不動産投資でマイホームローンが組めなくなる噂の真相

「不動産投資をすると、マイホームのローンが組めなくなると聞いたけど、本当ですか？」

このサイトに集まる読者の方から、最も多く届く質問のひとつがこれです。不動産投資に興味を持ち始めたサラリーマンが、必ず一度はぶつかる壁——それが「与信の問題」です。

結論から言います。「不動産投資をしたら絶対にマイホームが買えなくなる」は噓です。しかし「順番と設計を間違えると、取り返しのつかないことになる」は本当です。

私は2013年から不動産投資を始め、現在は仙台・甲府・松本など複数都市にまたがる38室、約2億円の負債を抱えながら鳥取から遠隔管理を続けています。スルガ銀行案件でリスケ（元金返済猶予）まで経験した私が言えることは、「サラリーマンの与信は、一度使い方を間違えると、二度と同じ形では戻ってこない」ということです。

この記事では、不動産投資ローンと住宅ローンの審査上の関係を実務目線で整理し、あなたがどちらを先に動かすべきかの判断軸を提供します。「業者の言葉を鵜呑みにして後悔した」私の実体験と、13年間で見てきたサラリーマン投資家の失敗パターンを包み隠さずお伝えします。

なぜ「不動産投資でマイホームが買えなくなる」という話が広まったのか

この噂には「本当のこと」と「業者の都合」が混じっている

「不動産投資をするとマイホームが買えなくなる」という話は、完全なデマではありません。しかし同時に、この話を過度に強調する業者には、明確な営業上の動機があります。

「今すぐ買わないと与信が使えなくなる」「住宅ローンを先に組んだら投資物件が買えない」——こうした煽り文句は、焦りを生み出して意思決定を急がせるための常套手段です。私自身、不動産会社からそういった話を何度も聞きました。

逆に「住宅ローンを先に組んでから投資を」と主張する業者も存在します。どちらも一面の真実を含みながら、自社の利益に都合の良い方向へ誘導しているという点では同じ構造です。

では、実際のところどうなのか。まず仕組みを正確に理解しましょう。

与信枠とは何か——銀行があなたを「数字」で見る方法

銀行があなたに融資をする際、最も重視する指標のひとつが「返済負担率（返済比率）」です。

返済負担率（％）＝ 年間の全ローン返済額 ÷ 年収 × 100

一般的に返済比率の目安は30〜35％とされており、これを超えると家計への圧迫が懸念され、審査が通りにくくなります。

ここで重要なのが、「全ローン返済額」には、すでに組んでいる不動産投資ローンの返済額も含まれるという点です。

たとえばあなたの年収が700万円だとします。すでに投資ローンで年間300万円の返済をしている場合、計算上の返済負担率はすでに約43%。この状態で新たに住宅ローンを申し込もうとしても、返済比率が基準を超えているとして、審査に通らない可能性が出てきます。

これが「投資ローンがあるとマイホームが買えなくなる」と言われる、具体的なメカニズムです。

不動産投資ローンと住宅ローンの審査基準はどう違うのか

金利・返済期間・審査の「三重苦」の違い

両者の違いを整理すると、以下のようになります。

項目	住宅ローン	不動産投資ローン
金利	変動0.3〜1.0%程度	1.5〜4.5%程度
返済期間	最長35年	物件・築年数による（最長30年程度）
審査の主軸	個人の属性・返済能力	個人属性＋物件の収益性・担保価値
融資上限	年収の5〜8倍程度	年収の10〜20倍程度

住宅ローンの金利が低く抑えられているのは、給与収入が安定した返済原資となるからです。一方で不動産投資ローンは事業性リスクを伴うため、金利は高めに設定されています。

私がスルガ銀行で引いた松本・甲府の物件ローンは、当初金利4.5%でした。交渉に交渉を重ねて3.1%まで下げましたが、それでも住宅ローンの変動金利と比べれば3倍以上の水準です。この金利差が毎月の返済額に与えるインパクトは、想像以上に大きいものがあります。

投資ローンの残債は住宅ローン審査でどう扱われるか

金融機関ごとに定められている収入に対するローンの総返済負担率は、不動産投資、住宅、マイカーなど、個人が契約しているすべてのローンを合わせて算出されます。

つまり、投資ローンの残債が大きければ大きいほど、住宅ローンの審査における「余力」は縮小します。これは単純な数学の話です。

ただし、ここに一つの重要な視点があります。投資ローンの返済原資は家賃収入であり、住宅ローンの返済原資は給与収入です。 金融機関によっては、家賃収入を「収入」として加算し、投資ローン返済を差し引いた「純収益」で判断するケースもあります。

つまり、「投資ローンを持っていること」自体が問題なのではなく、「物件のキャッシュフローが健全かどうか」が問われているのです。赤字物件を複数抱えた状態で住宅ローンを申し込めば、それは審査上、明らかな「マイナス」として映ります。

私の場合、スルガ銀行から2億円近い融資を引いた後に住宅ローンを申し込もうとしても、審査上の数字はかなり厳しい状況になっていたと思います。実際、自宅については現在も賃貸住まいのままです。「いつかマイホームを」と思いながら、その選択肢は実質的に狭まっていた——これが私の正直な現実です。

〈核心〉マイホームを先に買うべきか、投資物件を先に買うべきか

「マイホーム先行」派の論理と、その落とし穴

マイホームを先に買うことを勧める論者の主な理由は以下の3点です。

1. 住宅ローンは低金利で組める最後のチャンス（投資ローンを先に組むと与信が消費される）
2. 居住費が確定することで、投資計画が立てやすくなる
3. 「家族の安心」を先に確保してから事業リスクを取れる

これ自体は合理的な考え方です。ただし、落とし穴もあります。

マイホームローンを組んだ後に投資物件を購入しようとすると、住宅ローンの残債も返済負担率の計算に含まれるため、投資ローンの融資上限が縮小します。 高額な住宅を購入した後では、そもそも投資物件に対して十分な融資が引けないケースも出てきます。

「投資先行」派が実際に直面するリスク

投資物件を先に買う場合のメリットは、サラリーマンとしての属性がフルに活きる状態で、最大の融資枠を投資に使えるという点です。

不動産投資ローンの融資額は年収の10〜20倍程度になることもあり、住宅ローンの5〜9倍を大きく上回ります。 若くて勤続年数が長い段階で属性を投資に使い切ると、後からマイホームの与信が残りにくくなります。

私がまさにこのパターンです。投資先行で動き続けた結果、現在の負債総額は約2億円。銀行から見れば、私の返済負担率はかなりの水準になっています。「サラリーマンは属性があるから1〜2億円まで借りられる」という事実を誇りに感じてしまい、気づいたときには与信のほぼすべてを投資に使い切っていた——これが私の失敗の本質です。

私が13年で出した答え——順番より「出口」設計が先

マイホームが先か投資が先かという議論は、実は「どちらが正解か」という問いの立て方自体が間違っています。

本当に問うべきは、「この投資物件を10年後・20年後にどう処分するか（出口）が見えているか」です。

出口が見えない物件を買い続けた私の経験から言えば、購入した瞬間にその物件の勝負はほぼ決まっています。値上がりが期待できない地方中古物件を、出口戦略なしに複数買い進めた結果、身動きが取れなくなる——これが「与信の喪失」の本当の姿です。

与信を守りたいなら、まず「買っていい物件かどうか」を出口から逆算すること。それが先です。

与信を守りながら不動産投資を進める実務的な方法

年収・勤続年数・属性で変わる「借りられる上限」の現実

サラリーマン投資家にとって、与信とは「消耗品」です。一度使えば減り、無計画に使い続ければ底をつきます。

不動産投資ローンの審査では、年収500万〜700万円以上が求められる金融機関も多く、返済負担率の目安は30〜40%以下とされています。 年収600万円のサラリーマンであれば、年間返済額の上限は概ね180〜240万円——これが与信枠の「天井」です。

ここで大切なのは、この天井は投資ローンと住宅ローンの合計で消費されるという事実です。住宅ローンで月10万円（年120万円）を返済中であれば、残りの枠は年60〜120万円。これでは規模のある投資物件に融資を引くのは現実的に難しくなります。

私自身、松本・甲府の物件でスルガ銀行からフルローンを引いた段階で、すでに与信の大部分は消費されていました。仙台のシノケン物件は新築・立地良好という条件でなんとか通りましたが、それ以降は実質的に新規融資の選択肢が大幅に狭まっています。

「借りられる＝買っていい」ではない。与信枠は有限の資源として、戦略的に配分するものです。

金融機関の属性別攻略マップ——どの銀行に何を期待するか

金融機関によって不動産投資ローンへのスタンスは大きく異なります。都市銀行は高属性のサラリーマンや医師・士業などに積極的な場合があり、ノンバンク系は物件の収益性を重視する傾向があります。信用金庫・信用組合は地域密着で柔軟な対応をとることもありますが、エリアや物件・属性によって判断が分かれます。

実務的な整理として、以下のように理解しておくと有用です。

金融機関	特徴	向いているケース
メガバンク	低金利・審査厳格・時間がかかる	高年収・大手勤務・物件の担保評価が高い場合
地銀・信金	地域限定・担当者の裁量が大きい	物件所在地の金融機関、関係構築が重要
ノンバンク（オリックス等）	審査通過しやすい・金利高め	属性が弱い・築古物件・スピード重視
スルガ銀行等	かつては柔軟・現在は厳格化	※かぼちゃの馬車問題以降、審査が大幅厳格化

私がスルガ銀行で引いた当時の金利は4.5%。「通りやすい銀行」に飛びつくことは、「高い金利を長期間払い続ける」ことと表裏一体です。金融機関選びはコストの問題であり、与信管理の問題でもあります。

与信を戦略的に使うための「順序の設計」

与信を守りながら投資を進めるために、私が今だからこそ伝えられる実務的な考え方を整理します。

① マイホームの必要性を先に確定させる 「いつかマイホームを」という曖昧な考えのまま投資を進めると、私のように気づいたときには選択肢が消えています。家族の意向・住むエリア・購入予算を先に固め、その住宅ローンに必要な与信枠を「確保分」として切り分けてから、投資に使える枠を計算してください。

② 投資ローンの返済は「家賃収入の範囲内」が絶対原則 投資ローンの月次返済が家賃収入を上回る状態（いわゆる「持ち出し」）が続くと、給与収入が削られ、住宅ローンの返済余力も消えます。物件単体でキャッシュフローがプラスになること——これが与信を守る最低条件です。

③ 法人化タイミングは与信管理と連動させる 個人で融資を積み上げると返済負担率の上限に早く達します。一定規模になったタイミングで法人化し、法人名義での融資に切り替えることで、個人の与信枠を住宅ローン用に温存できるケースがあります。ただし法人化は税務・融資の両面で専門家との連携が必須です。

この「法人化のタイミング問題」は与信管理と密接に絡む複雑なテーマです。私自身も今なお悩み続けているこの判断軸については、以下の記事で詳しく解説しています。

「法人化を検討し始めたとき、私が最初に直面したのは『では個人名義の現在の物件はどうする？』という問題でした。税務・融資・管理の三つの歯車を同時に動かさなければならない、この判断の難しさを身をもって知っています。」

個人のまま？不動産投資「法人化」の目安と最適タイミングを徹底解説｜サラリーマン大家の税金戦略

「与信喪失」を防ぐために今すぐチェックすべき3つのポイント

チェック①——自分の返済負担率を今すぐ計算する

多くのサラリーマン投資家が、自分の返済負担率を正確に把握していません。以下の計算を今すぐ行ってください。

現在の返済負担率（％）＝（年間の全ローン返済額合計）÷ 年収 × 100

• 投資ローンの年間返済額（複数物件あれば合計）
• 住宅ローンの年間返済額（あれば）
• カーローン・カードローン等の年間返済額

これらをすべて足した数字を年収で割る。一般的に35%を超えると審査上の圧迫が懸念されます。 もし現時点ですでに35%を超えているなら、新規の住宅ローンは相当厳しい状況と認識してください。

チェック②——保有物件のキャッシュフローを「実態ベース」で把握する

表面利回りや満室想定の数字は、銀行の審査でも、自分の資金計画でも、何の意味も持ちません。

銀行が見るのは「実際に入ってくる家賃収入から、ローン返済・管理費・修繕費・固定資産税を引いた後にいくら残るか」です。

私の甲府の物件は、表面利回り10%超でした。しかし購入翌月に5室同時退去、その後も家賃を2〜3万円台まで下げて埋める状況が続き、実態の利回りは購入時の試算を大きく下回りました。「表面利回り」は業者が作る数字です。「実質手取りキャッシュフロー」こそが、あなたの与信を守るか食いつぶすかを決める数字です。

チェック③——団体信用生命保険（団信）の加入状況を確認する

与信の議論をするとき、見落とされがちな視点が団信です。

私は松本・甲府の物件、そして仙台の物件も含め、すべて団信に加入しています。万が一の際、ローン残債がゼロになり、物件がそのまま家族に残る——これは「与信の最終防衛ライン」とも言えます。

遍歴の中で正直に書きますが、2億円近い負債を抱えながら「団信だけが命綱だ」と感じた夜が何度もありました。団信なしで投資ローンを組むことは、愛する家族に借金を残して消えることと同義です。与信を使うなら、その与信には必ず団信という「保険」をセットしてください。

また、保有物件の火災保険についても同様です。私は松本・甲府・仙台の物件で風災や台風による保険申請が通り、相応の保険金を受け取った経験があります。与信が使えなくなった局面での「保険金による資金繰り」は、実際に私のキャッシュフローを助けてくれました。火災保険の申請実務については、以下の記事で詳しく解説しています。

「修繕が必要な出来事が起きたとき、あなたは真っ先に管理会社に連絡しますか？その前に確認すべきことがあります。保険申請できるかどうか——この一問が、数十万円の手出しをゼロにする分岐点になった実体験を、以下で公開しています。」

火災保険は神！台風・風災で修繕費をゼロにする正当な申請技術

よくある質問（Q&A）

A. 絶対に組めないわけではありません。重要なのは「返済負担率に余裕があるかどうか」と「保有物件のキャッシュフローが健全かどうか」の2点です。投資ローンを複数抱えていても、家賃収入が安定していて返済負担率が35%以内に収まっているなら、住宅ローン審査に通る可能性は十分あります。逆に、たとえ投資ローンが1本でも、物件が赤字体質で返済負担率が上限に近ければ、審査は厳しくなります。「投資ローンの有無」ではなく「数字の実態」で判断されると理解してください。

A. 「どちらが正解か」という問い自体を変えることをお勧めします。本当に先に決めるべきは「マイホームが自分の人生設計に必要かどうか」です。必要であれば、住宅ローンに使う与信枠を先に確保した上で、残りの枠で投資を設計する。必要でないと割り切れるなら、全与信を投資に振り向けることも一つの戦略です。ただし、投資先行で動く場合は「出口（売却）戦略が成立する物件しか買わない」という原則を絶対に守ってください。私のように出口を考えずに買い進めた結果、身動きが取れなくなるケースは珍しくありません。

A. 新規融資が引けなくなること自体は、必ずしも「詰み」ではありません。むしろ重要なのは、現在保有している物件のキャッシュフローを最大化し、手元資金を積み上げていくフェーズに切り替えることです。私自身、現在は新規購入よりも既存物件の収益改善・管理会社との関係強化・修繕費の計画的な積立に注力しています。また、法人化による融資枠の切り替えや、保有物件の売却による負債圧縮という選択肢もあります。与信の枯渇は「拡大の終わり」ですが、「事業の終わり」ではありません。

まとめ

「不動産投資をするとマイホームのローンが組めなくなる」——この噂は、半分本当で半分は業者の都合です。

この記事でお伝えしたことを整理します。

① 与信枠は「消耗品」である。 返済負担率という天井は、投資ローンと住宅ローンの合計で消費されます。無計画に投資を拡大すれば、住宅ローンの余地は自然と消えていきます。

② 問題は「投資ローンの有無」ではなく「物件の収益実態」である。 家賃収入がローン返済を上回り、キャッシュフローがプラスの物件を保有している投資家は、銀行から見ても「健全な借り手」です。赤字物件を抱えた状態で住宅ローンを申し込むことが問題なのです。

③ 順番より「出口」の設計が先である。 マイホームが先か投資が先かという議論の前に、「この物件を10年後にいくらで売れるか」が見えていなければ、どちらの順番で動いても与信は守れません。

私は13年間、この順番を間違えながら生き延びてきました。2億円の負債を抱え、スルガ銀行にリスケを申し入れ、地面すれすれを飛び続けながら今もこの事業を続けています。だからこそ言えます。与信は一度失うと、同じ形では戻ってきません。使う前に、設計してください。

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