物件が3,000万円で売れたら、3,000万円がそのまま手元に入ると思っていませんか。
- 売却額と、実際に手元に残る金額が違うことを知らない
- 仲介手数料や税金が、具体的にいくらかかるのか計算したことがない
- 残債が残っている場合、どう計算すればいいのか分からない
ところが、売却額からいくつもの費用が引かれたあとの金額こそが、本当に見るべき「手残り」です。
私も物件の売却を検討したとき、最初に思っていたよりも手残りが少なく、正直、あのときは冷や汗をかいて電卓を叩き直した経験があります。
鳥取に住みながら会社員を続けて13年、いまは3棟38室・借入2億円超です。
この記事では、売却額から手残りを出す方法を解説します。
引き算の中身さえ分かれば、驚くことはありません。
読み終える頃には、自分の物件が今売れたら、いくら手元に残るのか計算できるようになります。
結論からお伝えします。手残りは、売却額から仲介手数料・譲渡税・残債・繰上返済手数料を引いた金額です。
「売却額」ではなく「手残り額」で考えてください。
結論：4つを引いた金額が、本当の手残りです
順番を間違える人が多いので、先に結論から言うと、引くべき項目は4つです。
- 仲介手数料：売却額の3%に6万円を足したくらいが上限の目安です
- 譲渡税：持っていた期間の長さによって、かかる割合が変わってきます
- 残債：ローンで借りていた分の残りを、まとめて返します
- 繰上返済手数料：残債を一度に返すときに、別途かかります
この4つを売却額から引いた金額が、本当に自由に使える手残りです。
それだけです。
シンプルな引き算にすぎません。
慣れれば数分で終わります。
仲介会社にしつこく急かされても、確認が終わるまで契約は待たせてかまいません。
仲介手数料｜売却額の3%が目安
仲介手数料は、売却額の3%に6万円を足した額が、法律上の上限です。3,000万円で売れたときは、96万円くらいが目安になります。
この上限を超える手数料を請求されることはありません。見積もりをもらったら、この計算式と照らし合わせて確認してください。
計算式は、覚えておいて損はありません。
たった1つの式です。
譲渡税｜保有期間で税率が変わる
物件を売って利益が出ると、譲渡税がかかります。税率は、保有期間が5年を境に大きく変わります。
| 保有した期間 | 税率のめやす | 呼び方 |
|---|---|---|
| 5年以下 | 約39% | 短期 |
| 5年より長い | 約20% | 長期 |
保有期間は、売却した年の1月1日時点で計算されるのです。
「あと少しで5年」という場合、売却時期をずらすだけで税率が大きく変わることがあります。
保有期間の数え方で、税金の額が倍近く変わることがあります。売却を急ぐ前に、あと何か月で5年を超えるか、必ず確認してください。それだけで、手残りが大きく変わります。
もう1つ、見落としがちな点があります。譲渡税は「売却額－購入額」ではなく、「売却額－取得費」で計算されるのです。
取得費は、購入額から減価償却ぶんを引いた額です。つまり、購入額より小さくなっています。だから、買った値段より安く売っても、税金がかかることがあるのです。
残債と繰上返済手数料
売却額から、ローンの残りをまとめて返します。この残債の額は、通帳ではなく、銀行が出す残高証明書で分かります。
残債を一括で返すときには、繰上返済手数料がかかることがあります。
金額は銀行によって異なるので、売却を検討し始めたら、早めに銀行の窓口で確認しておいてください。
銀行の窓口で、早めに確認しておくことです。
あとで慌てずに済みます。聞くだけなら、ただです。
遠慮せず、気軽に聞いてみてください。
実際に計算してみると
3,000万円で売れて、残債が1,500万円、5年より長く持っていた場合で、大まかに計算してみます。
- 売却額：3,000万円
- 仲介手数料：だいたい96万円
- 譲渡税：物件によって変わるので、ここではいったん置いておきます
- 残債の返済：1,500万円
- 繰上返済手数料：数万円くらい
これらを引いていくと、手元に残るお金は、思っていたより少なく感じる人が多いはずです。
先に計算しておくことです。
驚くなら、あとより先のほうがいいでしょう。
電卓を叩き直した私の話
ある物件の売却を考えていたとき、最初は売却額だけを見て、十分な利益が出ると思っていました。
仲介手数料・譲渡税・残債を一つずつ引いていくと、思っていたよりもかなり少ない手残りになることが分かりました。電卓を何度も叩き直した記憶があります。
この経験から、今では売却を考える段階で、必ず4つの費用を先に引いてから判断するようにしています。売却額だけを見て舞い上がることは、もうありません。
先に引き算をしておけば、あとで驚かずに済みます。
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手残りの計算ができたら、まず次は「損切り」という選択肢についても確認しておいてください。
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