アパートローンの借り換えは可能？メリットと5つの閾値・銀行の選び方【実録】

不動産投資をしていると、こんな不安を感じませんか？

• 利上げのニュースを見るたび、毎月の返済額が心配になる
• 「借り換えて楽になりたい」と思っても、自分の物件で審査に通るか分からない
• 諸費用を払ってまで借り換えて、本当にトクをするのか不安

毎月の支払いを少しでも軽くしたい。そのお気持ち、痛いほどよくわかります。

もちろん出発点は「借り換えたい！」という熱意ですが、実際に借り換えが成功するかどうかは、銀行のシビアな審査条件（客観的な数値）をクリアしているかで決まります。

しかし、「借り換えの方法がよく分からないから」と放置していると無駄な利息を払い続けることになります。逆によく調べずに動くと「諸費用だけ払って審査に落ちた」「金利は下がったのに毎月の返済額が増えてしまった」という失敗に陥ってしまいがちです。

申し遅れました、「サラリーマン不動産事業ラボ」を運営しているタキ所長です。地方在住の現役サラリーマン大家として13年目を迎え、現在は3棟38室を運営しています。手元に残る税引前キャッシュフローは「月30万円以上」を5年間キープしています。

偉そうに書いていますが、かつての私も「借り換えシミュレーション」を途中で投げ出し、ただ金利の動きを眺めているだけでした。

この記事では、そんな私の実体験をもとに、以下の3つを分かりやすく解説します。

• 借り換えできるかを決める「5つの閾値（しきい値・ボーダーライン）」
• 諸費用を何年で回収できるかの「リアルな試算」
• 失敗しないための「具体的な6つのステップ」

最後まで読めば、自分が「借り換えできる側」かどうかを、客観的な数値でハッキリ判断できるようになります。

結論から言うと、借り換えの可否は「5つの閾値」でほぼ決まります。もし計算した結果「借り換えは厳しい」と分かっても、諦める必要はありません。「今の銀行と直接金利を交渉する」という道が残されているからです。

実際、私はこの方法で、スルガ銀行のフルローン金利4.5%を、2年間の返済実績を武器に「3.1%」まで引き下げることに成功しました。

ただ、自分で「5つの閾値」を計算したり、新しく銀行を開拓したりするのはハードルが高いと感じる方も多いはずです。

「まずは自分の物件で、いくら金利を下げられる可能性があるのか」を手軽に知りたい方は、プロにお任せできる『INVASE（インベース）』（旧モゲチェック不動産投資）の無料WEB診断を試してみてください。現状の借入状況を入力するだけで、借り換えのメリット額をシミュレーションでき、借り換えできそうな場合は、複数の借り換え先が提案されます。

一人で悩み始める前に、まずは客観的なデータを把握してみるのが成功の第一歩です。

※WEB診断は無料で、借り換えない場合は無料で終了します。借り換えを実行する場合は、融資承認後にINVASEの借り換え手数料が発生します。

アパートローンを借り換えるメリットとハードル

借り換えとは、いまより条件のよい銀行でローンを組み直し、元のローンを一括で返すことです。ここでは、メリットと、越えるべきハードルの両方を見ておきましょう。

借り換えのメリットは3つ

• 金利が下がって、毎月の返済額が減る
• 返済期間を見直して、毎月手元に残るお金を増やせる
• 変動金利から固定金利へ、返済のしかたを組み替えられる

借り換えのハードルは2つ：諸費用と審査

• 諸費用がかかる：融資事務手数料、抵当権（銀行が物件を担保に取る権利）の設定・抹消登記、司法書士報酬、いまのローンの繰上返済手数料などで、残債の2〜4%が目安になります。
• 審査に通るとは限らない：LTV（物件の評価額に対する借入の割合）・残存耐用年数・空室率などの条件があり、満たしていないと借り換えられません。詳しい条件は、次の章の「5つの閾値」でまとめています。

大切なのは、この2つのハードルを越えられるかを見極めることです。借り換えが得になるのは、審査に通り、諸費用を金利の差で取り戻せるときだけです。

諸費用を何年で回収できるか

電卓ひとつで確かめられます。まず、次の条件で考えてみましょう。ローンの残りが5,000万円、返済期間があと20年、いまの金利が2.5%、諸費用は残債の3%（150万円）とします。

借り換え後の金利	金利差	月々の返済減	年間の返済減	諸費用150万円の回収
2.2%	0.3%	約0.7万円	約8.7万円	約17年
2.0%	0.5%	約1.2万円	約14.4万円	約10年
1.5%	1.0%	約2.4万円	約28.4万円	約5年

諸費用も返済額も残債に比例するため、ローンの残りが3,000万円でも1億円でも、回収年数は変わりません。金利差0.5%なら約10年、1.0%なら約5年です。

回収に10年以上かかる借り換えは、私は見送ります。10年以内に売却や完済でローンが終わると、諸費用を取り戻せないからです。返済期間が短いほど、回収はさらに遅くなります。

借り換えが「難しい」5つの閾値（現実ライン）

審査に通るかどうかは、次の5つでほぼ決まります。2つ以上が閾値を超えているなら、借り換えより先にやることがあります。一つずつ見ていきましょう。

閾値1：LTVが85%超

LTV（残債÷物件評価額）が85%を超えると、受け付ける銀行が急に減ります。銀行は、物件の値打ちに対して貸しているお金が多い状態を嫌うからです。90%超やオーバーローン（残債が評価額を上回る状態）なら、借り換えより先に、繰上返済（予定より早く元本を返すこと）で残債を減らすか、売却して整理します。

閾値2：残存耐用年数が10年未満

融資期間は、主に「法定耐用年数−築年数」で決まります。耐用年数は木造22年、重量鉄骨34年、RC47年です。

たとえば築15年の木造は、22−15＝7年で、10年未満のため、この閾値を超えるケースです。残りが10年を切ると、返済にあてられる期間が短くなります。すると、金利は下がったのに月々の返済額は増える、という本末転倒が起きます。

「うちは築古の木造だから、最初から無理だ」と思った方もいるはずです。耐用年数を超える期間で貸す銀行もあります。金利ではなく月々の返済額で試算し、複数行の条件を比べます。

閾値3：空室率が30%超

空室率が30%を超える（稼働率70%未満）と、審査で大きなマイナスになります。家賃が入ってこない物件に貸すのは、銀行にとって不安が大きいからです。

借り換えの交渉より先に、入居付けか売却かを決めます。空室率10%未満まで戻せば、評価は上がります。

閾値4：信用情報に問題がある

信用情報機関に延滞・債務整理・代位弁済（保証会社が本人に代わって銀行へ返すこと）の記録が残っていると、新規の融資も借り換えも、極めて難しくなります。物件がどんなによくても、この記録があると審査で止まるのが現実です。CIC・JICC・全銀協に開示を請求すれば、自分の記録を見られます。

閾値5：金利差が小さく、諸費用を回収できない

上の試算のとおり、諸費用を残債の3%とすると、金利差0.5%で回収に約10年、0.3%なら約17年かかります。借り換えられる状況でも、回収に10年以上かかるなら、現状維持が合理的です。

5つの閾値の目安

指標	問題なし	要注意	閾値超え（厳しい）	超えたときの対策
LTV	70%未満	70〜85%	85%超	繰上返済か売却で残債を減らす
残存耐用年数	20年以上	10〜20年	10年未満	月々の返済額で複数行を比べる
空室率	10%未満	10〜30%	30%超	先に入居付けを進める
信用情報	問題なし	軽微な遅延	延滞・整理歴あり	延滞の解消と、記録の開示
金利差（諸費用3%で試算）	1.0%以上	0.5〜1.0%	0.5%未満	現状維持か、金利交渉

2つ以上が閾値を超えているなら、借り換えを追う前に、残債の圧縮・空室対策・信用情報の整理を進めます。審査の基準は銀行ごとに違うため、この表の数値は目安です。閾値を超えていて、借り換えが難しそうな方は、今の銀行との金利交渉の章から先に読んでもかまいません。

借り換え先の銀行はどこを狙うか

投資用ローンの借り換えを受け付けてくれる銀行は、実はそれほど多くありません。それでも、狙い目は3種類あります。

• 都市銀行・メガバンク：審査は厳しいぶん、金利は低め。属性（年収・勤務先など）も物件も強い人向け
• 地方銀行・信用金庫：物件のあるエリアの銀行は、柔軟に見てくれる場合が多い。エリアが合うことが条件
• アパートローンに強い銀行（オリックス銀行・SBJ銀行など）：属性より物件を見る傾向があり、築古でも通ることがある

ここまで読んで、「自分の場合はどうなんだろう」と気になった方も多いはずです。閾値を眺めるより、数値を入れたほうが早く分かります。

狙い目の銀行を挙げましたが、自分の物件に合う銀行を一行ずつ探して打診するのは、時間も手間もかかって大変ですよね。

そんなときに便利なのが、INVASE（インベース）です。以前は「モゲチェック不動産投資」の名前で提供されていた、不動産投資ローン専用のサービスです（2021年に名称変更）。運営は、東証グロース上場の株式会社MFSです。

残債・金利・物件の情報を入力すると、借り換えできるかどうかを調べて、複数の金融機関から条件のよい借り換え先を提案してくれます。借り換えを進める場合は、融資先との交渉や公的書類の取得など、面倒な手続きも、INVASEが代行してくれます。

※WEB診断は無料で、借り換えない場合は無料で終了します。借り換えを実行する場合は、融資承認後にINVASEの借り換え手数料が発生します。

借り換えの前に試す、今の銀行との金利交渉

借り換えが難しくても、金利を下げる道があります。いま借りている銀行に、金利の引き下げを交渉することです。

私はスルガ銀行のフルローン金利4.5%を、2年間の返済実績を根拠に交渉して、3.1%まで下げました。借り換えと違い、手数料も登記費用もかかりません。

断られても失うものはありません。まず、試してみてください。

交渉の材料は、返済実績だけではありません。他行の事前審査で低い金利の内諾（正式な審査の前に、銀行が「この条件なら貸せます」と伝える回答）が出ていれば、それも材料になります。書面を見せて他行の条件を伝え、見直しを打診するのが手順です。

切り出し方の例：「他行の事前審査で◯%の内諾が出ています。いまの条件を見直していただけませんか」

交渉の前に、返済予定表と契約書で、繰上返済と条件変更の条項を見ておくと安心です。違約金がかかる契約かどうかで、進め方が変わります。

【実録】シミュレーションで止まった半年で、約40万円を余分に払った

借り換えの手順（STEP1〜6）

• 借入条件を全棟で把握する：まず、いまの借入条件を全棟ぶん書き出します。残債・金利・残りの期間・違約金の有無が載っているのは、返済予定表と契約書です。残高証明書と信用情報の開示も、ここで揃えます。把握するのは全棟ですが、借り換えの試算と打診は1棟ずつ進めるのが基本です。
• 物件の現在価値を把握する：次に、物件ごとにいまの値打ちを調べて、LTVを出します。材料は、近隣の成約相場と空室の状況です。
• 現条件と比較シミュレーションする：そのうえで、想定する金利と諸費用から、月々の返済がいくら減り、何年で元が取れるかを計算します。上の試算と同じやり方です。
• 複数の金融機関に打診する：続いて、確定申告書・レントロール（家賃の一覧表）・物件概要・登記簿謄本を揃えて、2〜3行に並行して事前審査を打診するのがこの段階です。自分で探すのが大変なら、INVASEで候補の提案を受ける方法もあります。
• 条件を比較・交渉する：返ってきた条件は、金利・融資期間・諸費用を並べて比べます。内諾が出たら、いまの銀行との金利交渉にも使えるのが強みです。
• 新旧ローンを実行・登記する：最後に、新しい融資で旧ローンを一括で返し、抵当権（銀行が物件を担保に取る権利）を入れ替えます。抹消登記と設定登記は、実行日にまとめて進めるのが通常です。

アパートローンの借り換えに関するQ&A

借り換えが救えるのは、元々式が成立していた物件だけ

不動産投資の真実で書いた式（家賃＋売値－経費＞買値）で整理します。借り換えは、この式の「経費」の項、つまり借入の利息を下げる技術です。買値は、借り換えをどれだけ頑張っても変わりません。

返済負担が減れば、赤字の物件が黒字に転じることはあります。ただし、式が成立していなかった物件が成立したのではありません。ぎりぎり成立していた式の、経費が少し軽くなっただけです。

買値が相場から大きく外れていた物件は、金利をいくら下げても、その差額を埋められません。借り換えの前に、同じ駅・同じ築年数の成約価格と、自分の買値を並べます。相場の範囲内なら、借り換えは式をさらに強くする有効な一手です。

まとめ：借り換えは「数値」で判断する

借り換えは、気分ではなく数値で決められます。次の5点を出して閾値と見比べれば、粘るか見送るかがほぼ見えてきます。

• LTVはいくらか
• 残存耐用年数は何年か
• 金利差は何%で、諸費用を何年で回収できるか
• 空室率・稼働率はどのくらいか
• 信用情報に問題はないか

悩んでいる間も、止まっている間も、金利は動きます。数値を出したうえでの「やる」も「やめる」も、正解です。間違いなのは、数値を出さずに止まることだけ。

私の甲府の半年が、まさにそうでした。

この記事に置いた道具は、5つの閾値の目安表、諸費用の回収年数の試算、6ステップの手順の3つです。返済予定表から残債・金利・残りの期間を書き出し、診断に入れるところまで、費用は1円もかかりません。

違約金がかかるのは、いまのローンを一括で返したときだけです。診断の段階で、何かを払うことはありません。

※WEB診断は無料で、借り換えない場合は無料で終了します。借り換えを実行する場合は、融資承認後にINVASEの借り換え手数料が発生します。

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審査の基準や条件は、時期や個人の状況によって変わります。