大家歴13年・現役サラリーマンの
リアルドキュメント

2億円を借りて
13年黒字で回している
普通のサラリーマンがいます。

3棟38室。
きれいな成功事例ではなく
失敗もリスクも全部見せます。

【STEP0】読む前に

良い物件は存在しません。良い買値が存在するだけです。

家賃＋売値－経費＞買値。この一本の式が、すべての判断を決めています。
私はこれを理解しないまま最初の物件を買いました。3棟38室・借入2億円超まで来たいま、
13年かけて学んだことを、当時の自分に向けて書いています。

いま自分がどこにいるかで選ぶ

知る → 準備する → 買う → 育てる → 守る → 手放す。途中から入っても構いません。いまの段階を選ぶと、その段階の記事だけが並びます。

知る

やるべきか自分で決める

準備する

自己資金と始め方を固める

買う

物件と融資条件を計算し直す

育てる

空室・管理・修繕を改善する

守る

金利と税金の防衛ラインを作る

手放す

売る・持ち続けるを判断する

タキ所長

貯金300万円からスタートし、紆余曲折を経て、いまも残債1億5,400万円を返しながら13年間の黒字運営を続けています。すべてがきれいに進んだわけではありません。

サラリーマン大家としての歩み

2013年
初物件の購入と管理トラブルの洗礼

手持ち資金300万円を頭金にアパート1棟を意気揚々と購入。しかし管理会社選びで失敗し、最初の半年は空室率40%という壊滅的なスタート。赤字補填で給与が吹き飛ぶ。
2018年
相見積もりを怠り大損失

順調に買い増していたが、退去リフォームで相見積もりを取らずに1社で決定し、相場より約40万円高い工事費用を支払ってしまう。「大家業は性善説では成り立たない」と痛感。
2024年
利上げの恐怖と交渉

ゼロ金利解除など利上げ局面を迎える。銀行担当者と徹底的に協議し、一部の金利交渉に成功。13年のデータを元に堅実なキャッシュフロー防衛策を構築する。
現在
3棟38室の黒字大家として現役続行

失敗をすべて教訓に昇華し、残債1億5,400万円を毎月返済しながら会社員とのハイブリッドで安定的黒字を達成。