- 地価が上がっているなら、今のうちに物件を買ったほうがいいのか知りたい
- 地方の物件は、この先値下がりするのではと不安
- 自分の物件の値打ちが、地価のニュースでどう変わるのかわからない
2026年9月15日、国土交通省が今年の基準地価を公表しました。全国の地価は、5年続けて上がっています。
ところが、地価が上がっても、アパートの家賃が上がるわけではありません。地価のニュースは、大家の式のどこに効くのかを分けて読む必要があります。
私は地方在住・大家歴13年の現役サラリーマン大家です。3棟38室を運営しています。
いま手元に残る税引前キャッシュフロー（家賃からローン返済や経費を引いて残るお金）は月30万円。これを5年間継続できています。
この記事では、今年の基準地価で何がわかったのかと、私の物件がある長野・山梨・宮城の地価がどう動いたかを並べて、地価のニュースの読み方を解説しました。読み終えるころには、地価のニュースを見たときに、自分の物件で確かめることがわかります。
地価が効くのは、式の「売値」と銀行の担保評価です。家賃には直接効きません。
地価の上昇を当てにして買うのではなく、家賃で回るかどうかで判断してください。
地価が上がる時期の物件の選び方は、実際の資料で見ると判断しやすくなります。私も以前取り寄せましたが、物件選びの考え方が図でまとまっていて、有料でもおかしくない内容でした。
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2026年の基準地価でわかったこと
基準地価は、都道府県が毎年7月1日時点の土地の値段を調べ、国土交通省が全国の動きをまとめて公表するものです。今年は全国21,466地点が調べられました（国土交通省の公表資料）。
全国の平均は、全用途・住宅地・商業地のいずれも5年続けて上がりました。ただ、中身を見ると、上がり方には大きな差があります。
▼基準地価の変動率（2026年・前年比）
| 地域 | 住宅地 | 商業地 | 前年からの変化 |
|---|---|---|---|
| 全国 | ＋1.0% | ＋2.9% | 住宅地は前年と同じ上昇幅 |
| 東京圏 | ＋4.0% | ＋8.9% | 上昇幅が拡大 |
| 地方四市（札幌・仙台・広島・福岡） | ＋2.9% | ＋6.0% | 上昇幅が縮小 |
| 地方圏のその他の地域 | 0.0% | ＋0.7% | 住宅地は横ばいが続く |
目を引くのは、地方四市の住宅地です。＋7.5%（2023年）、＋5.6%（2024年）、＋4.1%（2025年）、＋2.9%（2026年）と、上がってはいるものの、上がり方は3年続けて小さくなっています（国土交通省の概要資料）。
私の物件がある3県の地価と家賃
私は長野県松本市・山梨県甲府市・宮城県仙台市に物件を持っています。今年の住宅地の変動率を県ごとに見ると、次のとおりでした。
- 長野県：＋0.7%（前年＋0.2%）
- 山梨県：▲0.6%（前年▲0.7%）
- 宮城県：0.0%（前年＋0.9%。国土交通省の資料で「プラスから横ばい」になった県）
宮城県の住宅地は、今年は横ばいでした。一方で、前回のコラムで取り上げたアットホームの調査では、仙台市のアパートのシングル向きの募集家賃は、前年より3%以上上がっています（アパートの家賃が13エリアすべてで上昇）。
地価と家賃は、同じ方向に動くとは限りません。
土地の値段は、その土地を欲しい人がどれだけいるかで決まります。家賃は、その部屋に住みたい人がどれだけいるかで決まります。アパートの大家の手残りを決めるのは、後者のほうです。
地価が大家に効くのは売値と担保評価
家賃・売値・経費・買値の式（式の詳しい説明はこちら）で言えば、地価が直接効くのは「売値」です。
ただし、アパートの売値は土地の値段だけでは決まりません。次に買う人は、家賃から利回りを計算して値段を決めるからです。地価が上がっても、家賃が下がっていれば、売値は上がりにくくなります。
地価が効くもう1つの場所は、銀行の担保評価です。一棟アパートの融資では、土地と建物の値段を積み上げる積算評価が使われることが多く、地価が上がれば担保としての値打ちも上がります。次の物件を買うときの融資の通りやすさにつながる点は、大家にとって追い風です（銀行が会社員にお金を貸す理由）。
逆に、経費の側で効くのが固定資産税です。固定資産税の土地の評価は3年に一度見直され、次の見直しは2027年度です。地価が上がり続けている地域では、そのときに税額が上がることがあります。
大家が今やる3つのこと
①自分の物件の近くの地点を調べておく
国土交通省の不動産情報ライブラリでは、地図から基準地や公示地価の地点を選び、今年の価格と変動率を確かめられる仕組みです。県の平均ではなく、自分の物件の近くの地点がどう動いたかを見ておくと、売るときの相場観が身につきます。
②これから買う人は、地価の上昇を収支に入れない
「地価が上がっている地域なら、売るときも高く売れるのでは？」と思いますよね。業者の提案でも、そう言われることがあります。
売値は、今の家賃で計算した利回りから見込むのが安全です。地価の上昇は、あったらうれしいおまけとして扱い、家賃が1割下がっても手残りが残るかを確かめてください。計算のしかたは3シナリオ計算の記事で紹介しています。
③地価が上がっている地域の物件は、固定資産税の増え方を見込む
地価が上がり続けている地域の物件は、2027年度の見直しで固定資産税が増えることがあります。毎年春に届く納税通知書で今の税額を確かめ、少し増えても手残りが残るかを見ておくと慌てません。
地価のニュースは、持っている土地の値打ちの話です。毎月の手残りを決めるのは、家賃と経費。この順番を間違えないことが大切です。
基準地価に関するよくある質問
- Q基準地価と公示地価は、何が違いますか？
- A
調べる人と時点が違います。公示地価は国が毎年1月1日時点で、基準地価は都道府県が毎年7月1日時点で調べます。半年ずれた2つを合わせて見ると、1年の中での地価の動きがつかめるので便利です。
- Q地価が上がっている今は、物件の売り時ですか？
- A
地価だけで売り時は決まりません。アパートの売値は、次に買う人が家賃から計算した利回りで決まるからです。売るかどうかの考え方は売る・持ち続けるの決め方の記事で解説しています。
- Q地方の物件は、買わないほうがいいですか？
- A
地価が横ばいの地域でも、家賃が安定していて、買値が安ければ手残りは残ります。見るべきなのは地価ではなく、その地域の人口と家賃相場、そして買値です。
まとめ｜地価のニュースは、式のどこに効くかで読む
- 2026年の基準地価は、全用途・住宅地・商業地のいずれも5年連続で上昇した（国土交通省）
- 東京圏は上昇幅が拡大し、地方四市は住宅地の上昇幅が3年続けて縮小した
- 私の物件がある宮城県の住宅地は横ばいだったが、仙台市の家賃は上がっている
- 地価が効くのは売値と担保評価で、家賃には直接効かない
- 今やるのは、近くの地点の確認・地価の上昇を収支に入れないこと・固定資産税の増え方の見込み
地価は大家が決められるものではありません。決められるのは、地価が上がらなくても家賃で回る物件を、回る値段で買うことです。
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