サラリーマン不動産事業ラボ

「毎月黒字なのに売ったら大損」──中古ワンルームが一生売れない構造的な理由を、870万円で購入した物件を13年保有する大家が実数で解説。損切りすべきか持ち続けるべきかの判断基準を3つのチェックリストで整理します。

残債より安くしか売れないオーバーローン物件、正しく判断できていますか？13年・38室・2億円の負債を抱えるサバイバー大家が、手出し売却・持久戦・任意売却の3つの脱出法と損切りラインの計算方法を実体験で解説します。

外壁・タイルの剥落事故が起きたら大家はどこまで責任を負うのか？民法717条「工作物責任」の仕組みと、火災保険では補償されない賠償リスクへの備え方、施設賠償責任保険の加入ポイントまで徹底解説します。

「毎月黒字なのに現金がない」と感じたら要注意。登記費用・不動産取得税・固定資産税は忘れた頃に一気に来ます。13年・38室の経験から、不動産投資の税金年間スケジュールと口座を使った資金準備の実践法を解説します。

「普通徴収にすれば会社にバレない」は半分しか正しくありません。不動産所得が赤字の場合、住民税が減ることでバレるリスクがあります。13年・38室のサバイバー大家が、自治体別の運用差異と現実的な対策を詳しく解説します。

松本・甲府の2物件で受水槽が亀裂し、修繕費が合計350万円超に。火災保険は経年劣化で却下。家賃相殺交渉でどう乗り越えたか、受水槽の交換費用目安と築古アパートの設備リスク管理の本質を実体験から解説します。

「ADを積んでも空室が埋まらない」その原因はAD費の金額ではなく使い方にあります。13年・38室のサバイバー大家が、広告費の損益分岐点計算・管理会社担当者の動かし方・エリア別相場の実感値を徹底公開します。

鳥取在住・仙台物件を一度も現地へ行かず38部屋を管理するサバイバー大家が、遠隔管理を成立させる電話・メール術と管理会社との関係構築法を公開。「遠方物件は無理」という思い込みを覆す実践的ノウハウを解説します。

客付けも清掃もしない管理会社に悩んでいませんか？変えるべき3つの判断基準から解約通知の正しい出し方、引き継ぎトラブルの回避策、新しい管理会社の面接での見極め方まで実務的な全手順を詳しく解説します。

「30年一括借り上げ」は同額家賃の保証ではありません。借地借家法第32条により、サブリース会社は合法的に家賃減額を請求でき、オーナーはこれを拒否できません。減額リスクの正体とサブリース解約方法を実務目線で解説します。