トモタク(TOMOTAQU)は怪しい？「買値を選べない」投資の実態を38室大家が検証【2026年版】

「トモタク」を検索すると、「評判」「口コミ」と一緒に、1万円から始められる不動産投資という情報が出てきます。

トモタクは、不動産のプロが選んだ物件に1万円から出資できる、不動産クラウドファンディングサービスです。物件選びと物件運用を丸ごと運営会社に任せる投資です。

そのため、「物件の買値を自分で選べない・検証できない」という点があります。これまでの記事で「買値の検算」を繰り返し書いてきた身からすると、正直ここが一番引っかかりました。

結論として、トモタクではこのサイトでお話ししている「買値が妥当かどうか」を、投資家自身が確認する手段はほぼありません。運営会社が決めた条件を、そのまま信じるしかない商品構造です。

この仕組みの詳細は、本文で順番に解説します。

結論を先に：怪しくはない。ただし「不動産である必然性」は薄い

• 運営会社(株式会社イーダブルジー)は実在し、不動産特定共同事業の許可も確認できた
• 累計調達額100億円超、これまで元本割れ事例はゼロという実績も公表されている
• ただし買値を投資家が検証できず、融資も使えない。一棟投資で効く「不動産ならではの旨味」はほとんど残らない
• 私自身は買いません。少額の分散先の1つと割り切れる人向けの商品です

そもそも何をするサービスなのか

トモタクは、不動産特定共同事業法(不特法)に基づく不動産クラウドファンディングです。運営会社が選んだ不動産(1棟アパートやマンションなど)に、複数の投資家が少額から出資し、家賃収入や売却益を分配金として受け取る仕組みです。

• 最低出資額——1口1万円から
• 想定利回り——直近実績で平均6.97%程度(ファンドにより6〜10%前後)
• 運用期間——平均11.9ヶ月。数ヶ月〜1年程度の短期が中心
• 優先劣後方式——運用損失が出た場合、まず運営会社の出資分(劣後出資)から充当される仕組み

2026年時点で累計134件のファンドを組成し、これまで元本割れを起こした事例はないとされています。ただし元本保証ではありません。この実績は過去の話であり、将来を保証するものではない点は押さえておいてください。

運営会社の実在を確認する

会社名	株式会社イーダブルジー(旧・株式会社E.W.G)
法人番号	6013201018127
本店所在地	東京都港区六本木7-4-1
設立	2009年8月
資本金	1億円
代表者	田中克尚
不動産特定共同事業許可	東京都知事第133号(第1号・2号事業)
宅建業免許	東京都知事(3)第93945号

2009年設立で、15年以上やってきた会社です。不動産特定共同事業の許可も宅建業免許も確認できたので、法人としての実在に問題はありません。

従業員数は10名程度とされ、小さな体制で100億円超を動かしている計算になります。この規模感も、知っておく価値があります。

式に照らすと、この商品は根本的に別物だと分かる

不動産投資の真実の式は、家賃＋売値－経費＞買値。これまでの商標レビュー記事はすべて、この式の「買値」が妥当かどうかを、あなた自身が検算できることを前提に書いてきました。

トモタクを含むクラウドファンディングは、この前提が根本から成立しません。物件の選定も、買値の設定も、すべて運営会社が事前に決めた状態でファンドが公開されます。あなたにできるのは「出資するかしないか」の二択だけです。

だから見るべき指標も変わります。買値の妥当性の代わりに、「運営会社の実績年数」「累計調達額と元本割れの有無」「劣後出資比率」を確認してください。これらは公式サイトの各ファンドページに記載があります。

劣後出資比率とは何か、具体的な数字で見る

劣後出資比率とは、ファンド全体の出資額のうち、運営会社が自己資金で負担する割合のことです。あなた(投資家)のお金と、運営会社のお金の比率だと考えてください。

例えば、出資総額1,000万円のファンドで劣後出資比率が10%なら、運営会社が100万円、投資家が900万円を出し合う形です。物件を売却した結果、100万円の損失が出ても、その100万円は先に運営会社の100万円から差し引かれます。投資家の900万円には影響しません。

ただし損失が100万円を超えた場合、超えた分は投資家の元本からも削られます。劣後出資比率は「そこまでは安全」という下限のラインであって、無制限の保証ではありません。

業界の相場観としては、劣後出資比率10〜30%が一般的で、投資家保護を強く打ち出すサービスでは40%程度のところもあります。

比率が高いほど、運営会社が先に吸収してくれる損失の許容範囲が広く、投資家にとって安全側です。

トモタクの場合、劣後出資比率は10%程度とされています。業界の相場で言うとレンジの下限に近く、他の一部サービスと比べて緩衝材は厚くありません。

その代わり15年以上・134ファンドという運営実績の長さで、実績面での信頼を積み上げてきた会社だと理解しておくとバランスが取れます。

運営会社の実績年数と累計調達額についても、目安を書いておきます。設立3年未満・調達実績が数億円規模にとどまる会社は、判断材料になる実績自体がまだ少ないので、より慎重に見てください。トモタクは2009年設立・累計100億円超・134ファンドと、判断材料としては十分な母数があります。

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似ているようで違う：Jリートとの比較

「物件を選べない」と聞くと、Jリート(不動産投資信託)を思い浮かべる人もいるはずです。同じ不動産×小口投資でも、中身はかなり違います。

	トモタク	Jリート
対象物件	1ファンド=物件1〜数件(集中)	1銘柄で数十〜数百物件に分散
流動性	運用期間中(数ヶ月〜1年)は解約不可	証券取引所でいつでも売買可能
価格変動	出資額そのものは日々変動しない	市場価格が日々変動(値下がりリスクあり)
下振れ対策	優先劣後方式(運営会社が先に損失を負担)	特になし
利回り	想定6〜10%程度(平均6.97%)	市場平均3.8〜4.5%程度
最低投資額	1万円〜	証券口座があれば数万円程度〜(銘柄による)

Jリートは1つ買うだけで自動的に分散が効き、いつでも売れます。その代わり市場価格に連動するので、株価と同じように値下がりすることもあります。

トモタクは分散もできず、途中解約もできません。それでも数字上、Jリートの市場平均より2〜3ポイント高い利回りが提示されているのはなぜでしょうか。

「Jリートの下位互換」なのか、正直に検算する

結論から言うと、下位互換ではありません。流動性を差し出す代わりに利回りを上乗せする「流動性プレミアム」という、ファイナンスの世界では普通に説明のつく現象です。すぐに売れない資産は、その不便さの分だけ高いリターンを要求されるのが原則です。

ただし、正直に言うべき非対称性が1つあります。Jリートの利回りは、市場が毎日値付けした「今の利回り」です。一方トモタクの利回りは、運営会社が募集時に出した「想定」であって、確定した実績ではありません。

Jリートは価格が下がれば利回りが上がって見える、という形で市場が毎日リスクを織り込み直します。トモタクにはこの値付けの機会がなく、問題が起きても償還(満期)までは表面化しにくいという違いがあります。

つまり利回りの数字だけを見て「Jリートより得だ」と単純比較するのは間違いです。高い利回りは、流動性と値付けの透明性を差し出した対価だと理解したうえで、劣後出資比率などの緩衝材を確認して判断してください。

評判・口コミの実際

向いている人・向いていない人

向いている人	向いていない人
少額から不動産投資を試したい人	買値の妥当性を自分で検算したい人
運営会社の実績で判断する割り切りができる人	物件を自分で選びたい人
数ヶ月〜1年の短期運用で分散したい人	抽選に外れることに強いストレスを感じる人

📌 劣後出資比率は各ファンドページで確認できます
気になる場合は、出資前に各ファンドの劣後出資比率と運用期間を必ず確認してください。比率が高いほど、運営会社が先にリスクを負う設計です。

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