2棟目に進む条件｜現金・与信残・実績・手間の余力

1棟目がうまく回り始めると、すぐに2棟目を探したくなりませんか。

2棟目に進んでいいのかどうか、判断する基準を持っていない

銀行の融資枠に、まだ余裕があるかどうか分からない

「もっと増やしたい」という気持ちだけで動きそうになる

ところが、勢いだけで2棟目に進むと、与信という有限の資源を使い切ってしまいます。

私も1棟目がうまくいった直後、次の物件を急いで探そうとして、正直、あのまま突っ走っていたら危なかった経験があります。

鳥取に住みながら会社員を続けて13年、いまは3棟38室・借入2億円超です。

この記事では、2棟目に進んでいいかどうかを判断する4つの基準を解説します。

基準を確認すれば、勢いだけで動く必要はなくなるのです。

読み終える頃には、今の自分が拡大していい状態かどうか、自分で判断できるようになります。

結論からお伝えします。確認すべきは、現金・与信の残り・実績・手間の余力、この4つです。
与信は使えば減る、有限の資源だと考えてください。

結論：4つの余力を確認します

順番を間違える人が多いので、先に結論から言うと、確認する軸は4つです。

この4つが揃って初めて、2棟目に進む準備が整います。

1つでも欠けているなら、待つことです。

与信は戻りません。

銀行から借りられる金額の上限は、年収や資産によって、ある程度決まっているのです。1棟目で使った分だけ、次に借りられる余力は減っています。

物件は逃げても、また出てきます。逃げるのは、あなたの与信のほうです。35歳で組める35年ローンは、50歳では組めません。

「良い物件を逃したくない」という焦りは分かります。ですが、与信を使い切ってから焦っても、もう打つ手がありません。与信の残りを、先に確認しておいてください。

1棟目の運営実績は、次の融資を受けるときの評価材料になります。駅前の支店だろうと郊外の支店だろうと、延滞なく返済を続けているか、空室率を低く保てているかを、銀行は見ています。

補足

1棟目の運営が不安定なまま2棟目を急ぐと、
銀行からの評価が上がらず、条件の良い融資を受けにくくなることがあります。実績を積む時間も、必要な準備の一部です。

急がず、実績を積んでおくことです。時間が味方になります。

審査では、確定申告書を3期分ほど求められることが多いです。2棟目を考え始めたら、まず手元の申告書をそろえておいてください。

現金と与信が十分でも、電卓の計算だけで自分の手間の余力を見落とすと、本業と大家業の両方が中途半端になります。

ここに注意

管理会社にどこまで任せられるか、自分がどこまで判断に関わる必要があるかを、
2棟目を検討する前に、もう一度整理しておいてください。

手間も、有限の資源です。

本業が先です。

13年38室の実録

1棟目の運営が軌道に乗り始めた頃、良い物件情報が出てきて、深く考えずに次の融資相談へ向かおうとしたことがあります。

銀行の窓口で担当者から、まだ1棟目の実績が浅く、与信の残りも十分ではないという指摘を受けました。焦っていた自分に、冷静さを取り戻すきっかけになりました。

この経験から、今では2棟目を検討する前に、必ず4つの基準を一つずつ確認するようにしています。与信は取り戻せない資源だと知ってから、判断の速度を落とすようになりました。

焦らず、余力を確かめてから動くことです。

銀行の担当者からしつこく勧められても、準備が整うまでは断ってかまいません。

拡大の判断基準が分かったら、まずSTEP0からSTEP5までの流れを、もう一度ロードマップで確認してみてください。