家賃10万円の部屋を持ったら、月10万円が自分のものになる。そう考えていませんか。
- 家賃収入と、自分の利益がイコールだと思っている
- 経費や税金を引いた後、実際にいくら残るのか計算したことがない
- 「手残り」という言葉の意味がよく分からない
ところが、家賃10万円のうち、最終的に自分の手元に残るのは、多くの場合1割前後です。
私も最初の物件を買ったとき、家賃がそのまま利益になると思い込んでいました。正直、初めての確定申告で、手残りの少なさに冷や汗をかいた記憶があります。
鳥取に住みながら会社員を続けて13年、いまは3棟38室・借入2億円超です。
この記事では、家賃10万円が入金されてから手元に残るまでの流れを解説します。
流れさえ分かれば、もう驚くことはありません。
読み終える頃には、自分の物件の「本当の利益」を自分で計算できるようになります。
結論からお伝えします。入金・利益・手残りは、それぞれ別の数字です。
この3つを混同すると、儲かっているつもりで資金繰りが止まります。
結論：入金・利益・手残りは別物です
順番を間違える人が多いので、先に結論から言うと、確認すべき数字は3段階あります。
この3つを同じ数字だと思っていると、税金を払うときに現金が足りなくなります。
別の数字だと知っておくだけで、混同は防げます。3つとも別々です。
明細をひらけばわかります。
入金から順に見ます。
ここをまちがえる人が多いのです。
入金｜まず何が振り込まれるのか
家賃10万円がそのまま自分の口座に入るわけではありません。管理会社を通している場合、まず管理会社の手数料が引かれます。
- 管理手数料：家賃の3〜5%くらいが目安です
- 入居者を募集したときの広告料：空室が出て、新しい人が決まった月だけかかります
- 共用部の電気代など、建物を維持するための細かな費用
まず見るべきは、通帳に振り込まれた金額そのものです。家賃10万円の部屋でも、実際の入金は9万円台になることが多いです。
思ったより減っていても不思議ではありません。
ここで、もう最初の目減りが起きています。序の口です。
利益｜会計上の数字はさらに変わる
入金された金額がそのまま利益になるわけでもありません。確定申告のときには、さらに経費と減価償却を引きます。
- 固定資産税と都市計画税（毎年、市区町村に払う税金です）
- 火災保険の保険料（更新の時期に、まとめて払うことが多いです）
- 実際に使った修繕費（何か直したときだけかかります）
- 減価償却費（建物の価値が年々減っていく分を、経費として計上します）
この中で分かりにくいのが、ちょっと変わった減価償却費です。慣れれば大丈夫です。
実際に現金が出ていくわけではないのに、会計ソフトの画面では経費として引かれます。
慣れるまでは戸惑うはずです。
減価償却は、現金が減るわけではないのに利益を減らす、不思議な項目です。ここを理解していないと、確定申告の書類を見て「思ったより儲かっていない」と勘違いすることがあります。
帳簿上の利益と、手元の現金は、必ずしも一致しないのです。
数字のずれは正常です。
慌てないでください。
よくあることです。
手残り｜本当に自由に使えるお金
利益が出たら、そこから所得税と住民税を払います。さらに、ローンの元金を返す分を引くと、ようやく手残りが見えてきます。
ローンの返済のうち、利息の分は経費になりますが、元金の分は経費になりません。
ここを混同すると、「利益は出ているのに現金が足りない」という状態に陥ります。
家賃10万円の部屋で、最終的に手元に残るのは、1万円前後というのが一般的な目安です。
それだけです。
拍子抜けする金額でしょう。
少ないと感じても不思議ではありません。
この数字を知らずに始めると、想像していた金額との差にがっかりすることになります。
先に知っておけば、心の準備ができます。それだけでいいのです。
私が確定申告で驚いた話
最初の物件を買って1年目、確定申告の書類を作っていて、手残りの少なさに愕然としたことがあります。家賃は毎月きちんと入っていたのに、税金と返済を引くと、驚くほど少ない金額しか残りませんでした。
当時は「家賃が入っている＝儲かっている」と思い込んでいて、入金・利益・手残りという3つの違いを分かっていませんでした。
この経験から、今では物件を見るとき、電卓を片手に必ず3つとも計算するようにしているのです。入金の額だけを見て決めると、同じ失敗を繰り返すことになります。
手残りの目安を先に知っておくと、物件選びの基準がぶれなくなります。
「家賃10万円＝手残り1万円前後」を頭に入れておくだけで、業者の説明を鵜呑みにせず、自分で検算できるようになります。
業者からの営業電話でしつこく勧められても、自分で検算できれば怖くありません。断りたいときは、はっきり断ればいいのです。
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