黒字の物件が赤字に変わるのは、たいてい買った後の環境変化です。金利が上がり、修繕が来て、空室が重なる。この3つは同時に来ることがある、という前提で資金を持ちます。
STEP5で備えるのは4つです。金利の上昇。税金の負担。返済が苦しくなったときの手立て。そして万一のとき家族に何を残すか。
金利・空室・修繕・生活資金が重なったとき、手元資金がどこまで耐えられるかを数値で説明できる。
まずこれを読む
STEP5の全体像は、この2本にまとまっています。
① 金利が上がったときの返済増を出しておく
借入1,000万円につき、金利が0.1%上がると年6,000円ほど返済が増えます。借入1億円なら年60万円、2億円なら年120万円です。
先に計算しておけば、ニュースで利上げが流れても慌てません。変動で借りるなら、+1%まで上げた試算を必ず手元に置いてください。
② 税金が増えるタイミングを先に知る
帳簿が黒字でも、手元の現金は減ることがあります。減価償却費よりローンの元本返済額が大きくなった状態（デッドクロス）です。
築古を短い償却期間で買うと、数年で必ずここに入ります。節税を目的に買うほど、後の負担が重くなります。
- デッドクロスが起きる時期の計算と対策
- 節税は嘘？デッドクロスの罠を13年大家が検証
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③ 返済が苦しくなったときの手立てを知っておく
返済が回らなくなってから調べ始めると、選べる手が減ります。元金の据え置き（リスケ）は、追い込まれる前に相談したほうが通ります。
私は1年間、元金の返済を止めてもらって立て直した経験があります。そのときに銀行へ出した経営改善計画書の中身も公開しています。
④ 万一のとき家族に何を残すかを決めておく
団体信用生命保険（団信）に入っていれば、契約者に万一のことがあった時点で残債が消えます。家族に残るのは借金ではなく、無借金の不動産です。
ただし団信は健康なうちにしか入れません。加入できなかった場合の代わりも、先に考えておく必要があります。
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