物件を買った後、こんな不安を抱えていませんか。
- 管理会社に任せているが、本当にちゃんとやってくれているのか分からない
- 空室が出たとき、家賃を下げる以外に何をすればいいのか知らない
- 突然の設備故障やトラブルの連絡が来たとき、何から手をつければいいのか不安
ところが、買った後の運営を管理会社に丸投げしたまま、トラブルが起きるたびに慌てて対応する大家は少なくありません。
私は購入からわずか1か月で、5室が同時に退去した経験があります。血の気が引きました。
目の前が真っ暗になりましたが、順番どおりに手を打って乗り切っています。
それだけのことでした。振り返ってみれば、とても単純な話でした。
それでも、なんとかなるものです。
鳥取に住みながら会社員を続けて13年、いまは3棟38室・借入2億円超、すべて遠隔で運営中です。
この記事では、買った後の満室を保つために何をすればいいかを解説します。
現場に張り付いていなくても、順番さえ守れば運営はできるものです。
読み終える頃には、空室やトラブルが起きたときに、何から手をつければいいかが分かります。
結論からお伝えします。買った後の利益は、運営そのもので決まるのです。
良い物件を選べても、運営が伴わなければ満室は維持できません。
結論：買った後の利益は、運営で決まります
順番を間違える人が多いので、先に結論から言うと、運営でやることは大きく4つです。
- 管理会社を正しく選ぶ：客付け力・報告・対応速度で評価する
- 空室に順番どおり対処する：家賃を下げるのは最後の手段
- 修繕を先回りして備える：塊で来る前提で積み立てる
- トラブルの初動を決めておく：滞納・騒音・事故、それぞれの動き方を知っておく
この4つを押さえておけば、遠くに住んでいても物件は回ります。
現地に住んでいる必要はありません。
一つずつ確認していけば、どれも特別に難しいことではないと分かってもらえるはずです。
管理会社をどう選ぶか
管理会社選びは、物件選びと同じくらい大事です。いい物件を選んでも、管理会社が悪ければ空室は埋まりません。
- 客付け力：同じ立地の空室を、どれだけ早く埋められているか
- 報告のこまめさ：空室状況や入居者トラブルを、どれだけ早く連絡してくれるか
- 提案力：家賃を下げる前に、他の打ち手を提案してくれるか
- 対応速度：設備トラブルの電話が鳴ってから、実際に動くまでの早さ
手数料の安さだけで選ばないでください。手数料が安くても、空室が長引けば、差額はすぐに逆転します。
管理会社選びは、面談での答えの速さと具体性を見てください。数字でスパッと答える会社は、日頃から数字で管理している証拠です。
今の管理会社に不満があるなら、乗り換えも選択肢に入ります。契約期間や解約条件を確認したうえで、比較検討してください。
空室が出たときの打ち手の順番
空室が出ると、真っ先に家賃を下げたくなります。ですが、家賃を下げる前にやることがあります。
- ① 募集条件を見直す：ペット可・楽器可など、条件を緩められないか
- ② 広告料を上乗せする：仲介会社への報酬を増やし、優先的に紹介してもらう
- ③ フリーレントをつける：初月無料にして、実質家賃は下げずに決めやすくする
- ④ ここまでで決まらなければ、家賃の見直しを検討する
下げた家賃は、一生戻ってきません。目先の空室が怖くて安易に下げると、その後ずっと収益が下がったままになります。
順番を守れば、家賃を下げずに決まることも珍しくありません。
焦らず、一つずつ試してください。
慌てて飛び級すると、後で「あのとき下げなければ」と悔やむことになりかねません。
客付け仲介会社に、物件を覚えてもらう
空室が出てから動くのではなく、日頃から客付け仲介会社との接点を持っておくと、空室の期間そのものを短くできます。ちょっとした心がけです。
年に数回でも効きます。
あいさつだけでもちがいます。
- 内見に来てくれた仲介の担当者には、物件の良さを一言で伝えられるようにしておく
- 設備を新しくしたときは、管理会社を通じて近くの仲介会社にも伝えてもらう
- 人が動きやすい時期(1〜3月)の前に、募集条件を仲介会社と一度すり合わせておく
管理会社と客付け仲介会社は、別の会社であることが多いのです。
管理会社まかせにせず、自分の物件を覚えてもらう働きかけを、たまにでも続けておくと、紹介の優先順位が変わってきます。
修繕はいつ、いくらかかるのか
設備は、忘れた頃に、しかも一番困るタイミングで壊れます。部位ごとの寿命をおおまかに知っておくだけで、慌てる回数が減ります。
| 部位 | 寿命の目安 | 概算費用 |
|---|---|---|
| 給湯器 | 10〜15年 | 15〜25万円 |
| エアコン | 10〜15年 | 8〜15万円 |
| 屋根・外壁 | 15〜20年 | 100〜300万円 |
| 室内クロス・床 | 入居ごと | 5〜15万円 |
修繕は、単発ではなく塊で来ると考えてください。築年数が近づくと、複数の設備が同時期に寿命を迎えることがあります。
毎月の家賃収入から一定額を積み立てておけば、まとまった出費が来ても慌てません。積立は地味な作業ですが、これを怠った月にかぎって設備は壊れるものです。
通帳の残高を毎月ながめるだけでも、積立の習慣は続きやすくなります。正直、それくらいで十分です。
備えあれば憂いなしです。
入居者のトラブルにどう備えるか
滞納・騒音・事故、どれも大家をいちばん消耗させるトラブルです。それぞれ、初動を決めておくだけで慌てずに済みます。
- 滞納：滞納から数日で連絡、1か月で書面通知、それでも続くなら保証会社や専門家に相談する
- 騒音：まず事実確認をしてから、双方の声を聞いたうえで連絡する。感情的な仲裁には入らない
- 事故（孤独死等）：特殊清掃と告知義務の対応を、管理会社の窓口と先に取り決めておく
共通して大事なのは、初動の早さです。連絡から動き出しまでが早いほど、トラブルは小さいうちに収まります。
後回しにすればするほど、こじれていくものです。
放置は禁物です。
遠くの物件でも経営できるのか
私は鳥取に住みながら、仙台や甲府など遠方の物件を運営しています。結論から言うと、遠隔での運営は十分に成立します。
甲府の物件は、購入した1か月後に5室が同時に退去しました。目の前が真っ暗になりましたが、慌てても仕方がないので、順番どおりに手を打つことにしています。
管理会社に状況を正確に報告してもらい、募集条件の見直しから始めました。すぐには決まりませんでしたが、焦って家賃を大きく下げることはせず、条件の調整を優先しています。
数か月かけて、5室すべてが埋まりました。現地に住んでいなくても、管理会社とこまめに連絡を取り合えば、物件は回るのだと実感した出来事です。
遠隔で成立させる条件は、管理会社への信頼と、判断を任せる範囲を決めておくことです。毎回すべてを自分で判断しようとすると、対応が遅れてしまいます。
任せられるところは思い切って任せてしまうほうが、結局はうまく回っていきます。
現場は任せて、判断に集中してください。
ひとつずつ、順番に手を付けていけば十分です。
焦らず、一つずつ整えていくだけです。
まず電話をかけてみてください。
メールより電話がはやいのです。
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運営の型が分かったら、次は守りの話です。金利・空室・修繕・税金、これらが同時に来ても潰れないための備えを確認していきます。
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