2億円の負債と13年戦う男の告白。私が不動産投資を「不労所得」と呼ばない理由

「不動産投資で不労所得を得る」——書店に並ぶ本の帯や、SNSの広告で、あなたも一度はこのフレーズを目にしたことがあるはずです。

では、現実はどうでしょうか。

不動産投資をはじめて13年。現在38部屋・2億円の負債を抱える私が、最初に伝えたいことがあります。

「不動産投資は、不労所得ではありません。これは、事業です。」

この一言に反発を感じた方こそ、ぜひ最後まで読んでください。私はあなたに不動産投資を諦めてほしいわけではありません。むしろ逆です。正しい認識を持って参入した人だけが、長期にわたって生き残れる——それをこの記事で、13年分の失敗と経験を通してお伝えしたいのです。

この記事を読み終わる頃には、「不動産投資の現実」と「それでも取り組む価値がある理由」の両方が、腹落ちするはずです。

始まりは「金持ち父さん」と無謀な5,000万円店舗物件

36歳、年収650万円のサラリーマンが「気づいて」しまった

2013年、私は36歳のごく普通のサラリーマンでした。年収は600〜700万円。生活に困っているわけではない。でも、「このまま定年まで会社に給与を依存し続けていいのか」という漠然とした不安が、頭の片隅にずっとありました。

そんなときに手に取ったのが、あの有名な一冊——「金持ち父さん貧乏父さん」です。

読み終えた夜、私は興奮冷めやらぬまま不動産投資ポータルサイト「楽待」を開きました。今思えば、典型的な”入口”です。おそらくこのブログを読んでいるあなたも、似たような経緯をたどっているのではないでしょうか。

最初の行動は「5,000万円の店舗物件への突撃」だった

楽待をスクロールしながら目に留まったのが、鳥取駅前のアーケード内にある商業用店舗物件、価格5,000万円。

当時の私の貯蓄や属性で、その物件に融資が下りるはずなどありません。しかし不思議なことに、「いける気がした」のです。金持ち父さんを読んだ直後の高揚感というのは、そういうものです。

私は地元の不動産会社に連絡を取り、社長に直接相談しました。結果は一言。

「銀行融資は無理です。」

今でもその社長とは交流が続いています。あのとき冷静に諭してもらったことを、私は今でも感謝しています。最初の無謀な突撃が「失敗」で終わったことは、振り返れば最大の幸運でした。

初物件は「200万円・現金一括」の原点回帰

店舗物件を断念した私が選んだのは、正反対のアプローチでした。

鳥取大学の学生向けワンルームマンション。価格は約200万円、表面利回り14.7%。手持ち資金で現金一括購入できる物件です。

「大きく張らず、まず一つ買って学ぶ」——これが、13年後の今も私が初心者にすすめる最初の一手です。

ただし、この”小さな一歩”にも、すぐに洗礼が待っていました。

初物件の洗礼。ユニットバス分離工事（60万円）と遠隔管理の壁

購入直後に発覚した「入居付けできない」問題

200万円の物件を買った直後、管理会社から告げられた一言が頭に刺さりました。

「この部屋、3点ユニットバスのままだと学生にも敬遠されますよ。」

3点ユニットバスとは、トイレ・洗面台・浴槽が一室にまとまった旧式の設備です。現代の入居者、特に大学生には非常に不人気で、空室の長期化に直結します。

対策は一つ。セパレート化工事——つまりトイレとバスを分離する大規模リフォームです。

費用：約60万円。

物件価格200万円に対して、購入直後に60万円の追加出費。表面利回り10%の計算は、あっという間に崩れました。「表面利回り」は、現実のコストを一切反映していない数字です。この洗礼を最初に受けられたことは、今となっては貴重な授業料でした。

「不労所得感」があったのは、この頃だけだった

正直に言います。この最初の2部屋（ローンなし・現金購入）の時期は、それなりに「不労所得感」がありました。毎月、口座に家賃が振り込まれてくる。管理は管理会社に任せている。手間はほとんどない。

ただ、そこで同時にある疑問も浮かびました。

「これだけのリターンなら、株の配当でも同じじゃないか？」

不動産を「事業」として本格的に捉えるきっかけは、もう少し後——松本市で1棟アパートを買った瞬間に訪れます。それについては第4章で詳しくお話しします。

遠隔管理という「見えないコスト」

鳥取在住の私が、なぜ仙台・松本・甲府に物件を持つのか。それは単純に、そのエリアに「買うべき数字の物件」があったからです。居住地と投資エリアを一致させる必要はない——これは経験から得た確信です。

しかし遠隔管理には、距離というコストがあります。

現地に飛んで行けない分、管理会社との信頼関係の構築・細かな指示出し・緊急時の判断が、すべてリモートで完結しなければなりません。管理会社に100%委託しているとはいえ、最終的な意思決定者はオーナーである自分です。これは「働かなくていい」とは、明らかに違う話です。

地震・台風・固定資産税。キャッシュを奪う脅威と私の「防衛策」

不動産投資のキャッシュフローを奪う「3つの脅威」

家賃収入が毎月入ってくる。それは事実です。しかしその一方で、不動産オーナーには「突然やってくる出費」と「じわじわ削られる出費」の両方が常に存在します。13年間で私が実際に直面した脅威を、包み隠さずお伝えします。

脅威①：自然災害（地震・台風）

遠隔地に物件を持つということは、自分が現地にいない状態で災害が起きるということです。

ある年、保有物件で地震によるクラック（外壁のひび割れ）が発生しました。また別の機会には、台風でガラスが割れました。いずれも管理会社からの一報で初めて知る——それが遠隔管理の現実です。

「大丈夫だろう」という楽観は、不動産事業においては最大のリスクです。

私の防衛策は明確です。火災保険・地震保険をフル活用すること。 上記のクラックもガラス割れも、保険申請によって実費負担をほぼゼロに抑えることができました。保険は「万一のお守り」ではなく、不動産事業における経営インフラだと私は位置づけています。加入内容を定期的に見直すことも、オーナーの重要な仕事の一つです。

脅威②：突発的な空室の連鎖

13年間で「これが一番きつかった」と今でも思うのが、甲府市の物件を購入してわずか1ヶ月後に起きた出来事です。

5室が一気に空きました。

購入前のデューデリジェンス（物件調査）では想定していなかった退去が、まとめて発生したのです。毎月入るはずだった家賃収入が、一瞬にして計算上から消えました。ローンの返済は待ってくれません。管理会社と連携しながら入居付けに奔走したあの時期は、「不動産投資は事業だ」という認識を、頭ではなく内臓で理解した期間でした。

「買った瞬間が終わりではなく、買った瞬間から事業が始まる」——これがその体験から得た教訓です。

脅威③：固定資産税（最も地味で、最も確実な敵）

派手な災害や空室と違い、毎年確実にやってくるのが固定資産税です。38部屋・複数エリアにわたる物件を持つと、この金額は決して小さくありません。私はこれをキャッシュフローの最大の敵と呼んでいます。

私が実践する「確定申告×税金還付」の防衛策

固定資産税への私の対応策は、税金で税金を相殺する構造を作ることです。

具体的には、サラリーマン給与と不動産所得を合算した確定申告で、意図的に大赤字を計上します。 減価償却費・修繕費・管理費・保険料・ローン利息など、不動産事業で計上できる経費は多岐にわたります。これらを適切に処理することで、給与所得との損益通算が成立し、数十万円規模の税金還付を受けることができます。

ただし、これは節税の「抜け穴」ではありません。正当な税務処理です。しかし知っているかどうかで、手元に残るキャッシュは大きく変わります。

還付された税金は、そのまま固定資産税の支払いに充当する——この仕組みを作ってからは、固定資産税に対する心理的な重圧が明らかに減りました。不動産投資は、税務の知識なしには語れません。 これもまた、「事業」である証拠です。

2億円の負債と38部屋の統治。私が不動産投資を「不労所得」と呼ばない理由

「2億円の借金」に恐怖はなかった。でも驚きはあった。

現在、私の負債残高は約2億円です。

この数字を人に話すと、たいてい二つの反応に分かれます。「すごい度胸ですね」か、「怖くないんですか？」か。

正直に言います。恐怖は、ありませんでした。

理由はシンプルです。2億円は一度に返さなければならない借金ではないからです。毎月の返済額に対して、毎月の家賃収入がキャッシュフロープラスで回っているかどうか——不動産投資においてチェックすべき数字は、残高ではなくフローです。

ただ、別の意味での驚きはありました。

「自分の属性で、2億円も借りられるのか」という驚きです。

サラリーマンとしての信用力は、不動産投資において強力な武器になります。これは、会社員という立場を活かした数少ない優位性の一つです。しかしだからこそ、その信用力を使って「買ってはいけない物件」を買ってしまうリスクも、同時に高まります。融資が通るかどうかと、買っていい物件かどうかは、まったく別の話です。

松本の1棟アパートが「不労所得という幻想」を終わらせた

ワンルーム2部屋の現金購入時代、正直なところ「不労所得感」はありました。口座に振り込まれる家賃を眺めながら、「これはうまくいくかもしれない」と思っていました。

転機は、松本市で1棟アパート（10部屋）を購入したときです。

管理会社からの連絡が、明らかに増えました。「○号室の入居者から水回りの不具合の申告があります」「退去後のリフォーム、どの範囲でやりますか」「近隣物件の家賃が下がっています。賃料設定を見直しますか」——年に何度も、判断を迫られる場面が訪れます。

これらの判断を間違えれば、空室が長引き、資産価値が下がり、キャッシュフローが悪化します。意思決定の質が、収益に直結する。 これはどう見ても、事業です。

ただ、私にはここで一つ、正直に付け加えたいことがあります。

「不動産事業が好きか嫌いか」と問われれば、嫌いではありません。

面倒な判断が続く局面でも、物件が安定稼働に向かっていく過程に、どこか達成感を覚える自分がいます。「事業である」という認識は、諦めや妥協ではなく、この仕事の本質を正確に捉えた言葉だと思っています。

それでも私が不動産投資を続ける理由

不労所得ではない。手間もかかる。リスクもある。それでも13年間続けてきた理由は何か。

一つは、レバレッジの非対称性です。自己資金だけでは絶対に買えない規模の資産を、銀行融資を活用することで手に入れ、その資産が生み出すキャッシュフローで返済していく構造は、株式投資や他の副業では簡単に再現できません。

もう一つは、事業としての「改善余地」があることです。空室が出れば対策を打てる。設備が古ければリフォームで競争力を取り戻せる。数字が読めて、打ち手が存在する——これが不動産を「事業」と呼ぶ最大の理由であり、私が面白さを感じる部分でもあります。

不動産投資は、正しく理解して、正しく取り組めば、サラリーマンが持てる最強の「副業事業」になり得ます。 ただしそれは、キラキラした「不労所得」の話ではありません。

読者の皆様へ。「出口」なき投資で死なないためのラボ活用法

不動産会社の営業トークに、なぜ不安を感じるのか

このブログを読んでいるあなたは、おそらくこんな経験をしたことがあるのではないでしょうか。

不動産会社のセミナーに参加したり、営業担当者と話したりしたとき、「なんとなく腑に落ちない」「言っていることは分かるけど、信じていいのか分からない」という感覚を覚えたことが。

その感覚は、正しいです。

不動産会社の営業担当者は、物件を売ることが仕事です。それ自体は何も悪くありません。しかし彼らの利益と、あなたの利益が完全に一致しているかといえば、必ずしもそうではありません。 表面利回りを強調し、出口（売却）の話をしない。融資が通ることと、買っていい物件であることを混同させる。そういったトークが横行しているのも、現実です。

「知識武装」こそが、あなたを守る唯一の盾です。

このブログ「サラリーマン不動産事業ラボ」は、そのための場所として運営します。

このラボで提供すること

私がこのブログを通じてお伝えするのは、セミナー講師や不動産会社が語らない、現役オーナーの実務レベルの情報です。

具体的には以下のテーマを中心に、順次記事を公開していきます。

物件の数字の読み方（表面利回りではなく実質利回り・CCRで判断する）、融資戦略（サラリーマン属性の活かし方と限界）、管理会社との付き合い方（遠隔管理を成立させる仕組み）、保険・税務・確定申告の実践（知っているだけで数十万円変わる話）、そして「出口戦略」（売却を前提とした物件選びの基準）。

「買うこと」だけを目的にした情報は、ここでは発信しません。買った後も、売るときも、生き残れる大家を目指す方のためのラボです。

「出口」を考えない投資は、いずれ詰む

最後に、一つだけ強く伝えさせてください。

不動産投資において、「出口（売却）」を考えずに物件を買うことは、最も危険な行為の一つです。

キャッシュフローが出ていても、売却時に大きく値が下がれば、トータルでマイナスになります。逆に言えば、売却時に適正価格で売れる物件を最初から選んでいれば、たとえ途中で想定外の出来事が起きても、撤退という選択肢が残ります。

撤退できることは、弱さではありません。出口を持つことは、事業継続のための最大のリスクヘッジです。

副業で月10万円のキャッシュフローを得ながら、いざとなれば売却できる物件を持つ——その水準を目指す方と、このラボで一緒に考えていきたいと思っています。

Q&Aセクション：読者からよくある質問

まとめ：次の一手は「知識武装」から始めてください

【画像生成指示：階段を一段ずつ登るビジネスマン、各ステップに「知識」「判断」「実行」と書かれた、青と白を基調とする清潔感のあるビジネス風イラスト】

この記事でお伝えしたかったことを、最後に三つにまとめます。

一つ目。不動産投資は「不労所得」ではなく「事業」です。 この認識を持てるかどうかが、長期で生き残れるオーナーと、途中で詰んでしまうオーナーの分岐点です。

二つ目。リスクは、知っていれば対処できます。 自然災害には保険を。空室には入居付け戦略を。税負担には確定申告の知識を。「怖いから手を出さない」ではなく、「怖いから正しく学ぶ」という姿勢が、事業家としての出発点です。

三つ目。「出口」を持つ物件だけを買ってください。 売却を前提として物件を選ぶ習慣が、あなたの投資を長期にわたって守ります。

今すぐできる「次の一手」

まずは数字を自分で動かせるようになることが、知識武装の第一歩です。

このブログが、あなたの不動産事業の羅針盤になることを願っています。