不動産投資について調べ始めると、こんなところで止まりませんか。
- 言葉は知っているが、大家が毎月なにをしているのか説明できない
- 家賃が入るのは分かるが、そのうちいくら残るのか見当がつかない
- 銀行がなぜ、会社員に数千万円も貸すのか腑に落ちない
ところが、書店にもネットにも「利回り」や「節税」の話は山ほどあるのに、その手前の仕組みを教えてくれるものは、ほとんど出てきません。
仕組みを知らないまま業者の前に座ると、話を測る物差しがないまま商談が進みます。私はそこで一度しくじりました。13年前、駅前の5,000万円の物件に飛びつき、窓口で門前払いを受けています。
あのとき融資が通っていたら、と考えると今でも冷や汗が出ます。鳥取に住みながら会社員を続けて13年、いまは3棟38室・借入2億円超。当時の自分は、見通しが甘かったとしか言えません。
この記事では、用語の定義ではなく、大家が実際になにをしていて、お金がどこを通って手元に届くのかを解説します。
この記事を読めば、営業の説明を聞いたときに、どこを確かめればいいかが分かります。
不動産投資は「投資」ではありません。小さな会社の経営です。
お金を預けて待つ仕組みではなく、あなたが判断を続けることで結果が変わります。
結論：不動産投資は「投資」ではなく、小さな会社の経営です
株式や投資信託を買った人がやることは、買って、持って、売ることだけ。価格を決めるのは市場であって、持ち主の行動ではありません。
不動産はまったく違う。持っている間ずっと、あなたの判断で結果が変わります。
- 空室が出たら、家賃を下げるのか、広告費を足すのか
- 給湯器が壊れたと電話が鳴ったら、修理するのか交換するのか
- 管理会社の報告が雑になってきたら、乗り換えるのか
こうした判断が積み重なって、10年後の手残りが決まります。判断をやめても物件は動き続けますが、動く方向は勝手に悪いほうへ向かうだけ。
株なら「持っているだけ」で構いません。不動産は「経営しているだけ」が最低ラインです。何もしないと、空室と修繕で勝手に削られていきます。
不動産投資の種類｜この記事は「一棟の賃貸経営」を扱います
不動産投資と一口に言っても、扱う対象はいくつかに分かれます。先に全体像を整理しておきます。
4つあります。
- 区分マンション：マンションの一室だけを所有する。少ない自己資金で始めやすく、管理組合が建物全体を管理してくれる分、自分でコントロールできる範囲は限られます
- 一棟アパート・マンション：建物ごと所有する。自己資金と融資額は大きくなりますが、家賃設定や修繕方針を自分で決められ、複数戸あるぶん空室の影響を分散できます
- 戸建て：一戸建てを賃貸に出す。価格が手頃な物件も多い一方、入居者が退去すると家賃収入がゼロになる期間が生まれます
- REIT・不動産クラウドファンディング：不動産そのものは所有せず、運用会社に資金を預けて配当を受け取る。手間はかからない代わりに、経営権はありません
この記事群(STEP0〜STEP5)が扱うのは、主に一棟アパート・マンションです。
会社員が本業を続けながら、複数戸を経営規模で運営していくケースを前提にしています。区分マンションや戸建てでも、判断の型そのものは応用できるのです。
どの種類を選ぶにせよ、「経営している」という自覚を持てるかどうかが、このあと何度も出てくる分かれ目になります。
大家は実際になにをしているのか｜1か月と1年の仕事
大家の仕事は、毎月やること、年に数回やること、年に1回やることに分かれます。
毎月やること
- 管理会社から届く送金明細を開き、家賃が全室分入っているかを確かめる
- 滞納が出ていないかを見る
- 修繕や入居者対応の報告に目を通し、必要なら判断を返す
慣れれば30分ほどで終わります。通帳を開いて数字を照らし合わせる、それだけの作業。ただし毎月かかるのは時間ではなく、判断のほうです。
年に数回やること
- 退去の連絡を受け、原状回復をどこまでやるかを決める
- 募集条件（家賃・広告費・初期費用）を管理会社と詰める
- 設備が壊れたときに、修理か交換かを決める
ここが一番きついところ。判断を先延ばしにすると、空室の期間がそのまま延びていきます。
年に1回やること
- 確定申告をする（1年分の領収書と明細を集計する）
- 固定資産税を納める
- 火災保険の内容を見直す
確定申告の時期は、封筒にためた領収書を机に広げる作業が待っています。慣れるまでは丸1日かかると考えておくと安全。
家賃収入 ＋ 売却額 － 経費 ＞ 購入額
保有中に受け取った家賃と、最後に売った金額を足す。そこから、かかった経費をすべて引く。購入額を上回っていれば勝ち、下回っていれば負けです。
式の見かたを、ひとつずつ。
- 家賃収入：持っているあいだにもらえる家賃の合計。満室のつもりで数えない
- 売却額：出ていくときの値段。いまの相場ではなく、あなたが売る年の相場
- 経費：管理料、修繕、税金、保険、利息、売るときの手数料まで全部
- 購入額：物件の値段だけでなく、仲介手数料や登記費用もふくめた総額
4つの項のうち、家賃は市場が決めます。売却額も市場が決める。経費は建物と時間が決めます。
あなたの意思で決められるのは、購入額だけ。そして購入額だけが、契約した後は一切修正できません。
高く買ってしまえば、家賃は返済に消えます。売っても損が出るので売れず、身動きが取れなくなる。
物件の資料を渡されたとき、最初に見るのは駅からの距離でも、建物の見ためでもありません。4つの項に数字を入れて、式が通るかどうか。それだけです。
通らないなら、その物件がどれだけ立派でも見送る。通るなら、築年数が古くても候補に残る。判断の順番を入れかえるだけで、業者に流されにくくなります。
だから「良い物件はどれか」ではなく「この値段で買っていいか」を考えてください。同じ建物でも、値段が違えば正解と不正解がひっくり返ります。
よく言われる3つの話は、どこまで本当か
入り口でよく耳にする話にも、ふれておきます。
| よく聞く話 | ほんとうのところ |
|---|---|
| 不労所得になる | 働く量は減らせますが、決める量はへりません |
| 節税になる | 税を先に減らして、あとで払う形。もうけとは別の話です |
| 家賃保証があるから安心 | 保証してもらうぶん、受けとる家賃はへります |
どれも嘘ではありません。ただ、買値が高すぎる物件を正当化する材料に使われたときだけ、嘘になります。
向く人・向かない人｜「やらない」も結論のひとつです
ここまで読んで、自分に合うかどうかを考え始めた方も多いはず。13年やってきた実感として、向き不向きははっきり分かれます。
向いている人
- 数字を自分で確かめるのが苦にならない
- 判断を人に委ねず、自分で決めたい
- 手元資金を残したまま始められる
- 10年単位で腰を据えられる
向いていない人
- 手間をかけずにお金が増える仕組みを探している
- 生活費や教育費を削らないと頭金が作れない
- 数字を見るのが苦痛で、誰かに任せきりにしたい
- 数年で結果を出したい
向いていない側に当てはまったなら、始めないという判断が正解です。不動産投資は、やらなくても生きていける事業。無理に始めて生活を削るくらいなら、手をつけないほうが確実に得をします。
私が最初に動いたのは2013年、36歳の夜でした。本を読んだ勢いのまま、鳥取駅前のアーケードにある5,000万円の店舗物件に飛びつき、地元の不動産会社に相談へ行きました。返ってきたのは「銀行融資は無理です」の一言です。
当時の私は、自分の年収でいくらまで借りられるのかも、その物件が毎月いくら生むのかも知りませんでした。断られた理由すら理解できていません。いま振り返ると、あそこで融資が通っていたほうが恐ろしかったと痛感します。
仕組みを知らないうちは、物件を見に行かないでください。見に行くと欲しくなり、欲しくなると数字が甘くなります。
まず、この記事の家賃10万円の表と、4つの項の式を頭に入れてから。それで十分に間に合います。
迷っている段階の人へ
覚えておいてほしいことが1つ。「動く」ことと「買う」ことは違います。
資料を取り寄せても、セミナーに行っても、面談を受けても、お金は1円も動きません。お金が動くのは、契約書にサインした瞬間だけ。
仕組みを理解しないまま契約へ進むのは危険です。けれど理解するために動くこと自体には、失うものがありません。断っても費用は発生せず、次の物件はまた出てきます。
「話を聞いたら断れなくなるのでは」と身構える方もいるでしょう。そこが逆で、質問を4つ持っていけば、答えられない相手のほうが先に引きます。しつこい電話が不安なら、資料請求の段階で連絡手段をメールに指定しておけば済む話。
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大家の仕事とお金の流れが分かったら、次は自分側の準備です。物件を探し始める前に、使えるお金・買う条件・やめる条件の3つを決めます。
3つが決まっていないと、業者が出してきた条件が、そのまま自分の基準になってしまいます。
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