- 家賃が上がっているとニュースで見たが、自分の物件も上げていいのかわからない
- 更新のときに値上げを切り出したら、入居者が出て行かないか心配
- 家賃が上がっている今、これから物件を買っても大丈夫なのか知りたい
2026年9月28日、アットホームが8月の募集家賃の調査を公表しました。アパートのシングル向きの家賃は、調べている13のエリアすべてで前年より上がっています。ところが、見出しだけを見て家賃を上げると、空室が長引いて、かえって手残りが減ることもあります。
私は地方在住・大家歴13年の現役サラリーマン大家です。3棟38室を運営しています。
いま手元に残る税引前キャッシュフロー（家賃からローン返済や経費を引いて残るお金）は月30万円。これを5年間継続できています。
この記事では、今回の調査で上がったのはどの家賃なのか、大家の家賃収入にはいつ、どう効くのかを、38室の大家の目線で読み解きました。読み終えるころには、自分の物件で今日確かめることがわかります。
上がっているのは「これから募集する部屋」の家賃です。
自分の物件で確かめるなら、ニュースの平均ではなく、同じエリア・同じ広さの募集家賃と並べてください。
家賃が上がる時期の物件の収支は、実際の資料で見ると判断しやすくなります。私も以前取り寄せましたが、物件選びの考え方が図でまとまっていて、有料でもおかしくない内容でした。
※ 資料請求は無料です
アットホームの家賃調査でわかったこと
アットホームは毎月、同社のサイトに掲載された賃貸マンション・アパートの募集家賃を、首都圏・札幌・仙台・名古屋・京都・大阪・神戸・広島・福岡の13エリアで集計しています。ここでいう家賃は、賃料に管理費・共益費を足した、入居者が毎月払う金額です（アットホームの公表資料）。
8月の調査では、30㎡以下のアパートのシングル向きが、6か月続けて13エリアすべてで前年を上回りました。東京23区のアパートのシングル向きは、16か月続けて2015年1月以降の最高値を更新しています。
▼アパートのシングル向き（30㎡以下）の平均募集家賃（2026年8月）
| エリア | 平均募集家賃 | ポイント |
|---|---|---|
| 札幌市 | 43,741円 | 前年同月比＋29.2%（上昇率1位） |
| 福岡市 | 53,971円 | 前年同月比＋16.6%（上昇率2位） |
| 埼玉県 | 65,548円 | 前年同月比＋14.6%（上昇率3位） |
| 東京23区 | 77,438円 | 2015年1月以降の最高値を16か月連続で更新 |
| 仙台市 | 44,122円 | 前年同月比＋3.0%以上 |
マンションも、シングル向きは全エリアで前年を上回りました。家賃が上がっているのは、東京だけの話ではありません。
募集家賃が上がっても、家賃収入はすぐには増えない
ここで気をつけたいのは、家賃の中身です。この調査の家賃は「いま募集に出ている部屋」の家賃で、すでに住んでいる入居者の家賃は、契約の途中で大家が勝手に上げることはできません。
上げるには、更新のときに入居者と話し合って合意するのが基本です。話し合いがまとまらなければ、借地借家法にもとづく調停や裁判になります。つまり、募集家賃の上昇が家賃収入に効くのは、入居者が入れ替わった部屋と、値上げに合意してもらえた部屋だけです。
もう1つ、平均の数値は、その月に募集に出た部屋の顔ぶれでも動きます。新築の部屋がまとめて募集に出れば、それだけで平均は上がります。自分の物件の家賃が同じだけ上がるとは限りません。
家賃・売値・経費・買値の式（式の詳しい説明はこちら）で言えば、家賃が上がるのは大家にとって追い風です。ただ、修繕費や金利も同じように上がっています（日銀の利上げの影響）。家賃が上がった分が、そのまま手残りになるわけではありません。
家賃が上がる時期こそ、買う人は想定家賃を疑う
「家賃が上がっているなら、今が買い時では？」と思いますよね。
これから物件を買う人にとって、家賃の上昇はうれしいニュースに見えます。ところが、業者の収支表に書かれた家賃が、いまの最高値を前提にした金額になっていることがあります。
私も以前、紹介された物件の収支表で、空室の2部屋に月7万円の家賃が置かれていたことがありました。同じエリアで条件が近い物件の募集家賃を調べると、相場は5万5千円でした（不動産投資の勉強法の記事で詳しく紹介しています）。
さらに、家賃と一緒に物件の価格も上がっています。MFSの調査では、3LDK・70㎡換算の中古マンションの全国平均価格が、前年同月より10.8%上がりました（MFSの公表資料）。家賃が上がっても、それ以上に買値が上がっていれば、利回りは下がります。
大家が今やる3つのこと
①退去が出たら、前の家賃のまま募集に出さない
空室が出たら、SUUMOやHOME’Sで、同じエリア・同じ広さ・同じくらいの築年数の募集家賃を5件ほど並べます。相場が上がっていれば、前の入居者と同じ家賃で募集するのはもったいない話です。
管理会社には、並べた募集家賃を見せて相談すると話が早く進みます。逆に、相場より高く出して決まらないときの考え方は、家賃を下げるタイミングの記事にまとめています。
②更新の値上げは、相場の資料をそろえて話し合う
今の入居者に値上げをお願いするときは、「周りが上がっているから」だけでは納得してもらえません。周りの募集家賃を並べた資料をそろえ、更新料とあわせて案内します。断られたときの考え方は、家賃の値上げは拒否できるかの記事で解説しています。
③これから買う人は、想定家賃を相場で計算し直す
収支表の家賃は、同じエリアの募集家賃と並べて、高く置かれていないかを確かめます。そのうえで、家賃が1割下がっても手残りが残るかを試算しておくと、家賃の上がり下がりに振り回されません。計算のしかたは3シナリオ計算の記事で紹介しています。
家賃のニュースは、上がっても下がっても平均の話。大家が見るべきなのは、自分の物件の周りで、いまいくらで決まっているかです。
家賃の上昇に関するよくある質問
- Q地方の物件でも、家賃は上がっていますか？
- A
今回の調査は大都市の13エリアです。地方の小さな町や郊外で同じように上がっているとは限りません。自分の物件の周りの募集家賃を、SUUMOやHOME’Sで並べて見ると確かめられます。
- Q家賃が上がっている今は、物件を買うチャンスですか？
- A
家賃と一緒に物件の価格も上がっているので、家賃が上がったから買い時とは言えません。家賃が1割下がっても手残りが残る買値かどうかで判断してください。物件の見方は物件の判定基準の記事で解説しています。
- Q家賃を上げると、空室が増えませんか？
- A
相場の範囲で上げるなら、空室が大きく増えることはありません。相場より高く出すと、決まるまでの期間が延び、その間の家賃の損が値上げ分を上回ることがあります。上げる前に、周りの募集家賃と並べて確かめることが大切です。
まとめ｜家賃の上昇は、自分の物件の周りで確かめる
- 2026年8月、アパートのシングル向きの募集家賃は13エリアすべてで前年を上回った（アットホーム調べ）
- 東京23区のアパートのシングル向きは、16か月連続で2015年1月以降の最高値
- 上がっているのは募集中の部屋の家賃で、今の入居者の家賃は更新の話し合いで決まる
- 家賃と一緒に物件の価格も上がっているので、買う人は想定家賃を相場で計算し直す
- 今やるのは、退去後の募集家賃の見直し・相場の資料をそろえた更新の話し合い・想定家賃の計算し直し
家賃の上昇は、大家にとって追い風です。ただ、その追い風を手残りに変えられるのは、自分の物件の周りの相場を知っている大家に限られます。
一棟アパートだけでなく、都心の中古マンションの家賃と価格も比べてみたい人は、JPリターンズの無料資料が手軽です。私も2026年5月に同社の面談を受けました（面談の記録はこちら）。
資料請求のあとに担当者から連絡が来ますが、「連絡はメールで」と最初に伝えれば、自分のペースで進められます。面談を受けるかどうかも自分で決められ、しつこい勧誘が気になるなら断れます。
※ 資料請求は無料です
あわせて読みたい記事です。
コメント