- 「シノケンの評判を調べると『やばい』『失敗』ばかり出てきて不安…」
- 「ネットの口コミではなく、実際に買って今も持っているオーナーの本音が知りたい」
- 「営業マンのシミュレーション通りに、本当に黒字が出るのか確かめたい」
ネット上にはシノケンの評判をまとめた記事が並びますが、その多くは買っていない人が書いたものです。実際に購入した大家が数年後どうなったかという一次情報は、ほとんど出てきません。
不動産投資は数千万円の買い物になります。人の意見ではなく、自分で確かめられる材料を持つ必要があります。
私は鳥取に住んでいる、大家歴13年の現役サラリーマン大家です。いま3棟38室を運営しています。
いま手元に残る税引前キャッシュフローは月30万円。この5年は毎月きちんと残っています。
最初の数年はここまで届いていません。買い増しながら、少しずつ積み上げてきた結果です。その38室の中に、シノケンの新築一棟アパート（仙台市・7戸・6,000万円台）が入っています。
この記事では、「やばい」と言われる5つの理由に答えたうえで、私が実際に買った物件の実質利回り・返済比率・DSCRを実数で公開します。そのうえで契約前に自分で計算し直す手順と、合う人・合わない人の条件までまとめました。
読み終えるころには、営業のシミュレーションを自分で計算し直せるようになり、自分が買うべきなのか見送るべきなのか判断できます。
先に結論を言うと、私がこれまで買った物件の中で、収支が一番安定しているのがこのシノケンの新築です。新築なので大きな修繕がまだ来ていないこと、そして価格を下げるために立地を落とさなかったこと。この2つが理由です。
なお私は、シノケンとは別の会社から勧められた8,000万円のアパートを、自分で計算し直して見送っています。その話は記事の後半に書きました。すでに不動産業者から提案書を受け取っている方は、契約する前に、その提案書を第三者に見てもらうことができます。
※ シノケンではなく独立系の第三者診断サービス（SECOND OPINION）です。診断は無料で、合わなければ断れます。しつこい追客に応じる義務もありません｜本リンクは広告（アフィリエイトリンク）です
シノケンが「やばい」と言われる5つの理由
シノケンの評判を調べると出てくる「やばい」は、大きく5つに分かれます。
2022年の上場廃止はMBOによる非公開化
シノケングループは2022年12月22日に東証スタンダードを上場廃止しています。理由は経営不振ではなく、投資ファンドのインテグラルと組んだMBO（経営陣による自社買収）によるものです。
MBOの狙いは、販売中心のモデルから管理・サービスを軸にしたストック型へ移すことでした。短期の株価を気にせず投資判断ができる体制に切り替えました。
一棟アパートと区分マンションで悪評が混ざる
検索して出てくる悪評の多くは、一棟アパートの話と区分マンションの話が混ざったままです。シノケンは新築一棟アパート（シノケンプロデュース）と都心の区分マンション（シノケンハーモニー）を別の会社で扱っており、価格の桁も融資の組み方も、失敗の仕方も異なります。
たとえば区分マンション（シノケンハーモニー）のサブリース解約のトラブルは、一棟アパートの購入者には起きません。誰が、どの商品で、何に不満を持ったのか。ここを確認することが大切です。
壁が薄い・騒音という口コミ
入居者の口コミでいちばん多いのがこれです。ただ木造や軽量鉄骨のアパートでは必ず出る指摘で、シノケン固有というより構造そのものの性質です。
オーナー側で見るべきは、騒音を理由にした退去がどれだけ出ているか。私の仙台の物件では、この4年で騒音由来の退去はゼロでした。
ただし物件ごとに差が出ます。提案を受けたら「この物件の過去2年の退去理由の内訳」を聞いてください。すぐに回答してくれる担当者なら、安心して話を進められます。
営業がしつこいと言われる背景
無料セミナーや資料請求の後に電話が来ます。ここで押し切られた人が「しつこい」と書いています。
対処は単純で、最初の連絡で「検討期間は3か月」と自分から伝えることです。期限を切ると、相手の提案の出し方が変わります。急かされて決めた買い物は、あとで後悔します。
入居率99%の数え方
公表されている入居率は高い水準ですが、分母の取り方で入居率は動きます。募集をとめている部屋を分母から外したり、引き渡し前の新築を入れなかったり、数えかたはいくつもあります。
面談では、公表値ではなく「提案されている物件と同じエリア・同じ築年数の稼働率」を出してもらってください。そこが本当に見るべきデータです。
シノケンプロデュースとハーモニーの違い
グループ3社の役割を整理しておきます。
| 会社名 | 主な取扱商品 | こんな人向け |
|---|---|---|
| シノケンプロデュース | 投資用アパート（新築一棟） | 土地選定から新築一棟を建てて経営したい人 |
| シノケンハーモニー | 投資用マンション（区分） | 都心ワンルーム1室から始めたい人 |
| シノケンファシリティーズ | 賃貸管理・建物管理 | 購入後の客付けと管理を任せたい人 |
シノケンプロデュースは、投資用アパートの企画から建築・販売までを手がける中核会社です。創業は1990年、販売実績は7,000棟を超えると公表されています。
私が買ったのは、このシノケンプロデュースの新築一棟アパートです。ここから先の内容は、すべて一棟アパートのものとして読んでください。区分マンションを検討している方は、区分マンション投資の判断基準をまとめた記事のほうが役に立ちます。
実質利回り・返済比率・DSCRの見方
ここが、ほかのシノケン記事にはない部分です。判断の基準になる3つを、私の物件を例に見ていきます。
仙台7戸の購入条件
| 項目 | 実際の条件 |
|---|---|
| 所在地 | 仙台市 |
| 戸数 | 7戸（新築一棟アパート・木造） |
| 物件価格 | 6,000万円台 |
| 表面利回り | 9.0% |
| 融資期間・金利 | 28年／2.5% |
| 自己資金 | 物件価格の1割程度 |
表面9.0%は、地方の新築としてはごく標準的な水準です。ただ、この4年、毎月の手残りがほぼ一定です。中古で買った他の2棟は、退去や修繕のたびに手残りが上下します。
実質利回り・返済比率・DSCRの3指標
表面利回りだけを見ると、判断をあやまります。買うまえに必ず確かめておきたいポイントが3つあります。
| 指標 | 計算 | この物件 | 合格ライン |
|---|---|---|---|
| 実質利回り | （家賃−経費）÷ 物件価格 | 6.7% | 5%以上 |
| 返済比率 | 年間返済 ÷ 満室家賃 | 57% | 60%以下 |
| DSCR | （家賃−経費）÷ 年間返済 | 1.31倍 | 1.2倍以上 |
3つとも合格ラインの内側にいます。ただし返済比率57%はラインぎりぎりで、もう少し下げられればさらに安心して持てます。計算方法は実質利回りの出し方をまとめた記事に書きました。
2戸空くと赤字になる
弱点も先に書いておきます。この物件は7戸のうち2戸が空くと手残りがマイナスです。1戸までなら黒字を保てますが、2戸でひっくり返ります。
新築なのに2戸で赤字なのか、と思った方もいるはずです。これは新築でも中古でも共通する構造で、戸数と返済額から決まります。
だから私は立地だけは妥協しませんでした。価格を下げるために駅から遠い土地を選んでいたら、いまの手残りは残っていないはずです。
提案を受けたときは、「何戸空いたら赤字になるか」を必ずその場で計算してください。この1問で、買っていい物件かどうかがかなり絞れます。
一度も現地を見ずに運営できている理由
この物件、私は購入から今日まで一度も現地を見ていません。鳥取から電話とメールだけで回しています。
できている理由は3つあります。
- 新築なので、大きな修繕がまだ来ない
- 施工から管理までが1社で完結していて、連絡先が1つで済む
- 入居が安定していて、こちらが判断すべきことがほとんど起きない
私の物件で一番安定しているのは、一番自分が関わっていない仙台の新築です。遠くに住む素人大家にとって、手のかからなさはそれ自体が利回りだと思っています。
新築一棟が最も収支が安定する3つの理由
鳥取、尼崎、松本、甲府と、中古の区分から中古の一棟まで買いすすめてきました。家賃滞納の踏み倒し、入居者の孤独死、受水槽の全交換、買った翌月の一斉退去。思いつくかぎりのトラブルを踏んできました。
その中で、いま最も収支が安定しているのが新築です。理由は3つに絞れます。
- 大規模修繕がしばらく来ない：中古で受水槽やタンクの交換に数百万円をはらってきたので、この差はまいつきの手残りにそのまま出ます
- 立地を妥協していない：新築でも、埋まるかどうかは立地で決まります。価格を下げるより、駅からの距離を優先しました
- 施工から管理まで1社で完結する：連絡先が1つなので、遠隔でもその場で判断できます
新築一棟で引き受ける3つのデメリット
良い面と引き受ける側の両方を見ることで、はじめて判断材料になります。ここでは引き受ける側を3つ挙げます。
- 表面利回りが中古より低い：私の中古2棟は表面10%超。新築の仙台は9.0%です
- 買う値段が高く、自己資金の負担が重い：おなじ戸数なら中古の1.5倍前後になります
- 新築プレミアムの家賃は数年で落ちる：はじめの入れかわりで家賃が下がるものとして計算しておきます
この3つと引き換えに手に入るのが、修繕の少なさと入居の安定です。トレードオフを理解したうえで選ぶなら、新築は十分に選択肢へ入ってきます。
裏を返すと、この3つがそろっている新築を選ぶことが大切です。立地を落とした新築は、中古より条件が悪くなることさえあります。
契約前に買値を自分で計算し直す
新築一棟の成否は、買値でほぼ決まります。買った瞬間に決まった差は、そのまま持ち続けるあいだ残ります。
土地値と建築費から適正価格を割り出す
やることは2つです。
- 土地：国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、おなじ町丁目でいくらの取引があったかを調べる
- 建物：木造アパートの建築費は坪あたりおおむね80〜100万円。そこに延床の坪数をかけて、ざっくりの金額を出す
この2つを足した金額と、提案書の価格を並べます。差が2割を超えるなら、その差の中身を確認してください。
土地の仕入れが良かったのか、単なる上乗せなのか。そこを説明できる担当者なら、話を続けて大丈夫です。
別の新築で8,000万円の地雷を踏みかけた話
シノケンとは別の会社から、8,000万円・6室の新築アパートを勧められたことがあります。フルローンが付き、営業のシミュレーションでは黒字でした。
提案書を持ち帰った夜、食卓で電卓を叩きました。6室で8,000万円。1戸あたり1,300万円という金額が出たところで、手が止まりました。
紙に空室を1戸ずつ足していくと、2部屋空いた時点で赤字になります。
当時の私は独学で、相談できる相手がいませんでした。止めてくれる人がいないまま進んでいたら、そのまま契約していたと思います。
この経験から学んだのは、シミュレーションを疑うのではなく、自分で条件を差し替えて計算し直すことです。
営業シミュレーションで差し替える3つの前提
提案書はたいてい強気の前提でつくられています。つぎの3つを、自分の前提に置きかえてください。
| 項目 | 提案書によくある前提 | 差し替える前提 |
|---|---|---|
| 入居率 | 98〜100% | 90%（1〜2戸の空室を織り込む） |
| 運営費 | 家賃の10%前後 | 家賃の15〜20% |
| 金利 | 実行時の金利のまま | +1.0%まで上げて再計算 |
借入1,000万円につき金利0.1%で年6,000円ほど返済が増えます。借入6,000万円なら、金利1%の上昇で年36万円です。この3つを入れても手残りが残るなら、その物件は検討していい部類に入ります。
※ シノケンではなく独立系の第三者診断サービス（SECOND OPINION）です。診断は無料で、合わなければ断れます。しつこい追客に応じる義務もありません｜本リンクは広告（アフィリエイトリンク）です
シノケンが合う人・合わない人の判断基準
口コミの印象ではなく、ここまでの内容をもとに相性を整理します。下の表で、ご自身がどちら側に当てはまるかを見てください。
| シノケンが合う人 | シノケンが合わない人 |
|---|---|
| 本業が忙しく、10年ほどは修繕リスクを避けたい | 築古を安く買って自分で再生できる |
| 頭金や修繕予備費を別に用意できる | 手元資金をすべて頭金に回すことになる |
| 好立地で長期のキャッシュフローを狙いたい | 短期で高い表面利回りを取りたい |
| 施工から管理まで1社に任せたい | 管理会社を自分で選んで動かしたい |
右側が多かった方へ。別の手法に時間を使ったほうが、早く前に進めます。合うやり方が別にあります。
合わない人に向いている投資手法
- 自分で再生できるなら → 中古アパート投資の注意点
- 少ない資金で現物から入りたいなら → ボロ戸建て投資の戦略
- 数万円から試したいなら → 不動産クラウドファンディング3社比較
提案書は買う前に第三者に見てもらう
新築一棟の失敗は、ほとんどが買値で決まります。そして買値の妥当性は、提案書を作った会社以外に見てもらうと、はっきりします。
私が8,000万円の物件を止められたのは、たまたま条件を紙に書いて自分で計算したからです。独学だったので、相談できる相手はいませんでした。いまは提案物件を無料で第三者に見てもらえる仕組みがあります。
面談前に用意しておく4つの質問
無料の面談や診断を受けるときは、この4つを持っていってください。答えの質で、担当者と物件の両方が判断できます。
- この物件と同じエリア・同じ築年数の入居率の実績を見せてください
- この物件の過去2年の退去理由の内訳を教えてください
- 何戸空いたら赤字になりますか
- 金利が1%上がったときの手残りはいくらですか
この4つは、業者面談で聞く15の質問から一棟アパート向けに抜き出したものです。
契約はその場でしないでください。持ち帰って、自分で同じ計算をしてから決めれば間に合います。持ち帰る時間をくれる相手なら、信頼して話を進められます。
※ シノケンではなく独立系の第三者診断サービス（SECOND OPINION）です。診断は無料で、合わなければ断れます。しつこい追客に応じる義務もありません｜本リンクは広告（アフィリエイトリンク）です
シノケンの投資に関するよくある質問
上場廃止した会社に長期の管理を任せて大丈夫ですか
MBOによる非公開化なので、経営がゆきづまっての廃止とは意味がちがいます。ただ、決算のこまかいところが外から追えなくなったのは事実です。面談では最新の管理戸数と入居率を、資料で見せてもらってください。
頭金0円でも買えますか
融資が付けば可能です。ただ頭金を入れられるかより、修繕予備費を別に残せるかのほうが効果があります。空室が2戸出た月でも動けるだけの現金を残しておくと、安心して長く持てます。
インデックス投資に回したほうが良くないですか
手間でくらべるなら、インデックスのほうが上です。私も両方やっています。
違うのはレバレッジです。自己資金500万円で6,000万円の資産を持てるのは不動産だけで、その差が家賃として毎月入ります。その代わり、借金と管理責任を引き受けます。
1棟あたりの手残りは、地道に積み上げていく規模です。そのために2戸空室のリスクを引き受ける価値があるか。ここはご自身の年齢と本業の安定度で答えが変わります。
新築より中古のほうが利回りは高いのでは
表面利回りは中古が上です。私の中古2棟も、表面では10%を超えています。
ただし実際の手残りは、修繕と空室で毎月上下します。利回りの高さを取るか、ぶれ幅の小ささを取るか。そこを選ぶことになります。
コメント