買った後の利益は、運営で決まります。空室が1か月増えれば家賃1か月分が消え、管理会社の選択を誤れば、それが毎年続きます。
STEP4でやることは4つです。満室を保つ。管理会社と付き合う。トラブルに対応する。修繕の費用を読む。
問題が起きたときに、誰が・いつまでに・何を判断するかを決められる。
まずこれを読む
STEP4の全体像は、この2本にまとまっています。
① 満室を保つ
空室が出たとき、最初に手が伸びるのが家賃の値下げです。ただし一度下げた家賃は、次の入居者にも引き継がれます。下げる前にできることが、いくつも残っています。
広告費（AD）の出し方、設備の入れ替え、入居条件の緩め方。築古でも、新築と同じ土俵で戦わずに済む方法があります。
- 空室対策と入居率改善方法【3軸アプローチ】
- 家賃を下げるタイミング｜値下げ前にやるべき7つの対策
- 築古アパートは新築に勝てる｜家賃を下げず満室を保つ「ずらし」戦略
- 広告費（AD）の相場と効果的な使い方
- 入居審査基準の緩め方｜高齢者・外国人・生活保護の判断基準
- 3点ユニットバスのセパレート工事費用と入居率改善効果
② 管理会社と付き合う
遠隔で運営するなら、管理会社の質がそのまま利益になります。見るのは手数料の安さではなく、報告の速さと提案の中身です。
合わないと感じたら変更できます。ただし引き継ぎを誤ると入居者との関係まで崩れるので、手順を守ってください。
③ トラブルに対応する
滞納、夜逃げ、騒音、ゴミ屋敷、孤独死。どれも13年のうちに一度は来ます。起きてから調べ始めると、初動が遅れて損失が膨らみます。
先に手順を知っておけば、連絡が来た時点で動けます。
④ 修繕の費用を読む
修繕は単発ではなく、塊で来ます。給湯器とエアコンは10〜15年、外壁と屋根は15〜20年。築年数から逆算すれば、いつ何が来るかは先に読めます。
火災保険で賄える修繕もあります。私は台風と地震で3回通しました。ただし申請サポート業者には注意が要ります。
- 給湯器の交換費用の相場と大家負担のルール
- 給湯器の寿命と交換時期の見極め方
- 受水槽交換費用の目安【容量別】
- 屋上防水工事・雨漏り修理の費用相場
- 外壁・タイルの落下責任と点検サイクル
- 修繕費と積立の目安｜ペット可物件で費用が2倍になる理由
- 修繕費と資本的支出の判定基準【早見表付き】
- 火災保険の申請・請求方法【大家向け5ステップ】
- 悪徳火災保険申請サポート業者の見分け方
⑤ 家賃と契約を動かす
家賃の値上げは、法律上は拒否されることもあります。サブリースを外したいときも、手順を踏まないと費用がかさみます。契約に関わることは、動かす前に条件を確認してください。
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