「シノケンの評判は実際どうなのか、買った人の本音が知りたい」——そう思って検索したあなたへ。ネットの口コミの寄せ集めではなく、実際にシノケンの新築アパートを買って今も持っている大家が、評判と口コミの実際を正直に答えます。
検索結果には「やばい」「失敗」という言葉が並びます。ところが、実際に買った大家がその後どうなったかという一次情報は、ほとんど出てきません。
私は鳥取在住・大家歴13年・38室を運営する現役サラリーマン大家です。シノケンの新築一棟アパート（仙台市・7部屋・6,000万円台）を実際に購入し、今も保有しています。
この記事では、評判と実際の収支、契約前の判定基準、そして「合う人・合わない人」の判定表をまとめました。
読み終えるころには、シノケンが自分に合うかどうかを、本文の判定表で確認できます。
先に結論を言います。私がこれまで買った物件の中で、収支が一番安定しているのが、このシノケンの新築です。
結論：私の物件で一番安定しているのは、新築だった
私は中古区分から中古一棟まで、鳥取・尼崎・松本・甲府と物件を買い進めてきました。そのほとんどで、家賃滞納の踏み倒し、入居者の孤独死、受水槽の全交換、購入翌月の一斉退去……およそ思いつく限りのトラブルを踏んできた人間です。
その私が断言します。いま収支が一番安定しているのは、シノケンで建てた仙台の新築一棟です。
一番手がかからない物件が、実は一番自分が現地に行っていない物件——この仙台のアパート、私は鳥取に住んでいて、購入から一度も現地を見ていません。
私の物件で一番安定しているのは、一番自分が関わっていない仙台の新築です。遠くに住む素人大家にとって、”手のかからなさ”はそれ自体が最大の利回りです。
なぜこうなるのか。理由はシンプルです。
- 新築だから、大規模修繕がしばらく来ない。中古で受水槽やタンクの交換に数百万円をかけてきた私には、この安定感の価値が骨身に染みている
- 立地を一切妥協しなかったので、入居付けが安定している。新築でも立地を外せば、この安定感は手に入らない
- 施工から管理まで一社で完結するので、遠隔管理の私でも回せる。鳥取から電話とメールだけで運営できている
ただし「新築＝安心」ではありません。新築ゆえの怖さも、この記事では正直に書きます。
判定：シノケンが「合う人・合わない人」
先に相性を確認しましょう。下の表で、あなたが「合う側」か「合わない側」かを判定してください。
| シノケンが合う人 | 合わない人 |
|---|---|
| 本業が忙しく、新築で当面10年は修繕リスクを避けたい | 築古を安く買って自分で再生できる |
| 頭金1〜2割を用意できる | フルローン前提でしか買えない |
| 好立地×長期安定のCFを狙う | 短期の高利回りを刈り取りたい |
| 管理まで一社に任せたい | 管理会社を自分で選別したい |
右に当てはまった人へ：シノケンに時間を使う必要はありません。あなた向けの判断材料は中古アパート投資の注意点とボロ戸建て戦略で解説しています。少額から試したい人はクラファン3社比較へ。
そもそも「シノケン」はどの会社か｜ハーモニーとプロデュースは別会社です
評判を調べていると、シノケンハーモニー、シノケンプロデュース、シノケングループと名前が次々に出てきます。同じ会社の話をしているのか、最初は分かりませんでした。
整理すると、東証上場のシノケングループが親会社としてあり、扱う商品ごとに別の子会社が事業を担っているという構造です。
| 会社名 | 扱う商品 | こんな人向け |
|---|---|---|
| シノケンプロデュース | 投資用アパート(一棟) | 土地から新築アパートを建てて経営したい人 |
| シノケンハーモニー | 投資用マンション(区分) | ワンルーム1室から始めたい人 |
| シノケンファシリティーズ | 賃貸管理 | 買った後の管理を任せる人 |
シノケンプロデュースは投資用アパートの企画から建築・販売までを手がける会社です。創業は1990年、販売実績は7,000棟を超えると公表されています。
私が買ったのは、このシノケンプロデュースの新築一棟アパートです。仙台の7室・6,000万円台。この記事に書いた実録は、すべてアパート側の話だと思って読んでください。
ここ、意外と大事です。ネットで拾える「シノケン やばい」の口コミは、アパートの話と区分の話がごちゃ混ぜになっています。
一棟アパートと区分ワンルームでは、買値の桁も、失敗の仕方も別物です。誰がどちらの商品で何をやられたのか、そこを見ないで評判だけ読んでも意味がありません。
区分マンション(ハーモニー)を検討している人には、この記事の数字はそのまま当てはまりません。商品性が違えば、確認すべき指標も変わります。区分の判断軸についてはRENOSYの評判は本当に悪い？にまとめています。
なぜ「シノケン やばい」という評判が出るのか
検索すると出てくる悪評は、おおむね3つに分類できます。順番に、買った側の実感で答えます。
- 実質利回り（管理費・修繕費・空室損込み）で5%以上
- 返済比率50%以下
- DSCR1.2倍以上
- 想定家賃が周辺の新築相場と乖離5%以内
この4つで再計算してから判断してください。担当者と定量的な議論ができなければ、契約しないこと。
私が新築アパートで失敗しかけた話（8,000万円・仮契約からの生還）
ここからは、私があと一歩で失敗するところだった話です。実は私は、シノケンの前にもう一つ、別の新築一棟アパートを買いかけています。
約8,000万円・6部屋・フルローン。手残りが月10万円出るという試算に惹かれて、担当者が鳥取まで来て、仮契約まで進みました。
でも最後の最後で気づいたんです。その試算は「満室ならば」の話で、6部屋中2部屋が空くだけで赤字。フルローンだから逃げ場もない。
怖くなって躊躇していたとき、たまたま別の不動産会社に相談したら「そのリスクは大きすぎる、やめとけ」と一喝されました。
それでも仮契約済みで断りづらい、と漏らしたら——その社長、わざわざ鳥取まで来て、私の目の前で”弟のフリ”をして電話をかけ、話を白紙に戻してくれたんです。今思い出しても、あの一本の電話がなければ、私は8,000万円の地雷を抱えて沈んでいました。
1社の提案を、その1社の説明だけで判断しないでください。私は第三者の一言で8,000万の地雷から生還しました。利害のない目で数字を見てもらう——これは弱さではなく、生存術です。
だから、シノケンの提案を受けている（受けようとしている）なら、契約前に必ず、提案物件の数字を利害関係のない第三者に診てもらってください。投資用物件の無料セカンドオピニオンなら、提案資料を持ち込むだけで「適正価格か」「想定家賃は現実的か」をプロが数字で診断してくれます。あのとき私を助けてくれた”第三者の目”を、あなたも同じように使えるという意味です。この診断は、シノケン自体の窓口ではありません。今検討している提案を、シノケンと利害関係のない第三者に見てもらう窓口です。
※ シノケンではなく独立系の第三者診断サービス（SECOND OPINION）です。診断は無料です｜本リンクは広告（アフィリエイトリンク）です
保険だけは絶対に妥協するな（地震・火災の実録）
全物件に共通する話をします。保険です。私はこれまで、3回保険に救われています。
- 仙台のシノケン物件：大きな地震で壁と土台にひびが入り、地震保険が適用された
- 松本の物件：強風でアパートの一部が壊れ、火災保険を申請したら通った
- 甲府の物件：台風で窓ガラスが割れ、これも申請したら結構な額が下りた
高い保険料を毎年払っているんです。
「これは対象かな？」と悩むより先に、まず管理会社に相談して申請できないか聞く。これは収益物件に限らず、自宅を持っている人にも同じことが言えます。
申請の実務は火災保険の申請の記事で詳しく書いています。
出口から逆算しろ：「買った時に、勝負は半分ついている」
私が全物件を通じて一番後悔しているのは、出口（売却）をろくに考えずに買ってしまったことです。中古物件は、何も考えずに買うと、買った翌日に売ろうとしても買値を下回るのが普通です。
サラリーマンには与信という武器があり、収入次第で1〜2億円まで借りられてしまう。それを誇らしく感じて迂闊に手を出すと、本当に痛い目に遭います。
逆に、きちんとストレスをかけて数字を計算し、良い物件だけを集めれば、ちゃんと回る。仙台のシノケンに近い物件だけで固められていたら、今頃もっと楽だった——これが13年やった私の、正直な肌感覚です。
（出口戦略の失敗についてはこちらの記事でも詳しく解説しています）
よくある質問
- Qシノケンは大手で安心ですか？
- A
上場グループで施工・管理の体制は業界水準以上です。ただし「会社が大手＝あなたの物件が儲かる」ではありません。立地と収支計算がすべてです。
- Q自己資金はいくら必要ですか？
- A
頭金1〜2割が現実線です。私はフルローンの怖さを中古物件で体験済みです。詳しくは自己資金の記事へ。
- QRENOSYとどちらがいいですか？
- A
商品が違います。シノケンは新築一棟、RENOSYは都心中古区分。
一棟で事業として伸ばしたいならシノケン側、手間ゼロ重視ならRENOSY側です。RENOSY面談レビューも参考に。
- Q新築と中古、初心者はどちらがいいですか？
- A
本業が忙しく、遠隔で手間をかけられない人には、私は新築×好立地をすすめます。利回りは低いぶん、修繕とクレームの嵐から距離を置けるからです（現に私は仙台の物件を一度も見ずに運営できています）。
中古は「安く買って自分で再生する時間とスキル」がある人向けです。私は中古で相当な授業料を払いました。
それでも「インデックスに回していたら」と聞かれたら
ここまで「一番安定している」と書いておいて、都合の良い話ばかりだと思われるかもしれません。だから正直に自問します。「その6,000万円台の頭金と月々の返済を、新築アパートではなくNISAでインデックス投資に回していたら、どうなっていたか」。
資産効率という一点だけで見れば、インデックス投資の方が手数料は低く、流動性も高く、私が今も背負っている借入という重荷もありません。この比較において、不動産側が有利だと強弁するつもりはありません。
それでも私がこの新築を選んだのは、すでに中古区分・中古一棟で借入を重ねてきた中で、「これ以上、自分の時間と労力を投下せずに、家賃収入という現金を毎月生み出す資産」が欲しかったからです。
銀行から見た私の信用（属性）を使ってレバレッジをかけられるのは、現金で積み立てるインデックス投資にはできないことです。トラブル対応に疲弊していた当時の私にとって、”手がかからない”という価値は、利回りの数字以上に大きな意味を持っていました。
効率だけを求めるならインデックス投資、レバレッジと手離れの良さを求めるなら新築一棟——どちらが正解というものではなく、今の自分がどちらを必要としているかの問題です。新築アパートを検討しているなら、この自問を飛ばさないことをおすすめします。
今も保有し続けている理由は、買値にある
この物件を今も保有し続けている理由を、不動産投資の真実で書いた式に沿って整理しておきます。家賃＋売値－経費＞買値。
新築である以上、買った瞬間の新築プレミアムはどうしても買値に乗ります。それでも式が壊れずに済んでいるのは、立地を一切妥協しなかったからです。
立地を妥協しないという判断は、感覚的には「安全策」に見えますが、式で見れば「売値の項を守る」という具体的な選択です。新築プレミアムで多少高く買っても、需要の厚いエリアであれば数年後の売値が大きく崩れにくく、家賃も落ちにくい。逆に、安さに釣られて需要の薄いエリアで買っていれば、買値のプレミアムを売値でも家賃でも取り返せず、式はとっくに壊れていたはずです。
つまりこの物件が今も式を成立させ続けているのは、運が良かったからではありません。買値のプレミアムを許容する代わりに、売値と家賃という他の2項を立地で守るという交換条件を、購入時に自分で選んでいたからです。新築アパートを検討する人に伝えたいのは、この交換条件を意識して買っているかどうかが、数年後に式が成立しているかを分けるという一点です。
まとめ：次にやることは1つ
- 私の全物件で、収支が一番安定しているのは新築のシノケン仙台。ただし新築でも満室前提の計画は怖い
- 悪評（しつこい/低利回り/供給過剰）は、商品特性を理解すれば怖くない。立地が絶対条件
- 新築でも「新築だから」で買うな。4つの判定基準で自分で再計算する
- 1社の提案を1社の説明だけで決めない。私は第三者の一言で8,000万の地雷から生還した
合う側だった人：提案資料（これからの人は資料請求後）を、本文の4基準で再計算する。自信がなければ無料セカンドオピニオンに持ち込んで、私が8,000万で助けられたのと同じ”第三者の数字”をもらってください。これだけで「のりで買って後悔する」ルートは消えます。
※ シノケンではなく独立系の第三者診断サービス（SECOND OPINION）です。診断は無料です｜本リンクは広告（アフィリエイトリンク）です
合わない側だった人：冒頭の受け皿リンクから、あなたのタイプの記事へどうぞ。あなたに本当に合う戦略は、必ず別にあります。
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判断基準になる記事
この記事はあくまで私自身の一例です。提示された数字をそのまま信じず、自分の手で収支を検算できるようになっておきましょう。
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