【完全版】不動産投資のエリア選び方｜地方高利回りvs都内低利回り、サラリーマンの正解はどっちだ？

「地方の高利回り物件か、都市部の低利回り物件か」

不動産投資を始めようとしたとき、あるいは2棟目・3棟目を検討しているとき、一度はこの問いに頭を抱えたことがあるのではないでしょうか。

業者は言います。「地方なら表面利回り10%超えも狙えますよ。」「都内は安全ですが、キャッシュフローが出ません。」どちらも間違いではない。しかし、どちらも「あなたにとっての正解」ではない可能性があります。

私はこれまで13年間、鳥取・松本・甲府・仙台・尼崎と複数エリアで38部屋を運営してきました。累計2億円超の借入を抱えながら、老人の孤独死・外国人の家賃踏み倒し・水道タンク全交換150万円……それらを遠隔で一人処理し続けてきた「サバイバー大家」です。

その経験から断言できることがあります。

「どのエリアで買うか」ではなく、「賃貸需要の厚さと出口を買えたかどうか」が、勝負のすべてを決めます。

そして、初めての1棟を買う方には、もう一つ大切なことをお伝えしなければなりません。それは「最初は自宅から1時間以内のエリアを選べ」という、私が痛い思いをして得た教訓です。

この記事では、地方高利回りと都市部低利回りの本質的な違いを整理しながら、サラリーマン投資家がエリアを選ぶ際の「絶対基準」を実務目線でお伝えします。業者の甘い言葉に惑わされず、自分の頭で判断できるようになることが、この記事のゴールです。

人口減少時代に「どこで不動産投資をすべきか」迷うのは当然です

2025年現在、日本の人口減少は統計上の話ではなく、街を歩けば肌で感じられるほどの現実です。地方都市のシャッター商店街、空き家の増加、賃貸物件の供給過剰——。そのような状況の中で「どこで買うべきか」と悩むのは、むしろ正しい感覚です。

悩まずに買ってしまった人間が、私です。

私が最初に目をつけたのは、鳥取駅の商店街アーケード内にある約5,000万円の店舗物件でした。今から思えば初心者がいきなり手を出すには無謀すぎる物件です。当時お世話になった不動産会社の社長に「さすがにやめておけ、融資も引けない」と止めてもらわなければ、その時点でゲームオーバーになっていたかもしれません。

「地方は利回りが高い」は本当か？罠のある高利回り物件の実態

代わりに高見社長から紹介されたのが、鳥取大学近くの学生用ワンルームマンション。表面利回り約10%、価格は約200万円のキャッシュ購入でした。数字だけ見れば魅力的です。「これで不動産オーナーの仲間入りだ」と意気揚々でした。

しかし現実はすぐに牙を剥きます。

購入直後、管理会社から告げられたのは「今時はユニットバスではなく、セパレートタイプでないと入居付けが厳しい」という一言。リフォーム費用60万円。さらに「窓も複層ガラスにした方がいい」と勧められ、数十万円が追加で飛びました。

表面利回り10%の物件が、購入直後に100万円近い出費を要求してきたのです。「見た目の利回り」と「手元に残るお金」は、まったく別物です。

空室保証を付けていたため入居には困りませんでしたが、その分手取りは大幅に圧縮され、トータルで振り返れば「まあ、失敗だったかな」というのが正直なところです。

「都内は安全」は思い込みか？低利回りで回収できない現実

一方で「都内・都市部の物件は安全だ」という言説も、鵜呑みにするのは危険です。確かに需要は厚く、空室リスクは低い。しかし表面利回り3〜4%台の物件で、30年ローンを組んで本当にキャッシュフローが出るのか、冷静に計算した人がどれだけいるでしょうか。

金利上昇・修繕費・管理費・固定資産税を加味した実質ベースで試算すると、「毎月の手残りがほぼゼロ、あるいはマイナス」という物件は都市部にも山ほどあります。

「空室が出にくい」と「お金が残る」は、まったく別の話です。

私が13年・38部屋で得た「エリア選びの最大の後悔」

私の物件遍歴を振り返ると、エリアごとに「強み」と「弱み」がはっきり分かれています。

• 仙台（新築・駅近）：今のところ最も安定。空室時のドキドキはあるが、キャッシュフローは一番健全。
• 甲府（甲府駅徒歩圏内）：立地の強みはあるが、購入翌月に5部屋が一斉退室する事件が発生。家賃を4〜5万円から2万円台後半まで下げて何とか埋めた。水道タンク修繕に200万円。
• 松本（激安・築古）：老人の孤独死・遺骨問題・猫部屋の悪臭・水道タンク破裂150万円……修繕費が際限なくかさむ。

「安く買えた」ことと「良い物件を買えた」ことは、まったく別の話です。

そして最大の後悔は——エリア選定よりも深いところにあります。

「出口（売却）のことを何も考えずに買ってしまったこと。」

中古物件は、買った翌日に売ろうとしても、買値より高く売れることはほぼありません。買ったときに、ほぼ勝負はついているのです。

エリア選びは「どこが利回りが高いか」ではなく、「将来、誰かに売れるエリアか」という視点で考えなければならない——それが13年の経験から導き出した結論です。

エリア選定の絶対基準は「賃貸需要の厚さ」一択です

どのエリアに物件を買うかを決める際、多くの初心者が「利回り」から逆算して物件を探します。しかし正しい順番は逆です。まず「賃貸需要が厚いエリア」を特定し、その後で物件を探す。これが鉄則です。

SUUMO・HOME’S「見える化マップ」で需要を30分で判定する方法

賃貸需要の調査に、特別なツールは必要ありません。誰でも無料で使えるツールが2つあります。

①HOME’S 見える化マップ 「LIFULL HOME’S 見える化マップ」では、エリアごとの賃貸物件の供給数・需要の傾向・平均賃料などをビジュアルで確認できます。検索ボックスに検討中のエリア名を入力するだけで、そのエリアの「賃貸市場の厚さ」が一目瞭然です。

②SUUMOの競合物件調査 実際にSUUMOで検討エリアの賃貸物件を検索し、「類似物件が何件出ているか」「長期間掲載されている物件はないか」を確認します。同じ間取り・築年数帯の物件が大量に掲載されていたり、数ヶ月以上動いていない物件が目立つようなら、そのエリアは供給過剰のサインです。

人口動態データの正しい読み方

賃貸需要は「今」だけでなく「10年後・20年後」も重要です。以下の2つのデータを必ず確認してください。

①国勢調査・住民基本台帳の人口推移 総務省のウェブサイトや各市区町村の公式サイトで、過去10〜20年の人口推移を確認します。人口が右肩下がりのエリアは、長期保有するほど空室リスクが高まります。

②市区町村の将来人口推計 国立社会保障・人口問題研究所が公表している「地域別将来推計人口」では、2050年までの人口予測が市区町村単位で確認できます。20〜30年後に人口が半減するエリアの物件を、30年ローンで買うことの意味を、じっくり考えてみてください。

賃貸需要が「厚い」エリアの3条件

長年の経験と各エリアの実態を踏まえると、賃貸需要が安定して厚いエリアには共通の条件があります。

条件①：大学・専門学校が近い 学生は4年ごとに一定数の入居需要を生み出します。ただし、大学の移転・定員削減・少子化による学生数減少リスクは常に意識が必要です。

条件②：大型病院・医療施設が近い 医療従事者・患者家族の需要は景気に左右されにくく、安定性が高いです。

条件③：大型工場・事業所が近い 工場勤務者の単身需要は、法人契約につながることも多く、滞納リスクが低い傾向があります。ただし、工場閉鎖・移転リスクは事前に確認が必要です。

逆に言えば、これら3条件のいずれにも当てはまらない「ただ利回りが高いだけ」のエリアの物件は、需要の裏付けがない危険物件である可能性が高いです。

【徹底比較】地方高利回りvs都内低利回り、サラリーマンに向いているのはどっちか

「地方か都市か」という問いに、万人共通の正解はありません。しかし、サラリーマン投資家という条件を加えた瞬間に、答えはかなり絞られます。 ここでは私の実体験と数字をもとに、両者を正直に比較します。

表面利回りと実質利回りの乖離——地方物件の「見えないコスト」

地方の高利回り物件が魅力的に見える最大の理由は、表面利回りの数字の大きさです。「利回り10%超え」「利回り15%」——そんな数字が楽待やSUUMOの検索結果に並んでいます。

しかし、私が松本の築古アパートで経験したことをお伝えします。

スルガ銀行で金利4.5%のフルローンを組んだこの物件は、購入後から修繕費が雪だるまのように積み上がりました。水道タンクの全交換で150万円。老人の孤独死後の部屋の処理・行政書士費用・遺骨問題の解決に2年の時間と相当な費用。猫部屋の悪臭対応。外国人入居者の家賃踏み倒し。老人の家賃滞納と踏み倒し——。

表面利回りが高くても、以下のコストがすべて差し引かれることを忘れてはいけません。

• 融資金利：地方物件は都市部より融資条件が厳しく、金利が高くなりやすい
• 修繕費：築古物件ほど予想外の大規模修繕が発生する
• 空室損失：需要が薄いエリアは、空室期間が長引きやすい
• 管理費：遠方であるほど管理会社への依存度が高まり、費用も上がる
• 固定資産税：部屋数が多いほど年間の固定費として重くのしかかる

私の実感では、地方築古物件の「実質利回り」は、表面利回りから3〜5%以上低く見積もるのが妥当です。表面利回り10%の物件が、実質5%台になることは珍しくありません。

都内低利回り物件が持つ「出口（売却）」という最大の武器

一方、都市部・都心に近い物件の最大の強みは「売れる」という事実です。

私が13年の経験を経て最も後悔していることは、利回りの計算ではありません。「出口（売却）のことを何も考えずに買ってしまったこと」です。

中古物件は、買った翌日に売ろうとしても、買値より高く売れることはほぼない。買ったときに、ほぼ勝負はついているのです。

地方の築古物件は、10年・15年と保有するほど建物が劣化し、売却価格は下落していきます。買い手も限られます。一方、都市部・人口集積地に近い物件は、需要が安定しているため、売りたいときに売れる可能性が格段に高い。

最近値上がりが続く東京23区のような特殊市場は別として、「出口で損切りできる物件を買う」という発想が、長期の不動産事業では決定的に重要です。

利回りは「入口」の数字です。しかし不動産投資の成否は「出口」で決まります。

仙台・甲府・松本……私の遠隔管理リアル体験談

私は現在、鳥取に住みながら仙台・甲府・松本の物件を遠隔管理しています。正直に言えば、仙台にも尼崎にもまだ一度も行ったことがありません。

それでも運営が成立しているのは、管理会社との関係構築を最優先にしているからです。問い合わせには可能な限り早く回答する。修繕の提案は基本的に受け入れる。キャッシュが厳しい時は正直に相談する——そのスタンスを続けることで、管理会社が「この大家は信頼できる」と判断し、丁寧に動いてくれるようになります。

しかし、これは相当な経験と信頼構築の積み重ねがあってこそ成立する話です。

甲府の物件では、購入翌月に5部屋が一斉退室するという事件が起きました。当時の私にできたことは「管理会社にひたすらお願いする」だけ。現地に行くことも、自分で入居者を探すことも、交渉の主導権を握ることもできませんでした。結果、家賃を4〜5万円から2万円台後半まで下げて何とか埋めた——それだけで利回りが大幅に低下しました。

遠隔管理は「慣れた大家の上級技術」です。初心者が最初から遠方の物件を買うことは、地図も羅針盤も持たずに航海に出るようなものです。

【結論テーブル】地方 vs 都市部、タイプ別おすすめはこれだ

比較項目	地方・高利回り	都市部・低〜中利回り
表面利回り	高い（8〜15%+）	低い（3〜6%台）
実質利回り	要注意（修繕・空室で大幅低下）	比較的安定
融資条件	厳しい・金利高め	比較的通りやすい
空室リスク	高め（需要が薄いエリアも多い）	低め
出口（売却）	困難なケースが多い	売りやすい
管理のしやすさ	遠隔は上級者向け	自宅近くなら◎
向いている人	経験者・現地に強みのある人	初心者・サラリーマン全般

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初心者が最初の1棟で選ぶべきエリアの具体的な絞り方

「自宅から1時間以内」を強く推奨する3つの理由

私が初心者の方に「最初の1棟は自宅から1時間以内のエリアで」と強く勧める理由は、利回りでも価格でもありません。未経験者が最初にすべき最重要ミッションは「管理会社と信頼関係を築くこと」だからです。

理由①：実際に足を運べる距離だから 管理会社への初訪問、物件の内見、入居者対応の確認——最初はどうしても「現地に行く」必要が生じます。自宅から1時間以内であれば、半日で往復できます。

理由②：地域の肌感覚が得られるから 普段から行き慣れたエリアであれば、「あの商店街は閑散としている」「あの駅前は学生が多い」という肌感覚で賃貸需要を判断できます。知らない土地の情報は、業者のデータに頼るしかありません。

理由③：管理会社との距離感が掴みやすいから 信頼できる管理会社を見つけるには、最初は顔を見て話せる距離感が大切です。実際に会って関係を築き、「この会社は信頼できる」と確信を持てたとき——そこからはじめて遠隔管理へのステップアップを考えればいい。

慣れてきて管理会社との距離感が掴めてきたら、リモートでもOKです。ただ、最初の1棟でその「掴み方」を学ぶことが、後の遠隔管理の土台になります。

候補エリアのスクリーニング手順（チェックリスト）

以下の手順でエリアを絞り込んでください。

STEP①：自宅から1時間以内の主要駅をリストアップする → 電車・車で1時間以内に行ける市区町村・主要駅を5〜10ヶ所書き出す

STEP②：各エリアの人口推移を確認する → 総務省・各市区町村サイトで過去10年の人口動態を確認。減少率が大きいエリアは除外

STEP③：HOME’S見える化マップで賃貸需要を確認する → 賃貸物件の供給・需要バランスを視覚的に確認。供給過剰エリアは除外

STEP④：SUUMOで競合物件の動きを確認する → 検討間取り・築年数帯の物件が何件掲載されているか、長期掲載物件はないかを確認

STEP⑤：大学・病院・工場など需要の核となる施設を確認する → 半径1〜2km以内に安定需要の核となる施設があるか確認

業者に「このエリアで買いましょう」と言われたら疑うべき理由

エリアのスクリーニングが終わると、いよいよ業者との面談が始まります。しかしここで重大な落とし穴があります。

私が尼崎の区分マンションを購入した経緯を思い出してください。ある業者が「その8,000万円の西宮物件は危ない」と言って、わざわざ鳥取まで出向いて「弟のふり」をして契約を白紙にしてくれた——その「恩義」に感じてしまい、その業者が勧める870万円の物件を買ってしまいました。

冷静に振り返れば、これは「一度助けてあげることで、購買意欲と信頼を高める」という高度な営業技術だった可能性があります。今でもどこまで意図的だったかはわかりません。しかし結果として、その物件は収支がローン含めるとマイナスです。

業者が「このエリアがいい」と言うとき、それはあなたの利益のためではなく、業者の在庫や販売計画に基づいている場合があります。エリアは自分で選ぶ。物件は業者に探してもらう。この順番を逆にしてはいけません。

複数の業者を競わせ、同じエリア・同じ条件で複数の提案を比較することが、業者任せにならない唯一の防衛策です。その具体的な方法については、以下の記事で詳しく解説しています。

「実は私自身、業者の『親切心』に乗せられて物件を買い、今でもローン残債400万円の区分マンションを抱えています。複数業者を競わせて最良のプランを引き出す面談術を、身をもって学んだ方法として、以下の記事で赤裸々に公開しています。」

【内部リンク挿入：ID:5「不動産投資 一括比較（業者の面談対策・出口戦略）」】

信頼できる相談先と、エリア選びで騙されないための防衛線

エリア選びを相談していい業者・してはいけない業者の見分け方

エリア選びの相談を「してはいけない業者」の特徴は明確です。

• 自社の取扱いエリア・物件に誘導しようとする
• 「今だけ」「このエリアは今が買い時」と急かしてくる
• 出口（売却）の話をしない、または「値上がりします」と断言する

一方、「相談してもいい業者」は、あなたの条件・財務状況を丁寧にヒアリングした上で、「このエリアは向いていないかもしれない」と言えます。デメリットを正直に伝えてくれる業者こそ、長く付き合える相手です。

私が現在も付き合いのある高見社長が、最初に「その店舗物件はやめておけ」と言ってくれたように。

信頼できる不動産会社の具体的な選び方・比較方法については、以下の記事で詳しくまとめています。

「どの業者に相談すればいいか、正直わからない——そう感じている方のために、私が実際に検証したおすすめの相談窓口を厳選して紹介しています。業者選びで失敗したくない方は、ぜひ先に目を通してください。」

【内部リンク挿入：ID:2「不動産投資 おすすめ会社〇選」】

独学でエリア分析力をつける勉強法

業者の話を「正しく疑う」ためには、自分自身の基礎知識が不可欠です。エリア選びに限らず、不動産投資の「投資家脳」を作るための勉強法は、以下の記事で体系的にまとめています。

「いきなり業者の面談に行く前に、まず『知識の鎧』を身につけてほしい——それが私からの切実なお願いです。私が営業トークに乗せられてしまったのも、知識が足りなかったからです。面談前に最低限やっておくべき勉強の手順を、以下の記事で公開しています。」

【内部リンク挿入：ID:3「不動産投資 勉強法 初心者」】

エリア選びに関するよくある質問（Q&A）

まとめ｜最初の1棟は「自宅から1時間以内の賃貸需要が厚いエリア」を狙え

最後に、この記事の結論を整理します。

①「地方高利回りvs都市低利回り」の問いに、万人共通の正解はない しかし、初心者サラリーマンが最初の1棟を選ぶなら、**「出口（売却）が見込めるエリア」「賃貸需要が厚いエリア」**を優先すべきです。表面利回りの数字だけで判断すると、私のように修繕費・空室・滞納のトリプルパンチに見舞われます。

②エリア選定の絶対基準は「賃貸需要の厚さ」 HOME’S見える化マップ・SUUMOの競合調査・人口動態データの3つを使えば、特別なスキルがなくても30分でエリアの需要を判定できます。大学・病院・大型工場の近接という「需要の核」があるかどうかを必ず確認してください。

③買ったときに、ほぼ勝負はついている 13年・38部屋の経験から言える最大の教訓はこれです。「安く買えた」ではなく「将来売れる物件を適正価格で買えたか」——この視点を持てるかどうかが、10年後の結果を分けます。

④最初の1棟は「自宅から1時間以内」を鉄則にする 利回りや価格よりも、「管理会社と信頼関係を築ける距離」「現地に足を運べる距離」を優先してください。遠隔管理は、その土台ができてから挑戦すべき上級技術です。

▼ 次のアクション：あなたの「エリア選び」を一人で抱え込まないでください

エリアを絞り込んだ次のステップは、信頼できる業者・相談窓口を見つけることです。しかし、どこに相談すればいいかわからない——そう感じている方がほとんどだと思います。

「実は私も、最初は業者の言葉を疑う術を持っていませんでした。その結果、恩義を感じて買ってしまった区分マンションが今でも赤字で手元に残っています。同じ失敗をしてほしくないから、私が実際に調べた中立的な相談窓口を以下の記事にまとめました。」

【内部リンク挿入：ID:2「不動産投資 おすすめ会社〇選」】

また、業者と面談する前に「投資家脳」を作っておくことが、何より大切な自衛手段です。

「営業トークに乗せられない知識の作り方を、初心者向けに体系的にまとめた記事も合わせてお読みください。面談前に読むか読まないかで、結果は大きく変わります。」

【内部リンク挿入：ID:3「不動産投資 勉強法 初心者」】

不動産投資は「事業」です。エリア選びはその事業の「立地選定」に等しい、最初の重大な経営判断です。業者の言葉ではなく、自分の分析と判断で選んだエリアに、あなたの最初の1棟を建ててください。

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