【副業指針】サラリーマン大家は副業禁止に引っかかる？モデル就業規則と届出フローを完全解説

不動産投資に興味を持ったとき、多くのサラリーマンが最初にぶつかる壁があります。

「就業規則に副業禁止って書いてある。不動産投資をやったら、会社に目をつけられるんじゃないか？」

この不安は、決して大げさではありません。安定した給与と信用を守るために、毎日真面目に働いてきた。その立場を、たった一つの判断ミスで失うわけにはいかない。その慎重さは、むしろ真っ当な感覚です。

かくいう私も、13年前に最初の物件を購入した直後、同じ恐怖を抱えていました。

初年度の確定申告を終えたあと、会社から何か言われるのではないかと、正直ビクビクしていました。特に、減価償却の計上で住民税が大幅に下がったタイミングは、「さすがに経理部門が気づくのでは」と内心ドキドキしたのを今でも覚えています。しかし、指摘は来ませんでした。翌年も、その翌年も。

その経験を経て、私はあることに気づきました。

不動産投資は、法的な解釈においても、実務的な運用においても、「副業禁止」の規定とは別次元の話である。

この記事では、厚労省のモデル就業規則と「5棟10室」という税法上の基準を根拠に、サラリーマン大家が副業規定に触れるかどうかの正確な判断軸と、会社への正しい届出フローを、実体験を交えながら解説します。コソコソ怯えながら副業をするのではなく、堂々と「事業」として不動産を営むための考え方をお伝えします。

「会社にバレる」と怖がる前に──不安の正体を正確に整理しよう

副業禁止規定が怖くて動けない人に共通する「3つの誤解」

不動産投資を踏み出せないサラリーマンの多くは、次の3つの誤解をそのままにしています。

誤解①：「就業規則に副業禁止と書いてある＝不動産投資も禁止」

これは、最も多い誤解です。就業規則の「副業禁止」条項は、一般的に「本業に支障をきたす労働行為」や「競業行為」を禁じるものです。不動産の賃貸経営は、労働力を継続的に提供するビジネスとは性質が異なります。この違いについては、後の章で詳しく解説します。

誤解②：「確定申告をしたら、会社の経理に筒抜けになる」

確定申告の内容が、直接会社に通知されることはありません。会社が把握できるのは、原則として「住民税の特別徴収額」のみです。つまり、住民税の徴収方法を適切に設定することが、最大の防衛線になります（詳細は後述）。

誤解③：「バレたら即クビ」

13年間、2億円の負債を抱えながら38部屋を運営してきた私の答えは明確です。正直に言えば、バレても問題になるケースはほとんどありません。転勤を機に元の自宅を賃貸に出す人、親から物件を引き継いでいる人、田畑を持って農業収入を得ている兼業農家──これらは皆、会社員でありながら不動産・農業収入を得ています。不動産大家はその延長線上にある話なのです。

「副業」と「資産運用・事業」は、法的に別物である

ここが、この記事で最も伝えたい核心です。

日本の法律において、「副業」に明確な定義はありません。しかし、就業規則が禁じる副業とは、一般的に「雇用契約に基づく労働」または「本業に競合・支障をきたす行為」を指します。

不動産の賃貸経営は、管理会社に運営を委託すれば、オーナーとしての意思決定は行っても、継続的な「労働力の提供」とは言えません。これは、株式投資や投資信託と同様に、資産を活用した「経営・事業」の性格を持ちます。

実際、私が上司にこの件を相談した際、返ってきた言葉は明快でした。「特に報告の義務はない」。転勤で元の住居を貸し出している社員、農地を所有して農業収入を得ている社員と、まったく同じ扱いとして受け止めてもらえたのです。

この一言で、私は以後「堂々とオープンに」不動産事業を続けることを決めました。

【厚労省基準】就業規則の「副業禁止」は不動産投資に適用されるのか？

厚労省「モデル就業規則」が2018年に副業原則解禁へ舵を切った

2018年、厚生労働省は「モデル就業規則」を改定し、副業・兼業を原則禁止から原則容認へと転換しました。

改定前のモデル就業規則には「許可なく他の会社等の業務に従事しないこと」という条項がありましたが、改定後はこれが削除され、副業・兼業を認める方向での規定例が示されました。

これは、政府が「働き方改革」の一環として、個人の収入源の多様化を後押しする姿勢を明確にしたことを意味します。つまり現在、副業を禁止したい企業側のほうが、法的な根拠を示す必要がある時代になっています。

会社が副業を制限できる「正当な3つの理由」と不動産投資の関係

厚労省のガイドラインによれば、会社が副業を制限できる正当な理由は、主に以下の3つに限定されています。

1. 労務提供上の支障がある場合（本業のパフォーマンスが落ちる）
2. 業務上の秘密が漏洩する場合（競合他社での就業など）
3. 競業により会社の利益を害する場合（同業他社での勤務など）

不動産の賃貸経営は、管理会社に日常業務を委託している限り、①〜③のいずれにも該当しません。「副業禁止」を理由に不動産投資を制限することは、法的根拠が極めて薄いというのが現実です。

ここまで読んで、「理屈はわかった。でも、実際にどのくらいの規模まで黙っていていいのか？」という疑問が湧いてきた方も多いはずです。

その判断基準となるのが、税法が定める「5棟10室」という事業的規模の境界線です。次の章で、この数字の意味と、届出が必要になるタイミングを具体的に解説します。

「5棟10室」という魔法の基準──事業的規模と副業の境界線

税法上の「事業的規模」とは何か？5棟10室の具体的な意味

不動産投資において、「事業的規模」という言葉は非常に重要な意味を持ちます。これは税法（所得税法）上の概念で、簡単に言えば「趣味・資産運用の範囲を超えた、本格的な事業として認められる規模」を指します。

その判断基準として、国税庁が示しているのが、いわゆる「5棟10室基準」です。

• 戸建て物件： 5棟以上
• アパート・マンション等： 10室以上
• 混在する場合： 戸建て1棟＝アパート2室として換算

この基準を超えた場合に初めて、税法上「不動産所得が事業的規模である」と認定されます。

ここで重要なのは、この「事業的規模」という概念は、あくまで税務上の有利・不利を決めるためのものであり、「副業かどうか」を判定するための基準ではないという点です。しかし実務上、この数字は会社への説明においても非常に有効な根拠になります。

事業的規模「未満」の段階では、法的に「副業」と呼びにくい理由

たとえば、1棟8室のアパートを1棟だけ所有している段階（10室未満）は、税法上は「事業的規模未満」です。

この段階での不動産所得は、税務署からも「資産の運用・管理」として扱われます。株式の配当収入や、FXの利益と同様の位置づけです。

資産運用を「副業禁止」の対象とする就業規則は、法的に極めて効力が弱い。

これが、多くの法律専門家が指摘する現実です。実際、私が最初の物件（当時は数室規模）を購入したとき、上司への報告も届出も行いませんでした。初年度の確定申告後も、会社から一切の指摘はありませんでした。「田畑を持って農業収入を得ている社員と同じ」という感覚は、法的にも実務的にも正しい認識だったのです。

事業的規模を超えたら？そのとき初めて「会社への一言」を考えればいい

では、10室・5棟を超えて事業的規模に達したら、どうすべきか。

私の答えは、「必要に応じて上司に一言伝える」です。義務でも謝罪でもなく、信頼関係の構築のための報告として。

繰り返しますが私自身、物件数が増えてきた段階で上司にこの話をしました。返ってきた反応は、拍子抜けするほどあっさりしたものでした。「特に報告の義務はないよ」。それだけです。

転勤で自宅を貸し出す人も、親から農地を引き継いで農業収入を得ている人も、会社内にはいくらでもいます。不動産大家は、その延長線上の話に過ぎません。バレたらクビ」という恐怖は、ほとんどの場合、現実ではなく想像の産物です。

それでも「万が一に備えたい」という慎重な方のために、次の章では具体的な届出フローと、住民税対策を解説します。コソコソするためではなく、堂々と事業を営むための「正攻法」として活用してください。

【実践】会社への届出フロー──正攻法で、堂々と事業を営む

届出が必要かどうかを判断する3ステップ

まず、自分が届出をすべき立場かどうかを、以下のフローで確認してください。

STEP① 就業規則を確認する

自社の就業規則に「副業・兼業」に関する条項があるかを確認します。「禁止」と明記されているか、「届出・許可制」になっているかで、対応が変わります。

STEP② 不動産所得の規模を確認する

• 10室未満・5棟未満 → 税法上は「資産運用」。届出義務はほぼ発生しない
• 10室以上・5棟以上 → 「事業的規模」。就業規則の届出制に該当する可能性がある

STEP③ 就業規則が「届出制」なら、所定の様式で申請する

「禁止」ではなく「届出・許可制」であれば、正直に申告するのが最善です。その際の伝え方は、次の項目を参考にしてください。

届出が必要な場合の「正しい伝え方」

届出書や上司への説明では、以下のポイントを意識してください。

①「労働」ではなく「資産管理・経営」であることを明示する

「管理会社に運営を委託しており、私自身が現場で労働することはありません。資産の管理・経営判断を行うものです」という説明が有効です。

②「本業への支障はない」を具体的に示す

「業務時間外に行っており、本業のパフォーマンスに影響はありません」という一文を添えるだけで、会社側の懸念を大きく払拭できます。

③ 競業・秘密漏洩と無関係であることを一言添える

「当社の事業領域とは一切関係のない、居住用不動産の賃貸経営です」と明記するだけで十分です。

住民税の「普通徴収」切り替えが最大の防衛線になる理由

届出の話と並んで、もう一つ必ず押さえておきたいのが住民税の徴収方法です。

会社員の住民税は通常、給与から天引きされる「特別徴収」という方式で処理されます。この場合、会社の経理担当者が住民税の通知を受け取り、給与との乖離から副業収入の存在に気づく可能性があります。

これを防ぐために、確定申告の際に「住民税の徴収方法」の欄で「自分で納付（普通徴収）」を選択してください。こうすることで、不動産所得分の住民税は自宅に直接納付書が届き、会社の経理を経由しません。

私自身、減価償却の計上で住民税が大幅に下がったタイミングで内心ドキドキした経験があります。しかしそれは「住民税が減った」という話であり、会社に副業収入の存在を知らせるものではありませんでした。結果として、指摘は一切ありませんでした。

確定申告時の「普通徴収」選択は、必ず忘れずに行ってください。これが唯一にして最大の実務的防衛線です。

ところで、「副業規定」と並んでサラリーマン大家の前に立ちはだかるもう一つの壁が、家族・配偶者からの猛反対です。

「2億円も借金して大丈夫なの？」「万が一のことがあったらどうするの？」──論理では理解していても、感情的に首を縦に振ってくれない配偶者を、どう説得すればいいのか。13年間で私が実践してきた「家族の不安を数字で解消する論理的プレゼン」の手法を、以下の記事で詳しく公開しています。

家族の猛反対をどう突破する？不動産投資を妻（夫）に納得させる論理的プレゼン術

また、そもそも「不動産投資は本当に事業なのか、不労所得ではないのか」という根本的な問いに向き合いたい方には、2億円の負債と13年間の運営の過酷な実態を赤裸々に綴った以下の記事もあわせてご覧ください。

2億円の借金と13年戦う男の告白。私が不動産投資を「不労所得」と呼ばない理由

会社バレ・副業規定に関するQ&A

まとめ──コソコソせず、堂々と事業を営もう

この記事でお伝えしてきたことを、最後に整理します。

この記事の結論は、以下の3点に集約されます。

① 不動産の賃貸経営は、法的に「副業禁止」の対象になりにくい

厚労省のモデル就業規則が副業を原則解禁した現在、会社が副業を制限できるのは「本業への支障」「競業行為」「秘密漏洩」の3つに限られます。管理会社に運営を委託した不動産経営は、これらのいずれにも該当しないのが一般的です。

② 「5棟10室」未満の規模では、税法上も「資産運用」の位置づけ

事業的規模に達していない段階では、不動産所得は株式の配当収入と同様の扱いです。この段階での届出義務は、ほとんどの場合発生しません。規模が拡大したタイミングで、上司に「一言添える」程度で十分です。

③ 実務上の唯一の防衛線は「住民税の普通徴収」への切り替え

確定申告時にこの一手間をかけるだけで、会社の経理を経由するリスクを大幅に下げられます。難しい手続きは一切不要です。

13年間、2億円の負債を抱えながらサラリーマンと大家を両立してきた私が、最後に一番伝えたいことがあります。

「バレたらどうしよう」と怯えながら、コソコソと不動産経営をするのは、精神的にも実務的にも最悪の状態です。怯えは判断を鈍らせ、大事な局面での決断を遅らせます。

転勤で自宅を貸し出す人も、親から田んぼを引き継いで農業収入を得る人も、誰もコソコソしていません。不動産事業も、それと同じです。正しい知識を持ち、正しい手順を踏めば、堂々と事業を営む権利がある。

私が上司に報告したとき、返ってきた言葉は「特に報告の義務はないよ」のひと言でした。拍子抜けするほど、あっさりと。その瞬間から、私は完全にオープンに不動産事業を続けています。

あなたにも、同じ感覚を手に入れてほしいと思います。

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