会社員のまま、黒字の1棟を経営できるオーナーになる。このページは、そこへ辿り着くまでの順番をまとめた地図です。
不動産投資の情報は、記事単位ならいくらでも見つかります。ただ、どれを、どの順番で読めばいいのかは、どこにも書かれていません。このページは、その順番だけを示します。
書いているのは、鳥取に住みながら3棟38室・借入2億円超を13年運営してきた、本業を持つ会社員です。滞納も、入居者の孤独死も、購入直後の一斉退去も経験しました。その上で「どの順番で判断すればよかったか」を並べ直したものです。
いまの自分は、どこにいますか？
最初から順に読む必要はありません。当てはまるところから始めてください。
- まだやるかどうか決めていない → STEP1 知る
- やると決めたが、何を買えばいいか分からない → STEP2 準備する
- 物件を紹介された、融資の話が進んでいる → STEP3 買う
- すでに持っていて、空室や管理に困っている → STEP4 育てる
- 金利・税金・修繕の負担が重い → STEP5 守る
- 売るべきか持ち続けるべきか迷っている → STEP6 手放す
6つのSTEPの全体像
不動産投資の損益は、家賃＋売値－経費＞買値という一本の式で決まります。6つのSTEPは、この式のどこを扱うかで分かれています。
- STEP1 知る … 式そのものを理解する。何で損益が決まるかを知る
- STEP2 準備する … 自分の基準を決める。いくらまで、どこで、いつやめるか
- STEP3 買う … 買値を計算し直す。後から直せない唯一の項目
- STEP4 育てる … 家賃を守る
- STEP5 守る … 経費が膨らむのを防ぐ
- STEP6 手放す … 売値を確定させる
メイン記事 全体マップ（7本）
各STEPの合格条件を満たすために必ず読むメイン記事です。STEP0の式を先に入れてから、STEP1以降を順に読み進めてください。これで一本道になります。
STEP0 家賃＋売値－経費＞買値。すべての判断の出発点
STEP1 大家の仕事とお金の流れを知る
STEP2 自己資金・購入基準・撤退ラインを決める
STEP3 提示された物件と融資を自分で計算して判定する
STEP4 満室を保って家賃を守る
STEP5 金利・空室・修繕・税が重なっても潰れない
STEP6 売る・持ち続けるを決める
STEP1 知る｜そもそも自分がやるべきかを決める
最初のSTEPは「買う準備」ではありません。やるかどうかを決める段階です。不動産投資は不労所得ではなく事業なので、合わない人が始めると生活ごと苦しくなります。見送るという結論も、このSTEPの正解のひとつです。
不動産投資をやるか、見送るかを、自分の言葉で説明できる。
このSTEPで読む記事
STEP2 準備する｜いくらまで、何を、どこで買うかを決める
物件を探し始める前に、自分の基準を先に決めます。基準がないまま物件を見ると、業者が出してきた条件が、そのまま自分の基準になってしまいます。
何を、どこで、いくらまでなら買うかを、自分の基準として説明できる。
このSTEPで読む記事
※ 自己資金の考え方、家族との合意、購入基準表を順次このSTEPへ追加します。
STEP3 買う｜提示された物件と融資が安全かを計算し直す
ここだけは、読むだけでは終わりません。提示された条件を自分の手で計算し直すところまでが、このSTEPです。買値は、後から直せない唯一の項目です。
悲観・標準・楽観の3つの見通しを作り、「契約しない条件」まで説明できる。
このSTEPで読む記事
※ DSCR・返済比率、購入前ストレステスト、現地調査チェックリストを順次追加します。
STEP4 育てる｜空室・管理・修繕を改善して利益を守る
買った後の利益は、運営で決まります。空室が1か月増えれば家賃1か月分が消え、管理会社の選択を誤れば、それが毎年続きます。
問題が起きたときに、誰が・いつまでに・何を判断するかを決められる。
このSTEPで読む記事
※ 家賃を下げる判断、管理会社の変更手順、月次の経営表を順次追加します。
STEP5 守る｜金利・税金・修繕が重なっても耐える
黒字の物件が赤字に変わるのは、たいてい買った後の環境変化です。金利が上がり、修繕が来て、空室が重なる。この3つは同時に来ることがある前提で、現金を持ちます。
金利・空室・修繕・生活資金が重なったとき、手元資金がどこまで耐えられるかを金額で説明できる。
このSTEPで読む記事
※ 借り換えの判断、修繕積立、税金と減価償却、4つの防衛ライン計算を順次追加します。
STEP6 手放す｜持ち続ける・売る・組み換えるを比べる
出口は、売ると決めてから考えるものではありません。買った時点で半分決まっています。ここでは、いま持っている物件をどう終わらせるかを金額で比べます。
保有を続ける・修繕して持つ・売る、の3案を、残債と税金と諸費用まで含めて比較できる。
このSTEPで読む記事
※ 出口戦略の失敗事例、損切りの基準、オーバーローン物件の売却、3案の査定を順次追加します。
このサイトの使い方
すべてを一度に読む必要はありません。いま自分がいるSTEPの「ここまで言えるようになればOK」だけを見て、それが自分の言葉で説明できないなら、そのSTEPの記事を読む。それだけで十分です。
各記事の最後には、次に読む1記事を置いています。順番に迷ったら、それを辿ってください。
判断に迷ったときは、家賃＋売値－経費＞買値に戻ってください。どのSTEPも、結局はこの式のどこかを守るための作業です。