不動産に関する本を買って、YouTubeも見た。それなのに、まだ1棟目を買う行動を起こせていない。そんな人、いませんか？
気持ちは痛いほど分かります。私も、最初の1棟を買うまでに2年迷いました。いまは、もっと早く決めればよかったと後悔しています。
断言します。足りないのは、知識ではありません。この物件は買っていいのか、買ってはいけないのか。その物差しが、まだ自分の中にないことです。
スーパーで大根を買う主婦は、値札と葉の色を見ただけで、買いか見送りかを決められます。値ごろ感と鮮度の物差しを持っているからです。物件も同じです。物差しがないまま眺めると、業者が出してきた条件が、そのまま自分の物差しになってしまいます。だから勉強熱心な人ほど、いつまでも買えません。
そんなあなたのために、会社員・公務員の与信を使って、黒字の1棟を経営できるオーナーになるための物差しを、6つのSTEPで作れるように並べました。
私は地方在住の現役サラリーマン大家”タキ所長”です。3棟38室を運営し、いま手元に残る税引前キャッシュフローは月30万円。これを5年間継続できています。給与と合わせると、平社員の私が部長の給与を優に超えています。
きれいごとだけの道ではありませんでした。家賃の滞納、購入翌月の一斉退去。さまざまな経験をしました。振り返ると、正しい順番で判断していれば、防げたことや慌てずに済んだことばかりです。
そして、これだけは覚えておいてください。与信には賞味期限があります。35歳で組める35年ローンは、50歳では組めません。迷っている1年は、ローンを組める期間が1年ずつ削られていく1年です。
最初の知識を得るために資料を取り寄せても、セミナーに行っても、まずは無料で始めれますので初動を怖がる必要はありません。
さあ、いまの自分がいるSTEPから始めましょう。
いまの自分は、どこにいますか？
最初から順に読む必要はありません。当てはまるところから始めてください。
- まだやるかどうか決めていない → STEP1 知る
- やると決めたが、何を買えばいいか分からない → STEP2 準備する
- 物件を紹介された、融資の話が進んでいる → STEP3 買う
- すでに持っていて、空室や管理に困っている → STEP4 育てる
- 金利・税金・修繕の負担が重い → STEP5 守る
- 売るべきか持ち続けるべきか迷っている → STEP6 手放す
6つのSTEPの全体像
不動産投資の損益は、家賃＋売値－経費＞買値という一本の式で決まります。この式を満たす借金が良い借金、満たさない借金が悪い借金です。6つのSTEPは、この式のどこを扱うかで分かれています。
- STEP1 知る … 式そのものを理解する。良い借金と悪い借金の違いを知る
- STEP2 準備する … 自分の基準を決める。与信を使える状態に整える
- STEP3 買う … 買値を計算し直す。良い借金になる物件と融資を選ぶ
- STEP4 育てる … 家賃を守る。借りたあとも良い借金のまま保つ
- STEP5 守る … 経費が膨らむのを防ぐ。金利が上がっても悪い借金にしない
- STEP6 手放す … 売値を確定させる。良い借金だったかどうかが、ここで決まる
メイン記事 全体マップ（7本）
各STEPの合格条件を満たすために、必ず読む記事を順番に並べました。STEP0の式を押さえてから、STEP1以降を順に読めば、迷わず最後まで進めます。
STEP0 家賃＋売値－経費＞買値。すべての判断の出発点
STEP1 大家の仕事とお金の流れを知る
STEP2 自己資金・購入基準・撤退ラインを決める
STEP3 提示された物件と融資を自分で計算して判定する
STEP4 満室を保って家賃を守る
STEP5 金利・空室・修繕・税が重なっても潰れない
STEP6 売る・持ち続けるを決める
STEP0 式を知る｜すべての判断の出発点
STEP1に入る前に、判断のもとになる式を1本で押さえます。不動産投資の損益は、家賃＋売値－経費＞買値という式で決まります。
家賃＋売値－経費＞買値の式に、自分が検討している物件を当てはめて説明できる。
STEP1 知る｜そもそも自分がやるべきかを決める
最初のSTEPは「買う準備」ではありません。やるかどうかを決める段階です。不動産投資は不労所得ではなく事業なので、合わない人が始めると生活ごと苦しくなります。見送るという結論も、このSTEPの正解のひとつです。
不動産投資をやるか、見送るかを、自分の言葉で説明できる。
STEP2 準備する｜いくらまで、何を、どこで買うかを決める
物件を探し始める前に、自分の基準を先に決めます。基準がないまま物件を見ると、業者が出してきた条件が、そのまま自分の基準になってしまいます。
何を、どこで、いくらまでなら買うかを、自分の基準として説明できる。
このSTEPで読む記事
STEP3 買う｜提示された物件と融資が安全かを計算し直す
ここだけは、読むだけでは終わりません。提示された条件を自分の手で計算し直すところまでが、このSTEPです。4つの項目のうち、買値だけは後から直せません。
悲観・標準・楽観の3つの見通しを作り、「契約しない条件」まで説明できる。
このSTEPで読む記事
STEP4 育てる｜空室・管理・修繕を改善して利益を守る
買った後の利益は、運営で決まります。空室が1か月増えれば家賃1か月分が消え、管理会社の選択を誤れば、それが毎年続きます。
問題が起きたときに、誰が・いつまでに・何を判断するかを決められる。
このSTEPで読む記事
STEP5 守る｜金利・税金・修繕が重なっても耐える
黒字の物件が赤字に変わるのは、たいてい買った後の環境変化です。金利が上がり、修繕が来て、空室が重なる。この3つは同時に来ることがある前提で、現金を持ちます。
金利・空室・修繕・生活資金が重なったとき、手元資金がどこまで耐えられるかを金額で説明できる。
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STEP6 手放す｜持ち続ける・売る・組み換えるを比べる
出口は、売ると決めてから考えるものではありません。買った時点で半分決まっています。ここでは、いま持っている物件をどう終わらせるかを金額で比べます。
保有を続ける・修繕して持つ・売る、の3案を、残債と税金と諸費用まで含めて比較できる。
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このサイトの使い方
すべてを一度に読む必要はありません。いま自分がいるSTEPの「ここまで言えるようになればOK」だけを見て、それが自分の言葉で説明できないなら、そのSTEPの記事を読む。それだけで十分です。
各記事の最後には、次に読む1記事を置いています。順番に迷ったら、それを辿ってください。
判断に迷ったときは、家賃＋売値－経費＞買値に戻ってください。どのSTEPも、結局はこの式のどこかを守るための作業です。