年収500万円の会社員が、数千万円の融資を受けられる。この話を聞いて、疑わしいと感じたことはありませんか。
- カードローンなら数十万円しか借りられないのに、なぜ物件だと桁が変わるのか分からない
- 銀行がそんな大金を貸す理由が、うさんくさく感じる
- 自分の年収で、本当にそんな金額を借りていいのか不安
ところが、不動産投資の融資は、カードローンとはまったく別の仕組みで判断されています。
私も最初にスルガ銀行の担当者から金額を聞いたとき、本当にそんなに借りていいのか、正直、半信半疑で冷や汗をかきました。
鳥取に住みながら会社員を続けて13年、いまは3棟38室・借入2億円超です。
この記事では、銀行が会社員に数千万円を貸す理由を、融資の構造から解説します。
仕組みが分かれば、うさんくさく感じることもなくなるのです。
読み終える頃には、自分がなぜ融資を受けられるのか、自分の言葉で説明できるようになります。
結論からお伝えします。不動産投資の融資は、あなたにではなく、「人＋物件」の両輪に対して行われるのです。
だから、年収だけでは説明できない金額が動きます。
結論：融資は「人＋物件」の両輪で判断されます
順番を間違える人が多いので、先に結論から言うと、銀行が見ているのは2つです。
- あなた自身：年収・勤続年数・他の借入状況（返済していける人かどうか）
- 物件そのもの：その物件が生み出す家賃収入（担保として、貸したお金を回収できるか）
この2つが揃って初めて、数千万円という金額が成立します。
片方だけでは足りません。
両方あって、初めて動きます。
片方が欠けたら、話は進みません。
カードローンとは、そもそも判断の仕組みが違うのです。
比べる対象が違うのです。
カードローンとの違い｜何が担保になっているか
カードローンは、あなた個人の信用だけを担保にしています。だから、貸せる金額には限界があるのです。
不動産投資ローンは、これに加えて「物件そのもの」も担保になります。万が一返済が止まっても、銀行は物件を売却して資金を回収できるのです。
担保が二重になっているからこそ、金額の桁が変わるのです。
違いはそれだけしかありません。
銀行の窓口で「なぜこんなに貸してくれるんですか」と担当者に聞いたことがあります。答えはシンプルで、物件そのものにも価値があるから、というものでした。個人の年収だけを見ているわけではないのです。
事業融資という考え方
不動産投資ローンは、法律上も実務上も、個人向けのローンとは違う「事業融資」に近い性質を持ちます。
会社を作って銀行から運転資金を借りるのと、仕組みとしては同じです。物件という「事業」が生む収益で、返済をまかなう計画になっているのです。
仕組みは変わりません。
「サラリーマン大家」という言葉のせいで、副業の延長のように感じるかもしれません。
ですが銀行の審査上は、あなたは1つの小さな事業の経営者として見られています。
会社員という肩書きの裏で、実は経営者としての判断を求められているのです。
肩書きは関係ありません。
見られているのは中身なのです。
銀行が見ている3つの数字
審査の細かい基準は銀行ごとに違いますが、共通して見られる数字は3つです。
- 返済比率：年収に対して、毎年の返済額がどれくらいの割合になるか
- 積算評価：物件の土地と建物を、銀行なりの基準で見た価格
- 収益還元評価：その物件が生む家賃から逆算した価格
物件の「売買価格」と、銀行が出す「評価額」は、一致しないことがよくあります。
評価額が低い物件では、自己資金を多めに求められることがあります。この差は先に確認してください。
この3つの数字が、あなたの融資可能額を決めています。
営業マンに急かされて即決する必要はありません。数字を自分で確かめてから、断るなら断ればいいだけです。
数字がすべてを決めます。
感情は入りません。
冷たいくらいがちょうどいいのです。
私が半信半疑だった頃の話
スルガ銀行の窓口で初めて融資可能額を聞いたとき、正直、自分の年収では想像もつかない金額で、何かの間違いではないかと疑いました。
担当者に理由を尋ねると、物件の収益性と、私自身の返済能力の両方を見て判断している、という説明を受けたのです。この時初めて、融資が「人だけ」でも「物件だけ」でもないと理解しました。
この経験から、今では物件を検討するとき、自分の返済能力だけでなく、その物件自体が銀行からどう評価されるかも、必ず一緒に考えるようにしています。
もっと詳しい借入の目安については、電卓片手に実際の数字を追いながら、750万円の年収から2億円を借りた経緯を、別の記事で解説しています。
👉 不動産投資の融資は年収の何倍か｜750万で2億借りた実例を読む
次に読む記事
融資の仕組みが分かったら、まず次は「何で儲かり、何で損するのか」という、損益の全体像を一本の式で確認してください。
コメント