サラリーマン不動産事業ラボ

賃貸のゴミ屋敷退去で清掃・害虫駆除・床腐食修繕の費用が敷金を大幅超過したとき、連帯保証人への請求は可能なのか？内容証明から少額訴訟・支払督促まで、費用回収の全手順と予防策を解説。

満室御礼で買ったのに購入翌月に5部屋が退去——。13年・38部屋の大家が実体験をもとに、サクラ入居・満室偽装の仕組みと、レントロールで危険信号を見破る具体的なチェックポイントを完全解説します。

築古アパートは新築と同じ土俵(スペック・家賃)で戦うと必ず負けます。13年築古を運営する大家が、家賃値下げが最悪手である理由と、安さ・広さ・ペット可など築古の武器でターゲットをずらし、満室を保つ実践戦略を解説します。

家賃を1,000円下げても空室が続く…その焦りこそが出口（売却）価格を静かに壊しています。値下げより先にやるべき空室対策7つを損益分岐家賃の計算・AD増額の費用対効果・リフォーム投資回収判断まで解説。

事故物件の告知義務は概ね3年。でも問われれば経過年数に関係なく告知が必要です。入居者の死・相続放棄・遺骨問題に直面した13年大家が、告知ルールと特殊清掃費用の実際、備え方を実録で解説します。

地方の不動産投資は需要源が1つ消えると一気に詰みます。鳥取から松本・甲府・仙台の地方物件を13年回す大家が、エリア衰退のシグナル、Wi-Fi無料化や生活保護受け入れで生き残った実例、そして売却・撤退の判断基準を解説します。

3点ユニットバスをセパレートに改修すれば入居率は上がるのか？実際に60万円かけて工事した大家が、費用対効果・回収期間・利回りへの影響を数字で解説。やるべき物件・やめるべき物件の判断基準も公開。

「銀行が貸した＝安全」は大間違い。銀行は破綻リスクしか見ていません。2億円を借りた13年大家が、DSCR(返済余裕率)と返済比率50%の壁、金利上昇ストレステストで、自分の安全ラインを守る方法を実体験で解説します。

不動産投資業者の見極め方を13年38室の現役大家が解説。面談でぶつける15の質問リスト、即離脱すべきNGワード、「960万円で買いたい」ハガキの手口まで。比較面談の型がこの1記事で身につきます。

新築アパート投資の利回りは本当に低いのか。中古で修繕費350万円を払い、シノケンの仙台新築を実際に買った13年大家が、修繕・空室・手間まで含めた「実効利回り」で中古と徹底比較します。