大家歴13年・現役サラリーマンの
リアルドキュメント
サラリーマンほど、
不動産事業と相性のいい
仕事はない。
会社員・公務員の最大の特権は、
銀行がお金を貸してくれる力、
与信です。
悪い借金はダメです。でも、利益を生む良い借金は、レバレッジを生みます。レバレッジは、お金持ちへの高速道路を走っているようなものです。私は、会社員・公務員がこの特権を使わない手はないと考えています。
私はこの与信を使って2億円超を借り、3棟38室を運営しています。いま手元に残る税引前キャッシュフローは月30万円。これを5年間なんとか継続できています。
正直、これだけで独立するのは厳しいです。ただ、給与と不動産のキャッシュフローを足すと、平社員の私が部長の給与を優に超えています。
もちろん、借金は使い方を間違えると生活を壊します。このサイトでは、私の失敗もリスクも全部見せます。会社員がなぜ数千万円を借りられるのかは、なぜ銀行は会社員に数千万円を貸すのかで解説しています。
【STEP0】
良い物件は存在しません。良い買値が存在するだけです。
良い借金と悪い借金を分けるのは、家賃＋売値－経費＞買値。この一本の式です。
家賃が入っていても、売るときに損が出る借金は悪い借金です。
私はこれを理解しないまま最初の物件を買いました。3棟38室まで来たいま、
13年かけて学んだことを、当時の自分に向けて書いています。
いま自分がどこにいるかで選ぶ
知る → 準備する → 買う → 育てる → 守る → 手放す。途中から入っても構いません。いまの段階を選ぶと、その段階の決め手になる記事から読めます。
タキ所長のストーリーと失敗談
タキ所長
貯金300万円からスタートし、紆余曲折を経て、いまは残債約1億5,400万円を返しながら、手元に月30万円の税引前キャッシュフローが残る状態を5年間続けています。すべてがきれいに進んだわけではありません。
- 2013年最初の物件は200万円のワンルーム
貯金300万円から、学生向けのワンルーム1室を約200万円の現金で購入。直後にユニットバスの分離工事で60万円が出ていく。
- その後初めての一棟アパートで空室率40%
フルローンで初めての一棟アパート（10室）を購入。管理会社選びで失敗し、最初の半年は空室率40%。赤字の穴埋めで給料が消える。購入2年後、金利4.5%を交渉で3.1%まで下げる。
- 2018年相見積もりを怠り大損失
順調に買い増していたが、退去リフォームで相見積もりを取らずに1社で決定し、相場より約40万円高い工事費用を支払ってしまう。「大家業は性善説では成り立たない」と痛感。
- 2024年利上げの恐怖と交渉
ゼロ金利解除など利上げ局面を迎える。銀行担当者と徹底的に協議し、一部の金利交渉に成功。13年のデータを元に堅実なキャッシュフロー防衛策を構築する。
- 現在3棟38室の現役サラリーマン大家
3棟目にシノケンの新築一棟アパートを加えて3棟38室。残債約1億5,400万円を返しながら、手元に残る税引前キャッシュフローは月30万円。これを5年間なんとか継続できています。
実体験に基づく検証レポート
一般的な評判まとめではなく、すべて当事者の実体験・実証データを元に執筆したキラーコンテンツです。
