【STEP3】買う

不動産投資の物件の選び方。買う・買わないを決める判断基準を、利回りだけに頼らない形で整理しました。表面利回りの落とし穴、確かめるべき資料、その場で計算する手順まで解説します。

イールドギャップは「利回り−金利」では不十分です。この計算式には融資期間が入っていないため、同じ金利でも結果が逆になります。正しい「FCR−ローン定数K%」での見方と、利回りが高い物件ほど危ないことがある理由を具体例で解説します。

スルガ銀行のフルローン金利4.5%を、借り換えではなく既存銀行との交渉で3.1%まで下げた実体験。交渉の武器になった2年の返済実績、下がらなかった場面、通る人と通らない人の違いを正直に解説します。

サラリーマンは不動産投資ローンを組めるのか。年収・勤続年数・雇用形態・信用情報の条件と年収別の借入目安を整理。さらに13年38室の現役大家が「借りられたから買って」返済が詰まり、銀行に元金停止を頼み込んだ実録まで正直に公開します。

不動産投資ローンの金利相場を金融機関タイプ別に比較（メガ1.5〜2.5%／地銀1.8〜3.5%／信金2.0〜4.0%／ノンバンク2.9〜4.5%）。2026年の利上げ局面の推移と変動・固定の判断軸に加え、スルガ銀行の金利4.5%を3.1%に下げた実録と、返済に詰まったときに救われた話まで正直に公開します。

アパートローン・不動産投資ローンの借り換えは可能か。メリットと諸費用の回収年数、借り換えが難しくなる5つの閾値（LTV・残存耐用年数・空室率・信用情報・金利差）と銀行の選び方を整理。シミュレーションで止まった13年大家が、代わりに金利交渉で4.5%を3.1%にした実録も公開します。

変動金利上昇のニュースを見て、物件が破綻しないか不安で眠れなくなっていませんか？「金利1%上昇・空室率悪化」という地獄のシナリオを想定したストレステストの検証手法を解説します。