サラリーマンは不動産投資ローンを組める？年収・勤続年数の条件と、借りられる額の落とし穴【13年の実録】

「サラリーマンの自分でも、不動産投資ローンは組めるのか？」——結論から言う。組める。私は年収730万円の会社員のまま、2億円超を借りた。だが、この記事で一番伝えたいのはその先です。借りられたことが、私を一度、崖っぷちまで追い込みました。

この記事は、サラリーマンが不動産投資ローンを組めるのか、自分の年収・勤続年数で条件を満たすのかを知りたい人のための記事です。私は鳥取在住・大家歴13年・38室を運営する現役サラリーマン大家。

先に結論：サラリーマンの与信は強力です。だから組めます。ただし——「借りられる額」と「借りていい額」はまったく別物。私はそれを取り違えて、返済が詰まり、銀行に元金の支払いストップを頼み込みました。この記事では、組むための条件と、私が身をもって知った落とし穴の両方を書きます。

本記事は情報提供を目的としており、特定の融資条件・融資額を保証するものではありません。融資の可否は金融機関・審査時期・個人属性・物件条件により大きく異なります。

結論：サラリーマンは組める。ただし「借りられる額」と「借りていい額」は違う

サラリーマンが融資に強いのは事実です。金融機関が求める最大の担保は返済能力=収入の安定性で、毎月給与が振り込まれ、源泉徴収で税処理まで済んでいる会社員は、自営業者より圧倒的に「書類上の信頼性」が高い。だからそれなりの年収があれば1〜2億円まで借りられてしまう。

問題はここからです。その与信を「自分の実力」だと勘違いした瞬間、サラリーマンの信用は”借金製造機”に変わります。私がまさにそれをやりました。

サラリーマンは本当に融資が通りやすいのか（実態と誤解）

「サラリーマンは融資を受けやすい」——おおむね事実ですが、鵜呑みにすると痛い目を見ます。

「通りやすい」の根拠は「安定収入」

金融機関が見るのは返済能力、つまり収入の安定性です。会社員は毎月の給与が約束され、社会保険料・税金も源泉徴収で処理される。自営業・フリーランスと比べて収入のブレが小さく、書類上の信頼性が高い。日本政策金融公庫・信用金庫・地方銀行・メガバンク系のいずれでも、「勤め先・年収・勤続年数」が審査の骨格をなします。

ただし「サラリーマンなら誰でも」ではない

13年間、複数の金融機関と交渉してきた実感で言うと、「サラリーマンであること」は必要条件だが十分条件ではない。年収300万円台でも通る案件がある一方、年収600万円でも通らないことがあります。差を生むのは複合要因です。

• 年収の水準（絶対額と安定性）
• 勤続年数（1年未満は原則困難）
• 雇用形態（正社員か、契約・派遣か）
• 信用情報（クレジットカードの遅延歴・カードローン残高）
• 既存の借入状況（住宅ローン・車のローン含む）
• 物件の担保評価（築年数・構造・立地）
• 投資歴（初回か、実績があるか）

「サラリーマンだから大丈夫」と高を括って買付を入れ、審査で引っかかって買えなかった——そんなケースを何件も見てきました。事前に自分の属性を正確に把握しておくことが、無駄な動きを防ぐ最初のステップです。

不動産投資ローンが組める「最低ライン」（年収・勤続年数・雇用形態・信用情報）

年収の目安：最低ラインは400万円前後、実質は500万円以上

金融機関の明示的な年収基準は公開されていませんが、実務上は次のラインが目安になります。

• 400万円未満：ノンバンク（信販系）は検討可能なケースもあるが金利が高い（2〜4%台）。地銀・信金の投資ローンは厳しい案件が多い
• 400〜500万円：信用金庫・地方銀行で物件次第では可能。担保評価が高い物件に絞ることが重要
• 500〜700万円：都市銀行の投資用ローン部門・オリックス銀行・SBJ銀行など選択肢が広がる
• 700万円以上：メガバンクのアパートローン・プロパーローン・法人融資など、交渉の幅が一気に広がる

勤続年数：1年以上が最低ライン、2〜3年あると安心

多くの金融機関が申込時点の勤続年数を重視します。「現職に1年以上」が最低ライン、2〜3年あると安定性の評価が上がる傾向。転職直後・入社1年未満は審査が厳しくなりますが、同業種への転職・年収アップを伴う転職なら柔軟に対応する金融機関もあります（後述の打ち手を参照）。

雇用形態：正社員が圧倒的に有利

雇用形態	投資ローン審査の難易度
正社員（上場企業・公務員）	最も通りやすい
正社員（中小企業）	物件・年収次第で十分可能
契約社員（長期・大企業）	可能だが金融機関を選ぶ
派遣社員	難しい。物件と担保評価で勝負
フリーランス・個人事業主	確定申告2〜3期分が必要。難易度高

信用情報：過去5年間が問われる

CIC・JICCに登録された情報が審査に使われます。特に注意すべきは次の点です。

• クレジットカードの61日以上の延滞歴（いわゆる異動情報）が残っていると、ほぼ確実に審査落ち
• 完済後5〜7年は記録が残るため、過去の延滞が引っかかるケースがある
• カードローン・消費者金融の残高も総量規制の観点から重視される
• 現在の借入総額が年収の2〜3倍を超えると「オーバーローン警戒ライン」に入る

「借りたい時に借りられる状態を、常に維持しておく」——これは長期で不動産賃貸業を続けるうえでの基本です。買いたい物件が出てから信用情報を整えるのでは、間に合いません。

年収別：いくらまで借りられる？（目安表）

参考値としての目安表です。実際の借入可能額は、金融機関・物件評価・既存借入・物件種別で大きく異なります。あくまで目安として見てください。

年収	想定借入可能額（目安）	主な対応金融機関の傾向	注意点
〜400万円	1,500〜3,000万円程度	ノンバンク・一部信金	金利2%台後半〜4%台。物件担保評価が鍵
400〜500万円	3,000〜5,000万円程度	信用金庫・地方銀行（物件次第）	返済比率35〜40%以内が目安
500〜700万円	5,000〜9,000万円程度	地方銀行・オリックス銀行・SBJ銀行等	複数棟保有のスタートラインが見えてくる
700〜1,000万円	8,000〜1億5,000万円程度	都市銀行・メガバンク系・プロパーローン	法人化検討ラインでもある
1,000万円超	1億5,000万円〜	メガバンク・プロパー・法人融資	規模拡大と融資戦略の高度化が同時進行

注：上記は投資用不動産ローン（アパートローン）を単独で使う場合の参考値。住宅ローン残高がある場合はその分が既存借入として算入されます。属性・金融機関により大きく異なる点に注意してください。

返済比率（年間返済額÷年収）は、多くの金融機関が35〜45%以内を目安にしています。年収700万円で返済比率40%なら年間返済許容額は280万円、月23万円。金利1.8%・30年で逆算すると約6,700万円が借入上限の参考値です。

ただし——この表はあくまで「銀行がいくらまで貸してくれるか」であって、「あなたがいくら借りるべきか」ではありません。ここを混同すると、次の章で私が話す失敗をなぞることになります。

📌 自分の年収・属性だと、実際いくら借りられるのか
ネットの目安表ではなく、自分の実数を知るのが先です。INVASE（インベース）は「モゲチェック」と同じ株式会社MFS（東証グロース上場）が運営する不動産投資ローン専用サービス。年収・勤続年数・借入状況を入力するだけで、借入可能額と対応金融機関の目安が無料で分かります。物件を探す前に枠を知っておくと、無駄足が消えます。

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【実録】私は「借りられた」。そして返済が詰まった

ここからは私の実話です。数字だけでは伝わらない部分を、正直に書きます。

私の不動産投資は、鳥取の学生向けワンルームを約200万円、現金で買うところから始まりました。融資も使わない、小さなスタートです。ところが数年後、私はスルガ銀行のフルローン・金利4.5%で、地方の一棟アパートを買っていました。自己資金をほとんど入れずに、です。

当時の私の心境はこうです。「銀行が貸してくれた＝この物件は正しい」。今なら断言できます。これは完全な勘違いでした。審査に通ることと、その買い物が正しいことは、まったく別の話です。

その後、山梨の一棟マンションを8,900万円で買いました。表面利回り10%超、駅から徒歩15分、見た目もおしゃれ。正直、すぐ飛びつきました。店舗と屋上看板は空室でしたが「1年空室保証が付くし、1年経てばほぼ決まります」と言われて。——結果、店舗も看板も5年以上決まりませんでした。家賃を想定の6〜7万円から3万円に下げて、やっと決まった。

極めつけは購入の翌月です。この物件で、5部屋が一斉に退去しました。焦って管理会社に頼み込み、家賃を4〜5万円から2万円台まで下げてなんとか埋めた。それだけで利回りは大きく削れました。さらに水道の貯水タンクに亀裂が入り、修繕見積もりは200万円。目の前が真っ暗になりました。

そして、松本の物件と合わせてキャッシュフローが完全に回らなくなりました。私が取った行動は、スルガ銀行に正直に打ち明けて、1年間の元金支払いストップをお願いすることでした。認められて、当時で約100万円のキャッシュが手元に残った。その現金を崩しながら、今も低空飛行——地面を半分こすりながら飛んでいる状態です。

同じ時期にかぼちゃの馬車問題が起き、スルガ銀行から「あなたの物件も調査します」と連絡が来ました。結果、特段の配慮はなし。一人だったので、どこに相談していいかも分からなかった。弁護士に相談していれば違ったのかもしれません。今でもよく分からないままです。

唯一の救いは団体信用生命保険に入っていることです。私が死ねば借金は消え、家族は路頭に迷わない。それが命綱になっている——大家としてこんな救いの持ち方は、正直しんどい。だからこそ言います。団信なしで買えるとしても、絶対にやめておきなさい。

サラリーマンの与信は「武器」であり「罠」でもある

ここまで読んで分かる通り、私は「借りられたから買った」人間です。そして詰まりました。13年やって断言できることは1つ。

買ったときに、勝負はほぼ決まっています。中古物件は何も考えずに買うと、翌日売ろうとしても買値を下回るのが普通です。自分は本当に安く買おうとしているのか、売るころに元が取れるのか——それなりのストレスをかけて計算してから買わないと、私のようになります。

だから、借入可能額を知ることには意味があります。ただしそれは「上限を使い切るため」ではなく、「上限のどこまでで止めるかを決めるため」です。

物件側の条件：銀行が見る「担保評価・築年数・構造・エリア」

融資の可否は借り手の属性だけでは決まりません。物件そのものの担保評価が、もう一方の軸として大きく影響します。

担保評価とは何か

金融機関は「万一のとき、物件を売却すれば融資額を回収できるか」を評価します。この評価額（積算評価・収益評価）が融資額の基準になります。

• 積算評価：土地の路線価×面積＋建物の再調達価格×残存年数。「今いくらで再建築できるか」
• 収益評価：年間家賃収入÷還元利回り。「この物件はどれだけキャッシュを生むか」

どちらを重視するかは金融機関により異なります。地銀・信金は積算評価重視の傾向、オリックス銀行などは収益評価も組み合わせます。

築年数・構造の影響

構造	法定耐用年数	担保評価への影響
鉄筋コンクリート（RC）	47年	耐用年数が長く担保評価が維持されやすい
重量鉄骨造（S造）	34年	RCに次ぐ評価
軽量鉄骨造	19〜27年	耐用年数内なら評価は出やすい
木造	22年	耐用年数超えると評価が出にくい金融機関も多い

築古木造（耐用年数超え）は担保評価がゼロに近くなる金融機関もあります。ただし地域密着型の信用金庫には「耐用年数外でも、物件の状態・立地・賃貸需要を総合的に見て判断する」ところもあるのです。数字だけでなく現地を見てくれる金融機関との関係構築は、長期運営で効いてきます。

エリアの重要性

地方の過疎エリアは土地の担保価値が低く、将来の売却可能性も限定されます。金融機関は換金性の高いエリアを好む傾向があり、政令指定都市・県庁所在地・人口20万人以上の都市が、融資を受けやすいエリアの目安です。

「属性が弱い」と感じたときの打ち手（勤続が短い・年収が低い・転職直後）

属性が弱くても、戦略次第で可能性はあります。ただし「無理に借りる」ことと「戦略的に動く」ことは別物です。

打ち手1：勤続1年未満なら「待つ」を戦略にする

転職・入社直後なら、最も合理的な判断は「1〜2年待つ」ことです。その期間を無駄にしないために準備を進めます。

• 物件調査・市場分析の継続
• 自己資金（頭金）の積み立て（融資額の10〜20%が目安）
• 信用情報の整備（クレカ残高ゼロ・カードローン完済）
• 金融機関の情報収集（どこがどんな条件で貸しているか）

「待つ」ことは後退ではありません。借りられる状態で、買っていい物件に出会う——その順番が成功確率を最も高めます。

打ち手2：年収が低いなら「物件で補う」

年収400〜500万円台は個人属性だけでは引っかかる金融機関が多い。担保評価の高い物件を選ぶことで通過確率が上がります。

• 路線価が高い都市部の土地（積算評価が出やすい）
• 耐用年数が十分に残っているRC・重鉄物件
• 稼働率が高く、賃料相場が安定しているエリア

打ち手3：共同担保・自己資金で与信の不足分をカバーする

自宅（持ち家）がある場合、共同担保として提供することで通るケースがあります。また自己資金を厚く入れる（フルローンでなく30〜40%）と銀行のリスクが下がり、審査が通りやすくなるでしょう。そして何より、自己資金が厚いほうが、買った後に生き残れます。私はフルローンで買って詰まった側なので、ここは強く言えます。

打ち手4：ノンバンク・信販系で「実績を作る」

金利は高いが審査が通りやすいノンバンク（オリックス・信販系等）で最初の融資を通し、2〜3年の返済実績を作ってから銀行に切り替える方法もあります。ただし高金利期間中もキャッシュフローが黒字を維持できる物件であることが絶対条件です。

「どの銀行に行くか」「金利を下げるか」は別記事で

この記事は「サラリーマンの自分は組めるのか、条件を満たすのか」に絞って書きました。組めると分かった次のステップ——どの金融機関に、どの順番で当たるべきか、そしてすでに借りている人が金利を下げる方法（借り換え・金利交渉）は、別記事で詳しく解説しています。私がスルガ銀行の金利4.5%を3.1%まで下げた交渉の実録も、そちらに載せました。

不動産投資ローンの審査が厳しい銀行は？比較・ランキングと、借り換えで金利を下げる方法

よくある質問（FAQ）

マイホームの住宅ローンと投資ローンをどう両立させるかは、不動産投資ローンと住宅ローンの両立条件｜与信を守る実務にまとめました。

「組める」と「買っていい」は別の話

ここまでの融資枠の話を、不動産投資の真実で書いた式に位置づけておきます。家賃＋売値－経費＞買値。「借りられる額」は銀行があなたの与信を評価した結果であって、式が成立するかどうかとは何の関係もありません。

この記事で説明した落とし穴の正体は、突き詰めると「借りられる上限まで借りると、その枠に見合う物件を探しにいってしまい、買値が式の許容範囲を超える」という一点です。年収から逆算した融資枠は、あなたが「買っていい買値」の上限ではなく、単に銀行が貸してくれる上限にすぎません。枠いっぱいで探すと、買値がその枠に合わせて自然と膨らみ、式の右辺（買値）が先に決まってから左辺（家賃・売値・経費）に無理に帳尻を合わせる、本末転倒な物件選びになります。

正しい順序はその逆です。式が成立する買値をまず自分で検算し、その買値に必要な融資額が、たまたま借りられる枠の中に収まっているかを確認する。「組めるかどうか」を出発点にした瞬間から、判断の主導権は銀行の与信枠に移ってしまいます。

まとめ：焦らず「借りていい額」の中で積み上げる

13年で私が学んだ最大の教訓は、「一気に借りようとしない」ことです。

• サラリーマンは組める。安定収入という与信は本物の武器
• ただし「借りられる額」＝「借りていい額」ではない。私はそこを取り違えて元金停止を頼み込む羽目になった
• 空室・修繕・金利上昇のストレスをかけても黒字かで買う額を決める。買ったときに勝負はほぼ決まっている
• 団信は絶対条件。家族に借金を残さない設計だけは外さない

サラリーマンという属性は確かに有利です。しかしそれは「属性があれば何も考えなくていい」という意味ではない。自分の信用情報を守り、物件の担保評価を意識し、金融機関と長期的な関係を築く。それができる人が、長く続けられます。

📌 まず「自分はいくら借りられるのか」を正確に知る
上限を使い切るためではなく、どこで止めるかを決めるために、自分の実数を知ってください。INVASE（インベース）の無料診断なら、年収・勤続年数・借入状況から借入可能額と対応金融機関の目安が3分で分かります。

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免責事項

本記事の情報は2026年5月時点のものであり、金融機関の融資条件・審査基準は随時変更される場合があります。本記事は情報提供を目的としており、特定の融資・投資を推奨するものではありません。融資の可否・条件については、各金融機関または資格を有する専門家にご相談ください。不動産投資にはリスクが伴います。投資判断はご自身の責任において行ってください。

最終更新：2026年7月15日 / 著者：タキ所長（rebiz-lab.com）

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