サラリーマン不動産事業ラボ

周辺に新築アパートが増えて空室が不安な築古オーナー必見。外国人・生活保護・DIY可など新築が取れないニッチターゲットに「ずらす」ことで満室を維持する戦略を、13年・38部屋の実体験から詳しく解説します。

家賃を1,000円下げても空室が続く…その焦りこそが出口（売却）価格を静かに壊しています。値下げより先にやるべき空室対策7つを損益分岐家賃の計算・AD増額の費用対効果・リフォーム投資回収判断まで解説。

孤独死の特殊清掃費用相場・国交省告知義務ガイドライン（3年ルール）・孤独死保険・見守りサービスまで、実務目線で完全解説。松本市の物件で経験した修羅場実録と、大家が事前に備えるべき3つの対策も公開します。

大学移転・工場撤退でエリアの需要源が消えたとき、大家はどう動くべきか。外国人・生活保護・高齢者へのターゲット変更の全手順とリスク、不動産売却・撤退判断の5基準まで、13年・38室の実践者が詳しく解説します。

3点ユニットバスをセパレートに改修すれば入居率は上がるのか？実際に60万円かけて工事した大家が、費用対効果・回収期間・利回りへの影響を数字で解説。やるべき物件・やめるべき物件の判断基準も公開。

いくらまで借りて安全なのか、明確な基準が分からず不安ですよね。銀行が審査で重視する「DSCR（借入金償還余裕率）」と「返済比率」の意味を解説し、私が死守している安全指標の絶対ラインを公開します。

不動産投資業者の見極め方を13年38室の現役大家が解説。面談でぶつける15の質問リスト、即離脱すべきNGワード、「960万円で買いたい」ハガキの手口まで。比較面談の型がこの1記事で身につきます。

新築アパート投資の利回りは本当に低いのか。中古で修繕費350万円を払い、シノケンの仙台新築を実際に買った13年大家が、修繕・空室・手間まで含めた「実効利回り」で中古と徹底比較します。

資料請求後に鳴りやまない営業電話にウンザリしていませんか？私が過去にしつこい業者を確実に撃退した3つの力技を公開します。「検討します」という言葉は命取りです。断り文句をインプットしましょう。

「未公開の優良物件です」という特別感のある営業トークに心が揺れていませんか？本記事では、レインズの仕組みと「両手取引」の罠を図解し、業者が非公開を謳う本当の理由を論理的に暴きます。