「新築は割高」と思い込んでいませんか？中古地獄を生き抜いた大家が語る、シノケン新築アパートが”最後になんとかなる”本当の理由

「新築アパートは利回りが低いからダメだ。」

不動産投資の勉強を始めると、必ずと言っていいほどこの言葉に出会います。私も最初はそう思っていました。しかし今、13年間・38部屋の経験を経た私が正直に言います。

「新築アパートを最初から選んでいれば、あの修羅場の多くは避けられた」と。

これは新築業者を褒めるための記事ではありません。中古で散々痛い目を見てきた現役大家が、数字と実体験を根拠に「新築一棟が意外と合理的な選択肢である理由」を冷静に解説する記事です。

もしあなたが今、シノケンなどの新築アパート業者から提案を受けて「利回りが低いし怪しいかな…」と悩んでいるなら、ぜひ最後まで読んでください。業者の甘い言葉を鵜呑みにするのは危険ですが、思い込みで新築を切り捨てるのも同じくらい危険です。

「新築は割高」は本当か？中古アパート投資の”隠れコスト”という現実

表面利回りだけで比べると、中古が「お得」に見える罠

不動産投資の情報サイトを見ると、「新築は利回り6〜7%、中古は10%以上も狙える」という比較をよく見かけます。数字だけ見れば、中古の方が圧倒的に魅力的に映ります。

しかし、これは「何も起きなかった場合」の計算に過ぎません。

中古物件には、買った瞬間から静かに、しかし確実に「隠れコスト」が忍び寄ってきます。修繕費、空室損失、そして管理の手間。これらを表面利回りの計算に織り込んでいない人が、業界には驚くほど多いのです。

私が中古物件で味わった”修繕地獄”の記録

私の不動産投資キャリアは、中古物件との格闘の歴史でもあります。

最初の物件（鳥取市の学生マンション）では、購入直後にユニットバスのセパレート化で60万円が吹き飛びました。「今時はセパレートじゃないと入居付けが難しい」という管理会社の言葉は正しかったのですが、購入前の試算にその費用は一切入っていませんでした。

長野県松本市の中古アパート（10室）では、修繕トラブルが次々と降りかかりました。家賃を滞納したまま亡くなった入居者、相続放棄された遺品、そして部屋に残された故人の親の遺骨。行政書士を動かし、親族を探し回り、全てが片付くまでに約2年を要しました。

そして、私が今でも忘れられない最大の「修羅場」が、水道の貯水タンクの破損です。

松本市と山梨県甲府市の物件、両方でこのトラブルに見舞われました。

松本では地面から水があふれ出し、調べてみると貯水タンクに亀裂が発生。「安く済ませたい」と管理会社に相談しましたが、「簡易手当でもできるが保証はできない」と言われ、やむなく全交換で150万円を支出。家賃相殺という形でなんとか支払いを乗り越えました。

甲府市では、購入翌月に一気に5部屋が退室するという事件が起き、動揺が冷めやらぬ中で、やはり水のタンクトラブルが発生。修繕見積もりは200万円。目の前が真っ暗になる中、管理会社に頭を下げ、約1年かけて家賃相殺でなんとかしのぎました。

タンクが壊れたという通知が来た瞬間の絶望感は、今でも体が覚えています。「またか」という言葉と同時に、頭の中でキャッシュフローの計算が崩れていく感覚。これが中古一棟経営の現実です。

こうした修繕を繰り返した結果、松本・甲府の両物件はキャッシュフローが回らなくなり、スルガ銀行に頼み込んで1年間の元金支払いストップという措置をとってもらう事態にまで発展しました。

中古物件の修繕リスクを詳しく知りたい方、特に「物件資料のどこを見れば修繕リスクを事前に察知できるか」については、こちらの記事で現場目線の見極め術を公開しています。

実は私が甲府市の物件を購入した際、翌月に5部屋が一気に退室するという不自然な事態が起きました。「もしかして購入タイミングだけ頼んで入居してもらっていたのでは…」と今でも疑っています。レントロール（家賃表）の”不自然な満室”を見抜く技術を身につけていれば、あの判断は変わっていたかもしれません。

【内部リンク挿入：ID51「レントロールチェックポイント」】

シノケン等の新築アパートが”最後になんとかなる”3つの理由

中古で散々な目に遭った後、私は仙台市にシノケンの新築一棟アパート（7室・6000万円台）を購入しました。

結論から言います。「今のところ、所有物件の中で一番なんとかなっているのが、この新築物件です」。

なぜ新築は”最後になんとかなる”のか。私の体験から導き出した理由は、主に3つあります。

理由①　修繕リスクがほぼゼロの「黄金期間」が存在する

新築物件の最大の強みは、購入後しばらくは大規模修繕がほぼ発生しないという点です。

給湯器、貯水タンク、外壁、屋根——中古物件では購入直後から経年劣化したこれらの設備が順番に牙を剥いてきます。しかし新築であれば、少なくとも築10年程度まではこうした大型修繕の心配がほとんどありません。

私が松本と甲府で合わせて350万円以上を水のタンク修繕だけで失った経験を持つ者として、この「修繕ゼロ期間」の価値は非常に大きいと断言できます。

表面利回りが1〜2%低くても、突発的な150〜200万円の修繕が発生しないだけで、実質的なキャッシュフローはむしろ新築の方が安定することもあります。

理由②　「家賃の安定性」は立地さえ正しければ数年間は保証に近い

新築アパートには、築浅ゆえの入居付けのしやすさがあります。設備が新しく、見た目が綺麗な物件は、同じ家賃帯の中古物件と比べて入居者が決まりやすい傾向があります。

ただし、ここで私が強調したいのは**「立地が正しければ」**という条件付きです。

新しいだけで場所が悪ければ、2〜3年後には容赦なく空室リスクが顕在化します。仙台の物件が「一番なんとかなっている」最大の理由の一つは、立地が非常に良かったからです。空室になるたびにドキドキはしますが、それでも大きく崩れることなく回り続けているのは、立地の力が大きいと感じています。

新築業者が「新築だから安心」と言う場合、必ず「その立地で本当に需要があるか」を自分の目で検証してください。新しさは一時的な優位性に過ぎません。立地の良し悪しだけは、時間が経っても変わらない本質的な競争力です。

理由③　サラリーマン大家にとって「管理体制」が命綱になる

私は鳥取県在住ですが、仙台・甲府・松本・尼崎と、すべての物件が遠方にあります。仙台と尼崎に至っては、購入後一度も現地に行ったことがありません。

これが、サラリーマン大家の現実です。

遠隔管理においては、管理会社の質が経営の質をほぼ決定します。問い合わせへの対応速度、修繕の提案力、入居付けのネットワーク——これらの差が、空室率や収益に直結します。

その点、シノケンの担当者・管理メンバーは、私の経験では非常に丁寧でオーナーファーストの対応でした。問い合わせへのレスポンスも早く、本業で忙しい日中でもストレスなく対応できています。

中古物件の管理会社とのやり取りでは、修繕費の交渉、滞納対応、退去時の原状回復など、精神的に消耗する場面が何度もありました。それと比べると、新築物件の管理負荷の低さは特筆に値します。

管理会社と良好な関係を築くことが遠隔経営の鍵であることは間違いありませんが、そもそも「管理しやすい物件・管理体制が整った物件」を選ぶことが、その前提として非常に重要なのです。

ここまで読んで、「では中古アパートを選ぶ場合にはどんな注意が必要なのか」が気になった方もいるかもしれません。中古一棟に潜む注意点を購入前にしっかり把握しておきたい方は、以下の記事が参考になります。

【内部リンク挿入：1棟-8「不動産投資 中古アパート注意点」】

新築プレミアムを補って余りある「管理体制」の力——シノケンを現場目線で正直評価する

シノケンをはじめとする新築アパート専門業者に対して、「怪しい」「営業が強引」というイメージを持っている方は少なくないでしょう。私も最初はそう思っていました。

しかし、実際に付き合ってみた正直な評価をお伝えします。

シノケンの「ここは評価できる」と「ここは注意が必要」

評価できる点：

営業担当も管理メンバーも、私の経験では対応が非常に丁寧でした。オーナーからの問い合わせに対するレスポンスが早く、修繕や入居に関する提案も、こちらの収益を考えた上で動いてくれている実感があります。

遠隔管理を余儀なくされるサラリーマン大家にとって、「管理会社を信頼できるか」は経営の安定に直結します。その点、仙台の物件については今のところストレスなく任せられています。

また、サブリース（一括借上げ）契約については賛否がありますが、空室リスクを一定期間ヘッジできるという点は、本業を抱えるサラリーマンにとって精神的な安定材料になり得ます。ただし、サブリース賃料は市場賃料より低く設定されること、契約条件の見直しが定期的に入ることは必ず理解した上で契約してください。

注意が必要な点：

「どこに建てるか」が全てです。これはシノケンに限らず、新築アパートビジネス全体に言えることですが、業者が提案してくる土地・エリアを鵜呑みにしてはいけません。

私の仙台物件がなんとかなっているのは、シノケンのブランドではなく、仙台市という都市の需要の厚さと、具体的な立地の良さが理由です。同じシノケンの物件でも、需要の薄いエリアに建てれば、新築のアドバンテージは2〜3年で消え、空室リスクと向き合うことになります。

業者の言葉をそのまま信じるのではなく、その土地の周辺賃貸需要・競合物件・人口動態を自分で調べる習慣を必ず持ってください。

物件資料（レントロール）で確認すべきこと

新築物件の場合、購入時点では入居実績がないため、レントロール（家賃表）の分析は中古物件ほど複雑ではありません。しかし、想定賃料の根拠が本当に市場実態に即しているかは必ず検証してください。

私が甲府市の物件を購入した際、業者から提示された想定賃料（4〜5万円）は、購入翌月に5部屋が一斉退室するという現実の前に崩れ去りました。結果として家賃を2万円台後半まで下げることを余儀なくされ、利回りは大きく低下しました。

新築であれ中古であれ、「想定賃料は本当に取れるのか」を周辺相場と突き合わせて検証することが、購入判断の最重要プロセスです。

物件資料の読み方・レントロールで見抜くべき”不自然なサイン”については、以下の記事で詳しく解説しています。新築物件の購入検討中の方にも、相場感を養うという意味で一読をお勧めします。

【内部リンク挿入：ID51「レントロールチェックポイント」】

本業が忙しいサラリーマンに”新築一棟”が有力な選択肢である理由

「時間コスト」を金額換算すると、中古の優位性は崩れる

中古物件の管理が、どれほどの「時間と精神力」を消費するか——これは実際に経験した人間にしかわからない感覚です。

松本の物件では、亡くなった入居者の遺骨問題が片付くまでに2年かかりました。その間、行政書士との連絡調整、親族への連絡依頼、処分業者の手配——これらは全て、仕事の合間に鳥取から遠隔でこなした作業です。

甲府の物件では、インターホンの故障、風呂のドア破損、換気扇の不具合、トイレの漏電……管理会社からの「直してよいでしょうか」という連絡が、数え切れないほど届きます。その都度、状況を確認し、判断し、「家賃相殺でお願いします」と返答する。

こうした対応に費やす時間と精神的コストを時給換算すれば、中古物件の「高利回り」はかなりの部分が目減りします。

本業で高い成果を出しているサラリーマンほど、この「時間コスト」の重さを正確に理解できるはずです。

「新築か中古か」ではなく「自分の戦略に合うか」で選ぶ

私がここで最も伝えたいのは、「新築の方が絶対に優れている」ということではありません。

中古物件には中古物件なりの、割安に買える局面や、リノベーションで付加価値を上げるチャンスがあります。それを正しく活用できる人にとっては、中古の方が合理的な選択になることもあります。

しかし、以下のような状況のサラリーマンには、新築一棟は非常に合理的な選択肢だと私は思っています。

• 本業が忙しく、管理に使える時間が限られている
• 遠方の物件を検討しており、頻繁な現地訪問が難しい
• 頭金をある程度（物件価格の2〜3割程度）出せる資金力がある
• 初めての一棟物件で、まずリスクを抑えた形で経験を積みたい

特に「頭金」の点は重要です。フルローンで新築アパートを購入するのは非常に危険です。表面利回り6〜7%の新築物件をフルローンで組めば、空室が2部屋出た段階でキャッシュフローはあっという間に赤字に転落します。

私自身、かつて西宮市の新築アパート（8000万円・6部屋）のフルローン話を進めかけたことがあります。「2部屋空室になれば赤字になる」という計算が最後まで拭えず、最終的に契約を白紙にしました。あの判断は、今振り返っても正しかったと思っています。

頭金を投入してキャッシュフローをしっかり確保した上で購入する——これが、新築一棟投資を成功させるための絶対条件です。

それでも新築アパートに潜むリスクと、正しい見極め方

「新築なら安心」という思い込みが最大のリスクになる

ここまで新築の優位性を語ってきましたが、最後に必ず伝えなければならないことがあります。

新築アパートにも、無視できないリスクが存在します。

まず、土地値の割高感です。新築アパートパッケージは、土地・建物・管理がセットになっている分、個別に中古物件を購入するよりも総額が割高になるケースがあります。購入した瞬間から含み損が発生している状態、つまり「出口（売却）の難しさ」は新築投資の構造的な弱点です。

不動産投資において、「出口を考えずに買うことが最大の失敗」だと私は13年間の経験から痛感しています。買ったときにほぼ勝負はついている——これは新築であっても例外ではありません。

業者の”甘い言葉”に騙されないための5つの確認事項

新築アパートの営業を受けた際に、必ず自分でチェックしてほしい項目をまとめます。

①想定賃料の根拠を周辺相場で検証する 業者が提示する想定賃料が、実際の周辺相場と一致しているかをSUUMO・athomeなどで自分で確認してください。

②空室が2〜3室出た場合のキャッシュフローをシミュレーションする 「満室想定」の数字だけを見ない。空室率10〜20%を前提とした実質利回りと手残りを必ず計算してください。

③その土地の人口動態・賃貸需要を調べる 国土交通省の「土地総合情報システム」や市区町村の人口推計データを確認し、10〜20年後もその地域に賃貸需要があるかを検証してください。

④サブリース契約の条件を細部まで確認する 賃料改定のタイミング・条件、免責期間（入退去時の賃料保証外期間）、解約条件を必ず確認してください。

⑤出口（売却）時の想定価格を事前に試算する 10年後・20年後に売却する場合、いくらで売れるかを複数の不動産会社に査定してもらい、購入判断の材料にしてください。

これらのチェックは、中古・新築を問わず一棟物件購入前に必ず実施すべき作業です。特に中古物件については、購入前に確認すべき注意点がさらに多くあります。中古一棟を検討している方は、以下の記事も必ず目を通してください。

「中古物件の甘い利回りに飛びついて、購入後に次々と修繕地獄に引きずり込まれる——私が実際に経験したその全貌と、事前に防ぐための具体的なチェック術を惜しみなく公開しています。」

【内部リンク挿入：1棟-8「不動産投資 中古アパート注意点」】

よくある質問（Q&A）

まとめ：「新築か中古か」より「正しく買えるか」が全て

この記事でお伝えしたかったことを、最後に整理します。

「新築アパートは利回りが低いからダメ」は思い込みに過ぎない。

中古物件の”隠れコスト”——突発的な修繕費、空室損失、管理の時間コスト——をきちんと織り込んで計算すると、表面利回りの差は思ったほど大きくありません。私が松本と甲府で味わった修繕地獄、水のタンク交換だけで合計350万円以上の出費は、どんな高利回り物件の計算も一瞬で狂わせます。

一方、シノケン等の新築一棟アパートには、以下の明確な優位性があります。

• 築浅期間中の修繕リスクがほぼゼロという安定性
• 立地さえ正しければ数年間は家賃収入が安定しやすい
• 丁寧な管理体制が本業との両立を支えてくれる
• サラリーマンの遠隔管理に適したオペレーション

ただし、これらの優位性が発揮される条件は明確です。

①立地が正しいこと。②頭金を投入してキャッシュフローを確保すること。この2点だけは絶対に妥協しない。

不動産投資は「買ったときにほぼ勝負がついている」——13年間・38部屋・2億円の負債を抱えながら生き残ってきた私の、偽らざる結論です。業者の甘い言葉でも、根拠のない不安でもなく、自分の頭で計算し、自分の目で立地を確かめて買う。それだけが、サラリーマン大家が生き残るための唯一の方法です。

📌 次に読むべき記事

新築アパートの優位性を理解した上で、「では中古物件はどこに気をつければ買えるのか」を知りたい方には、こちらの記事が参考になります。私が実際に経験した修繕トラブルの全貌と、購入前に確認すべきチェックリストを公開しています。

【内部リンク挿入：1棟-8「不動産投資 中古アパート注意点」】

また、物件資料（レントロール）の読み方をマスターしたい方はこちら。数字の裏に潜む”不自然なサイン”を見抜く技術は、新築・中古を問わず一棟投資家の必須スキルです。

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