不動産投資のキャッシュフロー計算方法｜NOI・手残りを出す5ステップ

物件広告の「表面利回り10%」。この数字だけを見て買うと、「儲かるはずが、手元に現金が残らない」という現実に直面します。

先に結論を言います。あなたが本当に見るべきは「表面利回り」ではなく、経費と空室を差し引いた”手残り(キャッシュフロー)”です。この記事は、その手残りを自分の手で正確に計算できるようになるための”計算方法リファレンス”です。表面・実質・NOI・返済後CFを、計算式と具体例で1つずつ解説します。(「何%あれば買っていいか」の目安は別記事にまとめています)

利回りの計算ができない人は、業者の出す数字を鵜呑みにするしかありません。自分で計算できれば、危ない物件を一瞬で見抜けます。これは大家の必須スキルです。

【前提】表面・実質・返済後(CF)——3つの利回りは全くの別物
私が学生向け区分で味わった「表面利回りの罠」
各指標が「何を含み、何を無視するか」を理解する
本当の稼ぐ力=NOI(営業純利益)の計算方法
【保存版】毎月の手残りを正確に出す5ステップ
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【前提】表面・実質・返済後(CF)——3つの利回りは全くの別物

まず、混同されがちな利回りの種類を整理します。同じ物件でも、どの利回りで見るかで印象が180度変わります。

利回りの種類	計算式	何を示すか
表面利回り	年間賃料収入 ÷ 購入価格 × 100	経費・空室を無視した「最大値」
実質利回り	（年間賃料収入 − 年間経費） ÷ 購入価格 × 100	経費控除後の「運用利回り」
返済後CF利回り	（年間賃料収入 − 年間経費 − 年間返済額） ÷ 購入価格 × 100	実際に手元に残る「真の利回り」

広告に載る「利回り」は、ほぼ表面利回り(経費も空室も無視した最大値)です。表面利回りは”夢の数字”であって、あなたの財布に入る金額ではありません。

私が学生向け区分で味わった「表面利回りの罠」

これは私自身の苦い経験です。まだ知識の浅かった頃、学生向けの区分マンションを買いました。表面利回りの数字が非常に魅力的に映ったからです。

でも実際に運営してみると、管理費・修繕積立金・固定資産税・空室期間がのしかかり、手元に残る現金は、広告の利回りが描いた姿とはまるで別物でした。表面利回りだけで判断すると、必ずこの落とし穴にはまります。だからこそ、次に説明する「NOI」と「手残り」の計算が必要なのです。

各指標が「何を含み、何を無視するか」を理解する

表面・実質・NOI・返済後CFは、何を差し引いているかが違うだけです。この違いさえ押さえれば、計算は怖くありません。

指標	空室損失	運営費用	ローン返済
表面利回り	無視	無視	無視
実質利回り	無視	控除	無視
NOI利回り	控除	控除	無視
返済後CF	控除	控除	控除

本当の稼ぐ力=NOI(営業純利益)の計算方法

NOI(Net Operating Income)は、「満室想定の年間家賃 −(空室損失+運営費用)」。ローン返済を引く”前”の、物件そのものが生み出す純粋な収益力です。業者提示の表面利回りと、NOIベースの現実を並べると、差が一目で分かります。

項目	業者提示（表面）	NOIベースの現実
満室想定年間賃料	960万円	960万円
空室損失（空室率15%想定）	計上なし	▲144万円
管理委託料（賃料の7%）	計上なし	▲67万円
修繕費・修繕積立	計上なし	▲60万円
固定資産税・保険料	計上なし	▲30万円
NOI（年間）	960万円	659万円
物件購入価格	8,000万円	8,000万円
利回り	表面12%	NOI利回り8.2%