不動産投資「不労所得は嘘」の真実｜失敗・後悔しないために13年生き残った大家がサラリーマンに伝える現実

「不動産投資で毎月数十万円の不労所得を得る」——書店の本の帯やSNSの広告で、このフレーズを目にしたことはありませんか。

ただ現実には、「ほったらかしで稼げる」という前提のまま参入した会社員ほど、高値づかみや突発的な修繕費で大きな損失を抱えています。しかも損失に気づくのは、たいてい買った後です。

不動産投資を始めて13年、現在38部屋・借入2億円を抱えながら黒字を維持している現役の会社員大家として、最初にお伝えしたい結論があります。

不動産投資は「不労所得」ではなく「事業」です。
ただし数字の管理と外注の仕組みさえ作れば、会社員のままでも十分に両立できます。

この記事では、13年間で実際にぶつかった失敗と、そのとき出ていった金額を包み隠さず公開します。読み終えたときには、営業トークに流されずに物件を判断するための基準が手に入ります。

始まりは「金持ち父さん」と無謀な5,000万円店舗物件

36歳、年収650万円のサラリーマンが「気づいて」しまった

2013年、私は36歳のごく普通のサラリーマンでした。年収は600〜700万円。生活に困っているわけではない。でも、「このまま定年まで会社に給与を依存し続けていいのか」という漠然とした不安が、頭の片隅にずっとありました。

そんなときに手に取ったのが、あの有名な一冊——「金持ち父さん貧乏父さん」です。

読み終えた夜、私は興奮冷めやらぬまま不動産投資ポータルサイト「楽待」を開きました。今思えば、典型的な”入口”です。おそらくこのブログを読んでいるあなたも、似たような経緯をたどっているのではないでしょうか。

最初の行動は「5,000万円の店舗物件への突撃」だった

楽待をスクロールしながら目に留まったのが、鳥取駅前のアーケード内にある商業用店舗物件、価格5,000万円。

当時の私の貯蓄や属性で、その物件に融資が下りるはずなどありません。しかし不思議なことに、「いける気がした」のです。金持ち父さんを読んだ直後の高揚感というのは、そういうものです。

私は地元の不動産会社に連絡を取り、社長に直接相談しました。結果は一言。

「銀行融資は無理です。」

今でもその社長とは交流が続いています。あのとき冷静に諭してもらったことを、私は今でも感謝しています。最初の無謀な突撃が「失敗」で終わったことは、振り返れば最大の幸運でした。

初物件は「200万円・現金一括」の原点回帰

店舗物件を断念した私が選んだのは、正反対のアプローチでした。

鳥取大学の学生向けワンルームマンション。価格は約200万円、表面利回り14.7%。手持ち資金で現金一括購入できる物件です。

「大きく張らず、まず一つ買って学ぶ」——これが、13年後の今も私が初心者にすすめる最初の一手です。

ただし、この”小さな一歩”にも、すぐに洗礼が待っていました。

初物件の洗礼。ユニットバス分離工事（60万円）と遠隔管理の壁

購入直後に発覚した「入居付けできない」問題

200万円の物件を買った直後、管理会社から告げられた一言が頭に刺さりました。

「この部屋、3点ユニットバスのままだと学生にも敬遠されますよ。」

3点ユニットバスとは、トイレ・洗面台・浴槽が一室にまとまった旧式の設備です。現代の入居者、特に大学生には非常に不人気で、空室の長期化に直結します。

対策は一つ。セパレート化工事——つまりトイレとバスを分離する大規模リフォームです。

費用：約60万円。

物件価格200万円に対して、購入直後に60万円の追加出費です。総投資額は260万円になり、購入時に14.7%あった表面利回りは、実質11%台まで下がりました。

遠隔管理という「見えないコスト」

鳥取在住の私が、なぜ仙台・松本・甲府に物件を持つのか。それは単純に、そのエリアに「買うべき数字の物件」があったからです。居住地と投資エリアを一致させる必要はない——これは経験から得た確信です。

しかし遠隔管理には、距離というコストがあります。

現地に飛んで行けない分、管理会社との信頼関係の構築・細かな指示出し・緊急時の判断が、すべてリモートで完結しなければなりません。管理会社に100%委託しているとはいえ、最終的な意思決定者はオーナーである自分です。これは「働かなくていい」とは、明らかに違う話です。

地震・台風・固定資産税。キャッシュを奪う脅威と私の「防衛策」

不動産投資のキャッシュフローを奪う「3つの脅威」

家賃収入が毎月入ってくる。それは事実です。しかしその一方で、不動産オーナーには「突然やってくる出費」と「じわじわ削られる出費」の両方が常に存在します。13年間で私が実際に直面した脅威を、包み隠さずお伝えします。

脅威①：自然災害（地震・台風）

遠隔地に物件を持つということは、自分が現地にいない状態で災害が起きるということです。

ある年、保有物件で地震によるクラック（外壁のひび割れ）が発生しました。また別の機会には、台風でガラスが割れました。いずれも管理会社からの一報で初めて知る——それが遠隔管理の現実です。

「大丈夫だろう」という楽観は、不動産事業においては最大のリスクです。

私の防衛策は明確です。火災保険・地震保険をフル活用すること。 上記のクラックもガラス割れも、保険申請によって実費負担をほぼゼロに抑えることができました。保険は「万一のお守り」ではなく、不動産事業における経営インフラだと私は位置づけています。加入内容を定期的に見直すことも、オーナーの重要な仕事の一つです。

脅威②：突発的な空室の連鎖

空室は1室ずつ順番に出るとは限りません。学生向けや社宅需要の物件では、退去時期が重なって一度にまとまって空くことがあります。満室想定の収支表には、この「同時多発の空室」が織り込まれていません。

脅威③：固定資産税（最も地味で、最も確実な敵）

派手な災害や空室と違い、毎年確実にやってくるのが固定資産税です。私はこれをキャッシュフローの最大の敵と呼んでいます。金額を伏せても仕方がないので、私の数字を出します。

物件	戸数・構造	固定資産税＋都市計画税（年）
甲府	18室・鉄骨	約72万円
仙台	10室・木造	約30万円
松本	10室・木造	約28万円
合計	38室	約130万円

年間約130万円。月あたりにすると11万円弱が、家賃が入ろうが入るまいが毎年出ていきます。しかも4期に分けて、まとまった額で請求が来ます。空室が続いている月に納付書が届くと、正直、こたえます。

私が実践する「確定申告×税金還付」の防衛策

固定資産税への私の対応策は、税金で税金を相殺する構造を作ることです。

具体的には、サラリーマン給与と不動産所得を合算した確定申告で、意図的に大赤字を計上します。 減価償却費・修繕費・管理費・保険料・ローン利息など、不動産事業で計上できる経費は多岐にわたります。これらを適切に処理することで、給与所得との損益通算が成立し、数十万円規模の税金還付を受けることができます。

ただし、これは節税の「抜け穴」ではありません。正当な税務処理です。しかし知っているかどうかで、手元に残るキャッシュは大きく変わります。

還付された税金は、そのまま固定資産税の支払いに充当する——この仕組みを作ってからは、固定資産税に対する心理的な重圧が明らかに減りました。不動産投資は、税務の知識なしには語れません。 これもまた、「事業」である証拠です。

2億円の負債と38部屋の統治。私が不動産投資を「不労所得」と呼ばない理由

「2億円の借金」に恐怖はなかった。でも驚きはあった。

現在、私の負債残高は約2億円です。

この数字を人に話すと、たいてい二つの反応に分かれます。「すごい度胸ですね」か、「怖くないんですか？」か。

恐怖は、ありませんでした。

理由はシンプルです。2億円は一度に返さなければならない借金ではないからです。毎月の返済額に対して、毎月の家賃収入がキャッシュフロープラスで回っているかどうか——不動産投資においてチェックすべき数字は、残高ではなくフローです。

ただ、別の意味での驚きはありました。

「自分の属性で、2億円も借りられるのか」という驚きです。

サラリーマンとしての信用力は、不動産投資において強力な武器になります。これは、会社員という立場を活かした数少ない優位性の一つです。しかしだからこそ、その信用力を使って「買ってはいけない物件」を買ってしまうリスクも、同時に高まります。融資が通るかどうかと、買っていい物件かどうかは、まったく別の話です。

松本の1棟アパートが「不労所得という幻想」を終わらせた

ワンルーム2部屋の現金購入時代、正直なところ「不労所得感」はありました。口座に振り込まれる家賃を眺めながら、「これはうまくいくかもしれない」と思っていました。

転機は、松本市で1棟アパート（10部屋）を購入したときです。

管理会社からの連絡が、明らかに増えました。「○号室の入居者から水回りの不具合の申告があります」「退去後のリフォーム、どの範囲でやりますか」「近隣物件の家賃が下がっています。賃料設定を見直しますか」——年に何度も、判断を迫られる場面が訪れます。

これらの判断を間違えれば、空室が長引き、資産価値が下がり、キャッシュフローが悪化します。意思決定の質が、収益に直結する。 これはどう見ても、事業です。

ただ、私にはここで一つ、正直に付け加えたいことがあります。

「不動産事業が好きか嫌いか」と問われれば、嫌いではありません。

面倒な判断が続く局面でも、物件が安定稼働に向かっていく過程に、どこか達成感を覚える自分がいます。「事業である」という認識は、諦めや妥協ではなく、この仕事の本質を正確に捉えた言葉だと思っています。

それでも私が不動産投資を続ける理由

不労所得ではない。手間もかかる。リスクもある。それでも13年間続けてきた理由は何か。

一つは、レバレッジの非対称性です。自己資金だけでは絶対に買えない規模の資産を、銀行融資を活用することで手に入れ、その資産が生み出すキャッシュフローで返済していく構造は、株式投資や他の副業では簡単に再現できません。

もう一つは、事業としての「改善余地」があることです。空室が出れば対策を打てる。設備が古ければリフォームで競争力を取り戻せる。数字が読めて、打ち手が存在する——これが不動産を「事業」と呼ぶ最大の理由であり、私が面白さを感じる部分でもあります。

不動産投資は、正しく理解して、正しく取り組めば、サラリーマンが持てる最強の「副業事業」になり得ます。 ただしそれは、キラキラした「不労所得」の話ではありません。

営業トークに流されず、「出口」から逆算して選ぶ

不動産会社の営業トークに、なぜ不安を感じるのか

このブログを読んでいるあなたは、おそらくこんな経験をしたことがあるのではないでしょうか。

不動産会社のセミナーに参加したり、営業担当者と話したりしたとき、「なんとなく腑に落ちない」「言っていることは分かるけど、信じていいのか分からない」という感覚を覚えたことが。

その感覚は、正しいです。

不動産会社の営業担当者は、物件を売ることが仕事です。それ自体は何も悪くありません。しかし彼らの利益と、あなたの利益が完全に一致しているかといえば、必ずしもそうではありません。 表面利回りを強調し、出口（売却）の話をしない。融資が通ることと、買っていい物件であることを混同させる。そういったトークが横行しているのも、現実です。

「知識武装」こそが、あなたを守る唯一の盾です。

「出口」を考えない投資は、いずれ詰む

最後に、一つだけ強く伝えさせてください。

不動産投資において、「出口（売却）」を考えずに物件を買うことは、最も危険な行為の一つです。

キャッシュフローが出ていても、売却時に大きく値が下がれば、トータルでマイナスになります。逆に言えば、売却時に適正価格で売れる物件を最初から選んでいれば、たとえ途中で想定外の出来事が起きても、撤退という選択肢が残ります。

撤退できることは、弱さではありません。出口を持つことは、事業継続のための最大のリスクヘッジです。

副業で月10万円のキャッシュフローを得ながら、いざとなれば売却できる物件を持つ——その水準を目指す方と、このラボで一緒に考えていきたいと思っています。

Q&Aセクション：読者からよくある質問

まとめ：次の一手は「知識武装」から始めてください

ここまで読んでいただければ、「不動産投資は不労所得ではなく事業だ」という冒頭の一言が、単なる警句ではなく、13年間の実体験に基づく結論だとご理解いただけたはずです。リスクは知っていれば対処でき、出口を持つ物件を選べば長期で生き残れます。

まずは検討中の物件の資料を開き、表面利回りに初期修繕費を足して計算し直すところから始めてください。その一手間だけで、買ってはいけない物件のかなりの割合をふるい落とせます。

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