不動産投資の本おすすめランキング10選｜初心者の勉強法と読む順番【2026年】

• 不動産投資の勉強を、何から始めればいいかわからない
• 本・YouTube・セミナー・スクールのどれで学べばいいか迷っている
• 不動産投資の本が多すぎて、どれを読めばいいかわからない

不動産投資を勉強する初心者の多くは、本から始めます。ところが、書店の棚には数十冊が並び、なかには物件を売る会社の経営者が書いた本もあります。本選びで失敗すると、物件を見るときの基準そのものが売る側に寄ってしまいます。

私は地方在住・大家歴13年の現役サラリーマン大家です。3棟38室を運営しています。

いま手元に残る税引前キャッシュフロー（家賃からローン返済や経費を引いて残るお金）は月30万円。これを5年間なんとか継続できています。

不動産投資を始めるきっかけになったのも、1冊の本でした。この記事では、物件をまだ買っていないサラリーマンに向けて、いま楽天ブックスで新品が買える本から10冊を選び、ランキングにしました。

あわせて、初心者が最初に勉強する4つのことと、本・セミナー・スクールなど5つの勉強法の使い分け、物件を買う前に進める勉強の順番も解説します。読み終えるころには、自分がいま読むべき1冊と、次にやることがはっきりしているはずです。

不動産投資の勉強は、本で全体像をつかむところから始めます。
迷ったら、第1位の『［最新版］まずはアパート一棟、買いなさい！』から読んでください。

※ 電子書籍（楽天Kobo）版もあります

不動産投資の初心者が最初に勉強する4つのこと

不動産投資の収支は、「家賃＋売値－経費＞買値」の式で決まります（この式の詳しい説明はこちら）。初心者が最初に勉強するのは、この式の4つの項目です。本もセミナーも、4つのどれの話をしているかを意識すると、知識が整理されます。

家賃｜表面利回りと実質利回りの違い

業者の資料に大きく書かれているのは、年間の家賃を物件価格で割っただけの表面利回りです。実際に手元に入るお金を見るには、経費と空室の損を引いた実質利回りで比べます。空室の部屋の想定家賃が、相場より高く置かれていないかもここで確かめます。計算のしかたは、後半のSTEP2で例を使って説明します。

経費｜税金と修繕費

家賃から出ていくのは、ローンの返済だけではありません。管理費や固定資産税、所得税・住民税に加えて、外壁や屋根を直す大規模修繕が数百万円単位でまとめてかかります。経費を少なく見積もった収支表のまま買うと、買ったあとに手残りが合わなくなります。

買値｜相場の調べ方と融資

同じ家賃の物件でも、高く買えば利回りは下がります。売り出し価格が高すぎないかは、国土交通省の不動産情報ライブラリで、同じエリアの取引価格と比べると判断できます。値下げを交渉する指値と、買値の大半をまかなう融資の条件も、ここで学びます。

売値｜出口戦略と法定耐用年数

物件は、いつか売って手放します。買う前に、何年後にいくらで売れそうかを見積もっておくのが出口戦略です。築年数が法定耐用年数に近づくと、次に買う人が長い融資を組みにくくなり、売値が下がりやすくなります。

不動産投資の勉強法5つの比較

不動産投資の勉強の方法は、大きく分けて5つあります。費用と、情報がどちらに偏りやすいかを並べると、使いどころがはっきりします。

▼不動産投資の勉強法 比較表

勉強法	費用の目安	情報の偏り	向いている段階
本	1冊1,500〜2,500円ほど	著者しだい。物件を売る会社の本に注意	最初に全体像をつかむとき
ネット・YouTube	無料	発信者しだい。成功談に偏りやすい	すきま時間に知識を足すとき
不動産会社の無料セミナー	無料	主催する会社の物件に有利な内容になりやすい	自分で計算できるようになってから
スクール	数十万円（例：ファイナンシャルアカデミーは税込44.1万円）	物件は売らないが、講座の申込みが目的	体系的に学びたいとき
大家・専門家に聞く	無料〜有料	相手の立場しだい	具体的な物件を検討するとき

5つのうち、最初に使うのは本です。いちばん安く、物件を買ってから売るまでの流れを順番に学べるからです。ネットや無料セミナーは、本で基礎を作ってから使うと、情報の偏りに気づけます。

スクールは、物件を売らないかわりに受講料がかかります。ファイナンシャルアカデミーの不動産投資スクールは、入学金と受講料を合わせて税込44.1万円です（評判と受講料の検証）。神・大家さん倶楽部のように、無料セミナーで講座の中身と費用を説明してから申込みを受けるスクールもあります。

無料セミナーは、主催が不動産会社かスクールかで目的が違う点に注意です。どの会社のセミナーがどんな目的かは、不動産投資セミナーおすすめランキングで比べています。

不動産投資の本を選ぶ3つの基準

ランキングの10冊は、次の3つの基準で選びました。書店で自分で選ぶときも、この3つを確認すると失敗しにくくなります。

著者が物件を売る立場かどうか

最初に見るのは、著者のプロフィールです。不動産会社の経営者が書いた本は、自社で扱う物件（新築ワンルームなど）が一番魅力的に見えるように書かれています。最初の1冊は、物件を売らない大家や、税理士・元銀行員などの専門家が書いた本を選ぶと、判断の基準が偏りません。

融資と税金の本は発売日が新しいもの

考え方の本は、発売から10年以上たっても内容が古くなりにくいです。一方で、融資の条件や税制は数年で変わります。この記事で融資と税金の本に2022年以降に出た本を選んだのは、このためです。

自分に足りない分野から読む

本も、最初の章で紹介した4つのうち、どれを学べるかで分けられます。家賃なら物件選びの本、経費なら税金の本、買値なら指値と融資の本です。自分がいちばん自信のない項目の本から読むと、次に何を読めばいいか迷いません。

不動産投資の本おすすめランキング10選

順位は、物件をまだ買っていないサラリーマンが先に読むべき順に付けました。

▼不動産投資の本おすすめ早見表

順位	書名	分野	こんな人に
1位	［最新版］まずはアパート一棟、買いなさい！	全体像	一棟アパートで家賃収入を作りたい人
2位	改訂版 金持ち父さん 貧乏父さん	考え方	お金の流れの考え方から学びたい人
3位	Excelでできる不動産投資「収益計算」のすべて	収支計算	物件の収支を自分で計算したい人
4位	誰でも儲かる、わけがない 初めての不動産投資必勝ルール	業者の見分け方	新築ワンルームを勧められている人
5位	世界一やさしい　不動産投資の教科書　1年生	入門	用語から順に学びたい人
6位	銀行員だった大家が教える！不動産投資 融資攻略バイブル	融資	銀行の融資の通し方を知りたい人
7位	ボロ物件でも高利回り　激安アパート経営	築古・指値	少ない資金で始めたい人
8位	不動産投資の正体改訂版	仕組み	不動産投資の構造を図で理解したい人
9位	大家さん税理士によるキャッシュを増やす節税教科書	税金	確定申告と節税を正しく知りたい人
10位	不動産投資の学校（入門編）	体系	基礎から順番に学びたい人

第1位　［最新版］まずはアパート一棟、買いなさい！

地方の古いアパートを買い、満室にして、遠くから運営する。一棟アパートで家賃収入を作る流れが、物件選びから売却まで1冊にまとまっています。

遠くの物件を管理会社に任せて運営する形は、私が松本・甲府・仙台の物件で続けている方法と同じです。最初の1冊に選びました。

第2位　改訂版 金持ち父さん 貧乏父さん

私が不動産投資を始めるきっかけになった1冊です。給料のために働くのではなく、家賃のように自分の代わりに働く資産を持つ。この考え方が、物件を探し始める前の土台になりました。

第3位　Excelでできる不動産投資「収益計算」のすべて

業者が出す収支表を、自分で計算し直せるようになる本です。表面利回りと、経費や空室を引いたあとの手残りの違いが、自分の手で計算するとよくわかります。

当サイトでも、銀行が見る6つの指標を入れた無料の収支計算エクセルを配布しています。読んだ計算をすぐ試せるので、本とあわせて使うのがおすすめです。

第4位　誰でも儲かる、わけがない 初めての不動産投資必勝ルール

不動産会社から新築ワンルームを勧められている人に、まず読んでほしい本です。著者は不動産系YouTubeチャンネル「不動産Gメン滝島」の運営者で、ワンルーム投資で失敗する流れを具体的に説明しています。新築ワンルームの収支がなぜ合いにくいのかは、新築ワンルーム投資が儲からない3つの理由でも、8,000万円の仮契約を白紙にした私の経験から解説しています。

第5位　世界一やさしい　不動産投資の教科書　1年生

用語がわからないまま第1位の本を読むのが不安な人は、この本から始めてください。買付（購入の申込み）や契約など、物件を買うときに出てくる言葉を順番に確認できます。

第6位　銀行員だった大家が教える！不動産投資 融資攻略バイブル

良い物件が見つかっても、融資が通らなければ買えません。銀行の担当者が何を見て判断しているかを、元銀行員の立場から説明している本です。銀行ごとの審査の違いは、不動産投資ローンの審査が厳しい銀行・通る銀行の比較にまとめています。

第7位　ボロ物件でも高利回り　激安アパート経営

少ない資金で1棟目を買いたい人向けの本です。売り出し価格から大きく値下げを交渉して買う「指値」の考え方は、発売から時間がたった今も、式の「買値」を下げる基本として使えます。

第8位　不動産投資の正体改訂版

利回り・融資・税金がどうつながって最後の手残りになるのかを、図で整理できる本です。第3位の本で計算を覚える前に、全体の仕組みを先に押さえたい人に向いています。

第9位　大家さん税理士によるキャッシュを増やす節税教科書

著者は自身も大家である税理士です。前著『大家さん税理士による大家さんのための節税の教科書』（2017年）の後に出た本で、インボイス制度など新しい制度にも対応しています。節税のつもりで手残りを減らしてしまう仕組みは、不動産投資の節税の罠とデッドクロスが起きる時期の計算でも解説しています。

第10位　不動産投資の学校（入門編）

物件の見方・融資・管理を、授業の順番どおりに学べる本です。書いたのは不動産投資スクールを運営するファイナンシャルアカデミーで、本の内容をさらに深く学びたい人向けに講座も開いています。スクールの中身と受講料については、ファイナンシャルアカデミーの評判・口コミの検証にまとめました。

初心者が勉強する順番4ステップ

「結局、どれから手をつければいいの？」と思いますよね。物件を買う前の初心者なら、次の4ステップで進めます。

毎日30分ほど続ければ、STEP2までは1〜2か月ほどが目安です。

STEP1　本で全体像をつかむ（最初の4冊）

10冊すべてを読む必要はありません。最初は、次の4冊をこの順番で読めば十分です。

1. 改訂版 金持ち父さん 貧乏父さん：資産と負債の考え方を身につける
2. ［最新版］まずはアパート一棟、買いなさい！：物件選びから売却までの流れをつかむ
3. Excelでできる不動産投資「収益計算」のすべて：業者の収支表を自分で計算し直せるようにする
4. 大家さん税理士によるキャッシュを増やす節税教科書：買ったあとの税金で手残りを減らさないようにする

新築ワンルームや新築アパートの営業を受けている人は、1冊目の前に第4位の『誰でも儲かる、わけがない』を読んでください。提案を受ける前に読んでおくと、営業担当者の説明のどこを確認すればいいかがわかります。

STEP2　ポータルサイトの物件で100件計算する

本を読んだら、楽待や健美家に載っている実際の物件で、利回りを自分で計算します。業者の資料に大きく書かれているのは、多くの場合表面利回りです。年間の家賃を物件価格で割っただけの割合で、経費は引かれていません。

たとえば2,000万円の物件で、年間の家賃が160万円なら、表面利回りは8%です。ここから管理費・固定資産税・修繕費・空室の損を合わせて年60万円引くと、手元に入るのは年100万円。経費を引いたあとの実質利回りは5%になります。

この計算を100件続けると、相場より高い物件がひと目でわかるようになります。計算には、当サイトで配布している無料の収支計算エクセルが便利です。手順は実質利回りと手残りの計算方法で解説しています。

STEP3　不動産会社の話を聞いてみる

計算ができるようになったら、不動産会社のセミナーや面談で、実際の提案を聞いてみます。営業担当者には、よく使う決まり文句があります。聞いたとたんに「何をたしかめればいいか」が浮かぶようにしておくと、その場であわてません。

よく聞くトーク	たしかめること
節税になります	節税になるのは、不動産の収支が赤字のとき。赤字が続いて手残りが減っていないか
年金代わりになります	35年後にローンを返し終えたとき、建物の状態と家賃がどうなっているか
今だけの特別な物件です	本当に良い物件なら、なぜ知識のない自分に回ってきたのか
利回り8%です	表面利回りか実質利回りか。経費と空室を引くと何%か
絶対に値上がりします	将来の値上がりを断定して勧誘することは、宅地建物取引業法で禁止されている

提案を受けても、その場では契約しません。資料は必ず持ち帰り、自分で計算し直します。しつこい営業電話が来たときの断り方は、営業電話を止める方法で紹介しています。

STEP4　買う前に第三者に見てもらう

本は、あなたが受け取った提案書までは読んでくれません。私は8,000万円の新築アパートの仮契約を自分では見抜けず、止めてくれたのは物件を売る側にいない第三者でした（そのときの話はこちら）。

身近にそういう相手がいなければ、神・大家さん倶楽部の無料オンラインセミナーが手軽です。スクールなので物件は売っておらず、スマホから自宅で参加できます。セミナーのあとには講座の案内がありますが、その場で断れます。

※ セミナーは無料です

不動産投資の勉強で失敗しやすい3つのパターン

不動産会社のセミナーを中立な勉強の場だと思う

無料セミナーは、主催する会社にとって、物件を買ってくれる人の連絡先を集める場でもあります。講師が誠実に見えても、その会社の物件が良く見える内容になるのは自然なことです。勉強の場ではなく、業者の考え方を知る場として参加すると、得るものが変わります。

SNSの成功談だけを信じる

SNSでは「物件が何棟に増えた」「会社を辞めた」などの話が目立ちます。ただ、その人の物件の収支や、売ったときにいくら残るかまでは見えません。毎月の手残りがプラスでも、将来の大規模修繕や売値まで含めると赤字になる物件もあります。

本を読んだだけで満足して計算しない

本を10冊読んでも、自分で計算しなければ判断の力はつきません。知識は、STEP2の100件計算のように、手を動かして初めて使えるようになります。

物件を探し始めていい3つの目安

勉強の期間や読んだ冊数より、次の3つが自分でできるかで判断します。3つそろったら、物件を探し始めて大丈夫です。

• 物件の資料を見て、表面利回りと実質利回りを自分で計算できる
• 空室の部屋の想定家賃を、SUUMOなどで同じエリアの募集家賃と比べられる
• 業者がよく使う営業トークを5つ言えて、それぞれ何をたしかめるかわかる

不動産投資の本と勉強に関するよくある質問

まとめ｜不動産投資の勉強は本と自分の計算から始める

不動産投資の勉強は、順番を守れば、特別な才能がなくても進められます。最後に、この記事の要点を整理します。

• 勉強法は、本・ネット・無料セミナー・スクール・大家や専門家の5つ。最初に使うのは本
• 最初の1冊は、物件を売らない大家や専門家が書いた本を選ぶ。迷ったら第1位の『［最新版］まずはアパート一棟、買いなさい！』
• 順番は、本で全体像をつかむ → 100件計算する → 業者の話を聞く → 買う前に第三者に見てもらう
• 業者の面談は、利回りを自分で計算できるようになってから

まずは今日、本を1冊選んでください。その1冊が、判断の基準をつくる最初の一歩です。

本で学んだことを講師の説明で確かめたくなったら、神・大家さん倶楽部の無料セミナーが使えます。物件を売らないスクールなので、判断の基準を確かめる場として使いやすいです。

セミナーのあとには講座の案内があります。申し込むかどうかは持ち帰って決めてよく、その場で断れます。

※ セミナーは無料です

本を読み終えたら、次は業者の提案を受ける前の準備です。

• サラリーマンの不動産投資の始め方【5ステップ完全版】
• 不動産投資でカモにされないための防衛ツールと相談窓口
• 不動産投資のセカンドオピニオンはどこに頼む？
• レントロールの見方と物件選びのチェックポイント