,000万円	5,600万〜1億円	都市銀行・信託銀行	一棟マンション・商業ビル
1,000万円超	7,000万〜1.5億円	メガバンク・信託銀行	大型一棟・区分複数棟

※一般的な目安。既存借入残高・属性・物件で実際の融資額は大きく異なります。

年収だけが審査のすべてではありません。自己資金の厚みと、消費者ローン・カーローンの残債が効きます。

年収が同じでも、借入残高が多い人と少ない人では引ける額に数千万円の差が出ます。まず自分の”借りられる枠”を把握してから物件を探すと、スピードも精度も向上するはずです。

【実体験】審査に落ちる5つの理由と、通すための対策

融資が通らないのには必ずパターンがあります。私も何度も断られてきました。

電話で「今回は見送らせていただきます」と言われた瞬間、冬の日本海の荒波がざっぷーんとなっている情景が浮かぶ感覚は、何度経験しても慣れません。

ただ、「なぜ断られたか」を正確に分析できれば、次に通す確率は大きく上がります。

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まとめ：銀行選びは「今の自分が通る順番」で当たる

この記事の核心を最後に。銀行には序列があり、今の自分の属性で通る場所は決まっています。

そこを無視して高望みすると、審査履歴だけが残って不利になります。通る銀行から実績を作り、段階的に低金利行へ上がる——これが遠回りに見えて最短です。

1. まず自分で収支計算：DSCR・LTVでストレスをかけ、黒字の物件だけを銀行に持ち込む
2. 現実的な銀行から当たる：地元信金・日本政策金融公庫で実績を作り、段階的に低金利行へ
3. 借りた後も放置しない：2年の実績で金利交渉、条件が合えば借り換え。今の金利は無料診断で把握

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融資と両輪の「物件選び」は、こちらで解説しています。銀行が評価する物件を、先に自分で見極める目を養ってください。

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