購入基準の作り方｜何を・どこで・いくらまで買うかを決める

物件情報サイトを眺め始めると、目に入る物件すべてが気になってきませんか。

エリアも構造も築年数も、絞り込む基準を持たないまま物件を探している

業者に「いい物件です」と言われると、つい心が動いてしまう

自分の中に、はっきりした「買う条件」がない

ところが、基準を持たずに物件を探すと、最終的には業者が提示する条件がそのまま自分の基準になってしまいます。

私も最初の頃、基準がないまま物件を見て回り、営業マンの電話口の勢いに押されて、正直、危うく判断を誤りかけたことがあります。

鳥取に住みながら会社員を続けて13年、いまは3棟38室・借入2億円超です。

この記事では、物件を探す前に決めておくべき購入基準の作り方を解説します。

基準さえあれば、業者のペースに巻き込まれることはありません。

読み終える頃には、自分だけの「買う条件」を紙に書き出せるようになるはずです。

結論からお伝えします。基準は、エリア・構造・築年・価格の上限・利回りの下限、この5つで決めるのです。
基準がなければ、業者の条件があなたの基準になってしまいます。

結論：5つの軸で、先に線を引きます

順番を間違える人が多いので、先に結論から言うと、決めるべき軸は5つです。

この5つを先に紙に書き出しておくだけで、業者との会話がまったく変わります。

紙に書くだけで十分です。

エリアを決める軸は2つです。自分が駅から歩いて現地に足を運べる距離か、それとも遠隔でも管理を任せられる体制を作れるかです。

「なんとなく良さそうなエリア」で選ぶと、あとで身動きが取れなくなります。通えないのに現地対応が必要な物件を選んでしまうと、トラブルのたびに苦労します。

先に決めておくことです。

あとで困らずに済むのです。

構造は、木造・鉄骨造・RC造の3つが主な選択肢です。お金の借りやすさと、修繕の周期が、構造ごとに変わってきます。

築年数は、この融資期間と深く関わってきます。古い物件ほど融資期間が短くなり、月々の返済額が上がりやすくなります。

築古の木造は利回りが高く見えて魅力的ですが、融資期間が短くなる分、月々の返済負担が重くなることを忘れないでください。利回りだけで判断すると、あとで数字が合わなくなります。

価格の上限は、憧れや相場観ではなく、電卓を片手に自分の持っているお金から逆算して決めます。

ここに注意

「この価格までなら融資が通りそうだから」という理由だけで上限を決めないでください。
融資が通ることと、無理なく返済できることは、別の話です。

通る額と、返せる額は別物です。混同しないでください。

最後に、利回りの下限を決めます。表面利回りではなく、実質利回りで下限を設定してください。

補足

地域や物件タイプによって相場は変わるので、絶対値ではなく、
「自分のエリアの相場より、どれだけ下なら検討しないか」という相対的な基準で決めるのがおすすめです。

この下限を決めておけば、業者から「利回りは低いですが好立地です」と言われても、自分の基準でその場で判断できます。

線を引くだけで、迷わず判断できます。

もう1つ、頭の片隅に置いておいてほしいのが、将来売るときのことです。自分が買いやすい物件は、次の買い手にとっても買いやすい物件です。

13年38室の実録

最初の頃、基準を決めないまま何件も物件を見て回っていました。ある物件で、営業マンからの電話口で「今週中に決めないと他の人に取られます」と急かされたことがあります。

基準を持っていなかったので、その場の空気に流されそうになりました。幸い、一度持ち帰って冷静に数字を確認し、自分の利回りの基準に届いていないことに気づいて見送っています。

この経験から、今では新しい物件を見る前に、必ず5つの基準を紙に書き出してから臨むようにしています。基準があれば、その場で即決を迫られても、迷わず答えを出せるのです。断りたいときは、その場ではっきり断れます。

基準は、あなたを守る盾になります。

買う条件が決まったら、まず次は「やめる条件」も先に決めておいてください。買う基準と撤退ラインは、必ずセットで持つべきものです。