不動産投資の記事に出てくる専門用語を、順次このページにまとめています。本文中の用語をクリックすると、このページの該当箇所に移動します。
青色申告
事前に届け出をしたうえで、複式簿記などの一定のルールに沿って帳簿をつけることで、税金の面で優遇を受けられる確定申告の方法です。最大65万円の特別控除など、白色申告に比べてメリットが大きいのが特徴です。
頭金
物件を購入するときに、ローンを組む前に自分の貯金から先に支払うお金の一部です。分割払いで家電を買うときに、最初にまとまった金額を支払う「頭金」と同じ考え方です。頭金を多く入れるほど、借入額(ローン)は少なくなります。
一括査定
一つのサイトから、複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼できるサービスです。手間をかけずに複数社の査定額を比較できる一方、依頼した会社の数だけ連絡が来る点には注意が必要です。
一般廃棄物収集運搬業
家庭ごみなどの一般廃棄物を、業として収集・運搬するために必要な許可です。遺品整理業者やゴミ屋敷の片付け業者を選ぶときは、この許可を持っているかどうかが、不法投棄をしない業者かどうかの目安になります。
遺品整理士
一般社団法人遺品整理士認定協会が認定する民間資格です。遺品の扱い方や廃棄物処理に関する知識、相続にまつわる基礎知識などを学んだ人に与えられます。
インスペクション（建物状況調査）
建築士などの専門家が、建物の傷み具合や欠陥の有無を調査することです。宅地建物取引業法では「建物状況調査」という名前で呼ばれています。中古物件を売買するときに実施しておくと、購入後・売却後のトラブルを防ぎやすくなります。
確定申告
1年間の所得と、それにかかる税金を自分で計算して税務署に申告する手続きです。会社員は給料の税金を会社が「年末調整」で代わりに計算してくれますが、不動産投資で家賃収入がある場合は、自分で確定申告をする必要があります。
火災保険
火事や台風・水害などで建物や家財に損害が出たときに、修理費用などを補償してくれる保険です。ローンを組んで不動産を購入するときは、ほぼ必ず加入を求められます。
借り換え
今組んでいるローンを解約し、別の金融機関のより有利な条件(低い金利など)のローンに乗り換えることです。毎月の返済額や総返済額を減らせる場合があります。
管理費
廊下やエレベーターなど、建物の共用部分を維持するためにかかる費用です。清掃や電気代などにあてられ、区分マンションでは毎月決まった金額を支払うのが一般的です。
キャッシュフロー
家賃収入から、ローンの返済額や管理費・税金などの支払いを全部引いたあとに、実際に自分の財布に残るお金のことです。家計簿でたとえるなら、お給料(家賃収入)から家賃や食費(ローン返済や経費)を払ったあとに残る「使えるお金」と同じ考え方です。この記事では「CF」と略して書かれることもあります。
給排水管
建物に水を供給する給水管と、使った水を排出する排水管をまとめて指す言葉です。経年劣化で交換が必要になると、大規模修繕の中でも特に高額な工事になりやすい部分です。
競売
ローンなどの返済が滞った不動産を、裁判所が強制的に売却する手続きです。任意売却に比べて、売却価格が市場相場より安くなりやすいという特徴があります。
共用部分
廊下・階段・エレベーターなど、マンションやアパートの入居者全員が共同で使う部分のことです。管理費は主にこの共用部分の維持管理にあてられます。
空室率
所有している部屋のうち、入居者がいない部屋の割合です。入居率とは表裏の関係にあり、「入居率+空室率=100%」になります。
契約不適合責任
売買契約で引き渡された物件が、契約の内容と異なっていた(欠陥があったなど)場合に、売主が負う責任のことです。以前の「瑕疵担保責任」に代わって使われるようになった法律用語です。
軽量鉄骨
厚さ6mm未満の薄い鉄骨を骨組みに使う建築方法です。木造より頑丈で、重量鉄骨造やRC造より建築費を抑えられるため、アパートによく使われます。
減価償却
建物は年数が経つほど価値が下がっていきますが、その目減り分を、税金の計算上、毎年少しずつ経費として計上できる仕組みです。新車を買うと年々価値が下がっていくのと同じように、建物にも「価値が減っていく期間(耐用年数)」が決められており、その期間に分けて経費にしていきます。
原状回復
入居者が賃貸物件を退去するとき、借りたときの状態に部屋を戻すことです。ただし、普通に生活していてできる自然な傷みや汚れ(経年劣化)は大家側の負担、入居者の不注意による傷や汚れは入居者側の負担、というのが原則です。
更新料
賃貸借契約を更新するときに、借主が大家に支払うお金です。地域や契約内容によって、更新料が発生しない場合もあります。
告知義務
物件を売ったり貸したりするとき、事故物件であることなど、借主や買主の判断に影響を与える重要な事実をあらかじめ伝えなければならない義務のことです。
固定資産税
土地や建物などの不動産を持っている人が、毎年、市区町村に納める税金です。車を持っている人が毎年「自動車税」を払うのと同じように、不動産は「持っているだけ」で毎年この税金がかかり続けます。
固定資産税評価額
市区町村が、固定資産税などの税金を計算するために独自に決める、土地や建物の評価額です。実際の売買価格とは異なり、一般的に売買価格より低めになる傾向があります。
孤独死
一人暮らしの人が、誰にも看取られずに亡くなり、しばらく発見されない状態のことです。発見までの期間が長いと、特殊清掃が必要になったり、事故物件として扱われたりすることがあります。
再建築不可
今建っている建物を取り壊すと、同じ場所に新しい建物を建てられない土地のことです。多くは、法律で義務づけられた道路への接し方(接道義務)を満たしていないことが原因で、価格が安くなる一方、融資が付きにくいという特徴があります。
サブリース
不動産会社が大家から物件をまるごと借り上げ、それを別の入居者にさらに貸し出す仕組みです。大家は空室があっても不動産会社から一定の家賃を受け取れますが、その家賃は相場より低めに設定され、契約の途中で減額されることもあるため、契約内容の確認が欠かせません。
敷金
賃貸契約のときに借主が大家に預けるお金です。家賃の滞納や退去時の原状回復費用にあてられ、使わずに残った分は退去時に返還されます。
司法書士
不動産の名義変更(登記)や、会社の設立登記などを代理で行う専門資格者です。不動産を購入・売却するときの所有権移転登記や、ローンを借りるときの抵当権設定登記は、司法書士に依頼するのが一般的です。
借地権
他人の土地を借りて、その上に自分の建物を建てて使う権利のことです。土地そのものは自分のものにならない代わりに、土地を買うより初期費用を抑えられることがあります。
借地借家法
土地や建物を借りる人(借主)の権利を守るために作られた法律です。この法律があるため、貸主の都合だけで簡単に契約を終わらせたり、借主を退去させたりすることはできません。
修繕積立金
将来の大規模修繕に備えて、毎月あらかじめ積み立てておくお金です。区分マンションでは、管理費とは別枠で毎月徴収されることが多くあります。
事業的規模
不動産所得が、税法上「事業」として扱われるかどうかの目安となる規模のことです。一般的には、戸建てなら5棟以上、アパート・マンションなら10室以上が目安(いわゆる「5棟10室基準」)とされています。
自己資金
物件を購入するときに、ローンとは別に自分の貯金や現金から支払うお金の総額です。物件価格の一部にあてる「頭金」に加えて、仲介手数料や登記費用などの諸費用も自己資金でまかなうのが一般的です。
事故物件
過去にその部屋やその建物で、自殺・他殺・孤独死などがあった物件のことです。次に貸す・売るときにその事実を伝える「告知義務」が生じる場合があります。
実質利回り
表面利回りから、管理費・税金・修繕費などの実際にかかる経費を差し引いて計算し直した、より現実に近い利回りです。先ほどの飲食店の例でいえば、売上から仕入れ代や人件費を引いた「本当の儲け」に近い数字にあたります。物件を比較するときは、表面利回りだけでなくこちらも必ず確認します。
重要事項説明
不動産の売買や賃貸の契約を結ぶ前に、宅地建物取引士が物件や契約内容に関する重要なポイントを説明する法律で義務づけられた手続きです。略して「重説(じゅうせつ)」と呼ばれることもあります。
正当事由
大家が入居者との賃貸契約を更新せずに終わらせたり、退去を求めたりするために法律上必要とされる、正当な理由のことです。単に「大家の都合」だけでは正当事由として認められにくいとされています。
積算評価
土地と建物、それぞれの価値を別々に計算して合計する、不動産の評価方法の一つです。銀行が融資の審査をするときによく使われる評価方法で、実際の売買価格とは異なる金額になることがあります。
専任媒介
媒介契約の一種で、一つの不動産会社にだけ仲介を依頼する契約です。自分で買主・借主を見つけて直接契約することは認められていますが、他の不動産会社に同時に依頼することはできません。
相続税
亡くなった人の財産を相続したときに、相続した財産の金額に応じてかかる税金です。不動産は現金に比べて相続税評価額が低くなりやすいため、相続税対策として不動産が使われることがあります。
損益通算
不動産所得で赤字が出たとき、その赤字分を給与所得など他の所得と相殺して、課税対象になる所得全体を減らせる仕組みです。この仕組みを使うと、不動産投資の赤字が出た年は、会社員としての所得税・住民税が下がることがあります。
属性
融資の世界で使われるときは、年収・勤務先・勤続年数・保有資産など、金融機関が「この人にお金を貸しても安全か」を判断する材料になる個人の情報全体を指す言葉です。「属性が高い」といえば、それだけ融資審査で有利になりやすいという意味になります。
耐用年数
建物や設備が使えるとされる年数の目安です。この年数をもとに、減価償却の計算期間などが決まります。
宅地建物取引業法
不動産の取引を公正に行うために、不動産会社や宅地建物取引士が守るべきルールを定めた法律です。重要事項説明や仲介手数料の上限なども、この法律で決められています。
短期譲渡
不動産を売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年以下の場合の譲渡(売却)のことです。5年を超える「長期譲渡」に比べて、売却益にかかる税率が高く設定されています。
担保評価
金融機関が融資をする際に、その物件を担保としてどれくらいの価値があると評価するかということです。この評価額を基準に融資額の上限が決まるため、実際の売買価格と担保評価額が大きく食い違うこともあります。
大規模修繕
建物の外壁塗装や屋上の防水、給排水管の交換など、10〜15年に一度程度の周期で行う大掛かりな修繕工事です。費用が数百万円単位になることも多く、あらかじめ資金を積み立てて備えておく必要があります。
団信（団体信用生命保険）
ローンを借りている人が死亡したり、重い障害を負ったりした場合に、残りのローン残高を保険会社が代わりに完済してくれる保険です。住宅ローンでは加入が必須になっていることが多く、万が一のときに家族にローンだけが残ることを防ぐ役割があります。
築浅
建てられてからまだ年数が浅い(新しい)物件を指す言葉です。「築古」の反対の意味で使われます。
築古
建てられてから年数が経っている物件を指す言葉です。何年からが「築古」かという明確な決まりはありませんが、この記事では、法定耐用年数を超えている、または近いくらい古い物件という意味で使われることが多くあります。
仲介手数料
不動産会社に物件の売買や賃貸の仲介を依頼したときに支払う成功報酬です。法律で上限額が決められています。
長期譲渡
不動産を売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えている場合の譲渡(売却)のことです。5年以下の「短期譲渡」に比べて、売却益にかかる税率が低く設定されています。
定期借家
あらかじめ決めた契約期間で必ず終了する賃貸借契約です。期間が終われば、原則として更新されずに契約が終了するため、「正当事由」がなくても入居者に退去してもらいやすいという特徴があります。
抵当権
ローンを貸した金融機関が、万が一返済が滞ったときに、その不動産を優先的に売却して貸したお金を回収できる権利です。ローンを完済すると、抵当権を外す(抹消する)手続きが必要になります。
鉄骨造
柱や梁などの主要な構造部分に鉄骨を使う建築方法です。鉄骨の厚みによって「軽量鉄骨」と「重量鉄骨」に分かれ、重量鉄骨のほうが法定耐用年数が長く設定されています。
手残り
「キャッシュフロー」とほぼ同じ意味で使われる、より日常的な言い方です。物件を運営した結果、最終的に自分の手元に残るお金を指します。この記事では、税金を払ったあとの金額かどうかまでは特に断っていない場合が多いため、正確な金額を知りたいときは前後の文脈を確認してください。
出口戦略
不動産投資において、その物件を将来どのタイミングで、どのように手放す(売却する)のかをあらかじめ考えておく計画のことです。不動産投資は「買う」ときだけでなく「いくらで売れるか」まで含めて初めて成功か失敗かが決まるため、購入前から出口戦略を考えておくことが重要だとされています。
デッドクロス
税金の計算上の経費にできる「減価償却費」が年々減っていく一方で、ローンのうち経費にできない「元金」の返済額が増えていき、帳簿の上では黒字なのに手元の現金が足りなくなる状態になるタイミングのことです。
特殊清掃
孤独死や事件などで室内が通常の清掃では対応できない状態になった場合に、専門の業者が消毒・消臭・清掃を行うことです。通常の退去清掃よりも高額になりやすい作業です。
特別徴収
住民税を、会社の給料から天引きするかたちで納める徴収方法です。普通徴収(自分で納付書を使って納める方法)とは反対の方式で、会社員の住民税は原則この特別徴収になります。
入居率
所有している部屋のうち、実際に入居者が住んでいる部屋の割合です。100室のうち95室が埋まっていれば、入居率は95%になります。
任意売却
ローンの返済が困難になった物件を、金融機関の合意を得たうえで、競売にかけるよりも高く売れる価格で売却する方法です。
媒介契約
不動産の売買や賃貸を仲介してもらうために、不動産会社と結ぶ契約です。「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があり、複数社に同時依頼できるかどうかなどのルールが異なります。
表面利回り
物件の購入価格に対して、1年間の家賃収入がどれくらいの割合になるかを示す数字です。「年間家賃収入 ÷ 物件価格」で計算します。ただし、この数字には管理費や税金などの経費が一切引かれていません。飲食店でいうと「1年間の売上」だけを見た数字で、仕入れ代や人件費を引く前の姿だとイメージすると分かりやすいです。
普通徴収
住民税を、給料からの天引き(特別徴収)ではなく、自分で納付書を使って直接納める徴収方法です。不動産所得がある会社員が、勤務先に副業を知られたくない場合などに選択することがあります。
フリーレント
入居後の一定期間(1〜2ヶ月程度が多い)、家賃を無料にする契約条件のことです。空室が埋まりにくいときに、家賃自体を下げる代わりに使われる入居促進策の一つです。
フルローン
物件の購入価格の全額を、自分の貯金をほとんど使わずに金融機関からの借入(ローン)でまかなう買い方です。手元に残る現金は減りませんが、借入額が大きくなる分、毎月の返済額も増えます。
返済比率
年収などの収入に対して、ローンの年間返済額がどれくらいの割合を占めるかを示す数字です。銀行が融資の審査で重視する指標の一つで、この割合が高すぎると、収入に対して返済負担が重すぎると判断されます。
変動金利
ローンの金利が、景気や金融政策の動きに応じて、返済の途中で変わっていくタイプの金利です。金利が下がれば返済額は減りますが、上がれば返済額も増えるため、将来の金利上昇に備えておく必要があります。
ペット可
犬や猫などのペットを飼うことを認めている賃貸物件のことです。ペット可の物件は需要が高い一方、退去時の原状回復費用が高くなりやすいという特徴もあります。
法人化
個人ではなく会社(法人)を設立し、その法人名義で不動産投資を行うことです。税率や経費にできる範囲が個人と法人とで変わるため、所得が一定額を超えたタイミングで法人化を検討する人が多くいます。
法定耐用年数
税金の計算のために、建物の構造ごとに国があらかじめ決めている耐用年数です。実際に何年住めるかという話とは別の、あくまで税務上の数字である点に注意してください。
保証会社
入居者が家賃を滞納したときに、入居者に代わって大家に家賃を立て替えて支払う会社です。近年は連帯保証人の代わりに、入居審査のときに保証会社との契約も必要になるケースが増えています。
木造
柱や梁などの主要な構造部分を木材で作る建築方法です。RC造(鉄筋コンクリート造)や鉄骨造に比べて建築費が安い一方、法定耐用年数は短めに設定されています。
家賃保証
サブリースなどの契約で、空室になっても大家に一定の家賃が保証される仕組みを指す言葉です。「保証」という名前が付いていますが、保証される家賃額は契約の更新時などに見直され、減額されることもある点に注意が必要です。
与信
銀行などの金融機関が「この人にいくらまでなら貸しても大丈夫か」と判断する、その人に対する貸付の上限や信用力のことです。「与信が厳しい」といえば、それだけ新規の借入がしにくい状態を指します。
利益相反
ある人の利益を優先すると、別の人の利益が損なわれてしまう関係のことです。不動産取引では、同じ担当者が売主と買主の両方の代理をする「両手仲介」などの場面で問題になることがあります。
礼金
賃貸契約のときに、借主が大家にお礼として支払うお金です。敷金と違って、退去時に返還されないのが特徴です。
レバレッジ
少ない自己資金に借入を組み合わせて、より大きな金額の物件に投資することです。「てこ」を使うと小さな力で重いものを持ち上げられるのと同じ考え方で、自己資金だけでは買えない規模の物件を動かせるようになります。ただし借入が大きい分、失敗したときの影響も大きくなります。
連帯保証
借りた本人と同じ責任を負う保証の形です。入居者や借主が家賃やローンを返せなくなった場合、連帯保証人は「自分は関係ない」とは言えず、本人と同じように支払いを求められます。
漏水
給排水管などから水が漏れ出す現象です。放置すると建物の劣化や、階下の部屋への水漏れ被害につながることがあります。
CCR（自己資金回収率）
Cash on Cash Returnの略です。物件価格ではなく、実際に自分が払った自己資金（頭金や諸費用）に対して、1年間でどれだけ現金が手元に返ってくるかを示す指標です。物件価格に対する利回り（表面利回り・実質利回り）だけでは、フルローンと自己資金多めのどちらが有利かは分かりません。CCRは「自分のお金がどれだけ効率よく働いているか」を測るための指標です。
DSCR（債務回収比率）
物件が生み出す年間の収益が、ローンの年間返済額の何倍あるかを示す指標です。1を下回ると、物件からの収益だけではローンの返済をまかなえていないことを意味します。
LTV（融資比率）
物件の価格に対して、ローンの借入額がどれくらいの割合を占めるかを示す数字です。Loan to Valueの略で、この割合が高いほど自己資金の投入が少ない(フルローンに近い)買い方だといえます。
NOI（純営業収益）
家賃などの収入から、管理費や固定資産税といった経費を引いた金額です。ローンの返済額は、まだこの段階では引いていません。お店でいうと、売上から経費を引いた後の「営業利益」に近い数字で、そこからさらにローン返済を引いた残りが最終的な手残りになります。
RC造
鉄筋コンクリート造(Reinforced Concrete)の略です。鉄筋を組んでコンクリートを流し込んで作る構造で、木造や鉄骨造に比べて法定耐用年数が長く、遮音性にも優れています。