大家歴13年、8棟38室、2億円超の借入を抱えながら、いまも給与所得者として会社に勤めている。年収730万円のサラリーマンが、どうやってここまで融資を積み上げてきたのか。この記事では「サラリーマンは融資が通りやすい」という言葉の実態を、私自身の経験から整理していく。
「融資が通るかどうか不安で最初の一歩が踏み出せない」「もう何棟か持っているが、次の融資が通るか自信がない」「借り換えを検討しているが、新規と何が違うのか分からない」。そういった悩みを持つサラリーマン大家、または予備軍の方に向けて書いた。
本記事は情報提供を目的としており、特定の融資条件・融資額を保証するものではありません。融資の可否は金融機関・審査時期・個人属性・物件条件により大きく異なります。
サラリーマンは本当に融資が通りやすいのか（実態と誤解）
「サラリーマンは不動産投資の融資を受けやすい」。これはおおむね事実だが、そのまま鵜呑みにすると痛い目を見る。
「通りやすい」の根拠は「安定収入」
金融機関が融資先に求める最大の担保は返済能力、すなわち収入の安定性である。会社員という立場は毎月の給与が約束されており、社会保険料・税金も源泉徴収で処理される。自営業者・フリーランスと比べると、収入のブレが小さく、書類上の信頼性も高い。
日本政策金融公庫・信用金庫・地方銀行・メガバンク系不動産ローン専門部署、いずれを使う場合でも「勤め先・年収・勤続年数」は審査の骨格をなす。
ただし「サラリーマンなら誰でも」ではない
ここが誤解されやすい部分だ。
13年間、複数の金融機関と交渉してきた実感として言うと、「サラリーマンであること」は必要条件だが、十分条件ではない。年収が300万円台でも通る案件はある一方で、年収600万円でも通らないケースが存在する。その差を生むのは以下の複合要因だ。
- 年収の水準（絶対額と安定性）
- 勤続年数（1年未満は原則困難）
- 雇用形態（正社員か、契約・派遣か）
- 信用情報（クレジットカードの遅延歴・カードローン残高）
- 既存の借入状況（住宅ローン・車のローン含む）
- 物件の担保評価（築年数・構造・立地）
- 投資歴（初回か、実績があるか）
「サラリーマンだから大丈夫」と高を括って物件の買付を入れ、審査でひっかかって買えなかったというケースを周囲で何件も見てきた。事前に自分の属性を正確に把握しておくことが、無駄な動きを防ぐ最初のステップだ。
新規融資を通すための「最低ライン」（年収・勤続年数・雇用形態・信用情報）
ここでは主に投資用不動産ローン（アパートローン）を念頭に置いて整理する。住宅ローンを活用したスキームとは一部条件が異なる点に注意してほしい。
年収の目安：最低ラインは400万円前後、実質的には500万円以上
金融機関が設ける明示的な年収基準は公開されていないが、実務上の感覚では以下のようなラインが存在する。
- 400万円未満：ノンバンク（信販系）は検討可能なケースもあるが、金利が高い（2〜4%台）。地方銀行・信用金庫での投資ローンは厳しい案件が多い。
- 400〜500万円：信用金庫・地方銀行で物件次第では可能。担保評価が高い物件に絞ることが重要。
- 500〜700万円：都市銀行の投資用ローン部門・オリックス銀行・SBJ銀行など選択肢が広がる。
- 700万円以上：メガバンクのアパートローン・プロパーローン・法人融資など、交渉の幅が一気に広がる。
私が最初の融資を受けた際の年収は500万円台だった。当時、地方銀行に3行あたって1行が通った。「通った」のではなく「1行に通してもらった」という表現の方が正確だ。
勤続年数：1年以上が最低ライン、2〜3年あると安心
金融機関の多くは申込時点での勤続年数を重視する。「現職に1年以上」が最低ラインで、2〜3年あると安定性の評価が上がる傾向がある。
転職直後・入社1年未満の場合は、審査が厳しくなる。ただし、同業種への転職・年収アップを伴う転職の場合は一部金融機関が柔軟に対応するケースもある。これは後述する「属性が弱いときの打ち手」で詳しく触れる。
雇用形態：正社員が圧倒的に有利
| 雇用形態 | 投資ローン審査の難易度 |
|---|---|
| 正社員（上場企業・公務員） | 最も通りやすい |
| 正社員（中小企業） | 物件・年収次第で十分可能 |
| 契約社員（長期・大企業） | 可能だが金融機関を選ぶ |
| 派遣社員 | 難しい。物件と担保評価で勝負 |
| フリーランス・個人事業主 | 確定申告2〜3期分が必要。難易度高 |
信用情報：過去5年間が問われる
CIC（クレジット情報機関）・JICC（日本信用情報機構）に登録された情報が審査に使われる。特に注意が必要なのは以下の点だ。
- クレジットカードの61日以上の延滞歴（いわゆる「異動情報」）が残っていると、ほぼ確実に審査落ちになる
- 完済後5〜7年は記録が残るため、過去の延滞が引っかかるケースがある
- カードローン・消費者金融の残高も総量規制の観点から重視される
- 現在の借入総額が年収の2〜3倍を超えると「オーバーローン警戒ライン」に入る
私が13年の中で一度だけ「属性が弱い」と自覚したのは、車のローンとカードローンが重なった時期だ。その時期は新規融資の申込を意図的に避けた。「借りたい時に借りられる状態を常に維持する」という発想が、長期運営の基本だと今でも思っている。
年収別シミュレーション：いくらまで借りられる？（表形式）
以下は参考値として示すシミュレーション表である。実際の借入可能額は、金融機関・物件評価・既存借入・物件種別などにより大きく異なる。あくまで目安として参照してほしい。
| 年収 | 想定借入可能額（目安） | 主な対応金融機関の傾向 | 注意点 |
|---|---|---|---|
| 〜400万円 | 1,500〜3,000万円程度 | ノンバンク・一部信金 | 金利2%台後半〜4%台。物件担保評価が鍵 |
| 400〜500万円 | 3,000〜5,000万円程度 | 信用金庫・地方銀行（物件次第） | 返済比率35〜40%以内が目安 |
| 500〜700万円 | 5,000〜9,000万円程度 | 地方銀行・オリックス銀行・SBJ銀行等 | 複数棟保有のスタートラインが見えてくる |
| 700〜1,000万円 | 8,000〜1億5,000万円程度 | 都市銀行・メガバンク系・プロパーローン | 法人化検討ラインでもある |
| 1,000万円超 | 1億5,000万円〜 | メガバンク・プロパー・法人融資 | 規模拡大と融資戦略の高度化が同時進行 |
注：上記は投資用不動産ローン（アパートローン）を単独で使う場合の参考値。住宅ローン残高がある場合は、その分が既存借入として算入される。属性・金融機関により大きく異なります。
返済比率（年間返済額 ÷ 年収）については、多くの金融機関が35〜45%以内を一つの目安にしている。年収700万円で返済比率40%とすると、年間返済許容額は280万円。月23万円の返済額に相当する。金利1.8%・30年ローンで逆算すると、約6,700万円が借入上限の参考値になる。
私自身、現在の総借入2億円超を達成できたのは、この返済比率を意識しながら段階的に棟数を増やし、家賃収入を返済原資に加えていくという方法をとったからだ。一度に大きく借りるのではなく、実績を積みながら枠を広げる。これが再現性のある方法だと感じている。
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物件側の条件：銀行が重視する「担保評価・築年数・構造・エリア」
融資の可否は借り手の属性だけで決まらない。物件そのものの担保評価が、もう一方の軸として大きく影響する。
担保評価とは何か
金融機関は融資の際、万一の場合に「物件を売却すれば融資額を回収できるか」を評価する。この評価額（積算評価・収益評価）が融資額の基準になる。
- 積算評価：土地の路線価 × 面積 ＋ 建物の再調達価格 × 残存年数。「物件が今いくらで再建築できるか」を示す。
- 収益評価：年間家賃収入 ÷ 還元利回りで算出。「この物件はどれだけのキャッシュを生むか」を示す。
金融機関によってどちらを重視するかが異なる。地方銀行・信用金庫は積算評価重視の傾向があり、オリックス銀行などは収益評価も組み合わせる。
築年数・構造の影響
| 構造 | 法定耐用年数 | 担保評価への影響 |
|---|---|---|
| 鉄筋コンクリート（RC） | 47年 | 耐用年数が長く担保評価が維持されやすい |
| 重量鉄骨造（S造） | 34年 | RCに次ぐ評価 |
| 軽量鉄骨造 | 19〜27年 | 耐用年数内なら評価は出やすい |
| 木造 | 22年 | 耐用年数超えると評価が出にくい金融機関も多い |
築古木造（耐用年数超え）の物件は、担保評価がゼロに近くなる金融機関もある。ただし一部の地域密着型信用金庫は「耐用年数外でも融資する」ケースがあり、物件の状態・立地・賃貸需要を総合的に判断する。私の保有棟の中にも、築30年超の木造物件がある。その物件の融資を通してくれたのは地元の信用金庫だった。「数字だけでなく現地を見てくれる」金融機関との関係構築が、長期運営には欠かせない。
エリアの重要性
地方の過疎エリアは、担保としての土地価値が低く、また将来の売却可能性も限定される。金融機関は「換金性が高いエリア」を好む傾向がある。政令指定都市・県庁所在地・人口20万人以上の都市が、融資を受けやすいエリアの目安だ。
借り換えで問われる追加条件（新規と何が違うのか）
金利が低下した時期や、より有利な条件の金融機関を見つけた時に検討するのが「借り換え」だ。ここでは、新規融資と借り換えで異なる審査のポイントを整理する。
借り換えの目的とメリット
借り換えの主な目的は以下の通りだ。
- 金利の引き下げ（例：3.5% → 2.0%への切替で月々の返済額が大幅に変わる）
- 返済期間の再設定（残存期間をリセットしてキャッシュフローを改善）
- 融資条件の改善（個人から法人への付け替え等）
借り換えで追加評価される要素
新規融資では「これから返済できるか」を評価するのに対し、借り換えでは「現在の返済実績がどうだったか」も審査対象になる。
- 返済履歴：現在の金融機関での延滞がないこと。1日でも遅延があると借り換え審査に影響する。
- 物件の現状家賃収入：購入時より賃料が下がっていると、収益評価が悪化する。
- 物件の現況：修繕状況・空室率。空室が多いと担保価値が下がる。
- 現在の金融機関との関係：完済することになるため、「その後その銀行と付き合えるか」という視点も経営判断に含まれる。
借り換えは「金利だけ見て即決」しない方がいい。手数料（繰上返済違約金・登記費用・事務手数料）を含めた総コスト、そして今後の物件戦略との整合性を確認してから動くべきだ。私も2棟目の借り換えを検討した時、手数料込みで計算したら「借り換えない方が得」という結論になったことがある。
私が13年で経験した「融資審査・通過の分岐点」（一次情報）
ここからは、数字だけではなく「実際の経験」の話をする。一次情報として参考にしてほしい。
分岐点1：「なぜ不動産投資をするのか」を明確に説明できるか
初回融資の審査で最も印象的だったのは、担当者との面談で「なぜ不動産投資をやりたいのか」を深く聞かれたことだ。「老後の備えのため」では弱い。「年収730万円のサラリーマンとして、給与収入に加えて安定したキャッシュフローを確保することで、60歳以降も生活水準を維持したい。そのための第一歩として、まずワンルームではなく一棟アパートを選んだ」という説明を準備していた。
担当者の反応は「よく考えていますね」だった。融資は感情でも動く。目的の解像度が高い借り手は、金融機関にとっても「安心感」につながる。
分岐点2：事業計画書を持参したか否か
私は2棟目以降、必ず簡単な事業計画書（A4・2〜3枚）を持参した。内容は以下の通りだ。
- 物件概要（所在地・構造・築年数・取得価格・想定賃料）
- 収支シミュレーション（家賃収入・管理費・修繕費・ローン返済後のキャッシュフロー）
- 既存物件のPL実績（現在の家賃収入・返済状況）
- 今後の投資方針（棟数・借入総額の目標）
「この人は計画を持っている」という印象が、審査担当者の社内稟議を通りやすくする。銀行員も人間だ。稟議を書くための材料を自分で持参してあげると、話が早い。
分岐点3：既存物件の運用実績を見せられるか
3棟目以降になると、「既存物件はちゃんと回っているか」が審査の焦点に移ってくる。私は毎年の確定申告書・不動産所得の収支内訳書・各物件の通帳コピー（家賃振込履歴）をセットで準備した。空室が出た時期も正直に開示し、「その後どう埋めたか」まで説明できるようにしていた。「失敗を隠さず、対処できることを示す」姿勢が信頼につながった。
分岐点4：銀行との関係を「取引先」として育てているか
融資は「審査が通れば終わり」ではない。定期的に担当者と連絡を取り、物件の状況を報告し、次の計画を共有する。これを続けることで「この人はきちんと管理している」という実績が積み上がる。5棟目以降は「次の物件はいつですか」と銀行の方から声をかけてもらえるようになった。融資は「点」ではなく「関係性」で動く。
「属性が弱い」と感じたときの打ち手（勤続年数が短い・年収が低い・転職直後）
属性が弱い状態でも、戦略次第で融資を受ける可能性はある。ただし「無理に借りる」ことと「戦略的に動く」ことは別物だ。
打ち手1：勤続年数が1年未満なら「待つ」を戦略にする
転職直後・入社直後の場合、最も合理的な判断は「1〜2年待つ」ことだ。その期間を無駄にしないために、以下の準備を進める。
- 物件調査・市場分析の継続
- 自己資金（頭金）の積み立て（融資額の10〜20%が目安）
- 信用情報の整備（クレカ残高ゼロ・カードローン完済）
- 金融機関の情報収集（どの銀行がどんな条件で貸しているか）
「待つ」ことは後退ではない。「借りられる状態で買える物件に出会う」ことが、不動産投資の成功確率を最も高める。
打ち手2：年収が低い場合は「物件で補う」
年収400〜500万円台の場合、個人属性だけでは引っかかる金融機関が多い。その場合は「物件の担保評価が高いもの」を選ぶことで、審査の通過確率が上がる。具体的には、
- 路線価が高い都市部の土地（積算評価が出やすい）
- 耐用年数が十分に残っているRC・重鉄物件
- 稼働率が高く、賃料相場が安定しているエリア
物件側の数字で「借りやすさ」を補う発想だ。
打ち手3：共同担保・自己資金で「与信枠の不足分」をカバーする
既存の自宅不動産（持ち家）がある場合、それを共同担保として提供することで融資が通るケースがある。また、自己資金を多く積む（フルローンではなく30〜40%を自己資金で用意する）ことで、銀行のリスクが下がり、審査が通りやすくなる。
打ち手4：ノンバンク・信販系で「実績を作る」
金利は高いが、審査が通りやすいノンバンク（日本保証・オリックス・信販系）で最初の融資を通し、2〜3年の返済実績を作ってから銀行に切り替えるという方法もある。私の周囲でも、この方法で銀行融資に切り替えることに成功した大家仲間が数名いる。ただし、高金利期間中のキャッシュフローが黒字を維持できる物件を選ぶことが前提条件だ。
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よくある質問（FAQ）
Q1. 年収400万円でも不動産投資ローンは組めますか？
組める可能性はゼロではありません。ただし、対応できる金融機関は限られ、物件の担保評価が重要な決め手になります。信用金庫・ノンバンク系で、積算評価の高い物件を選ぶことで審査が通るケースがあります。金利は高めになる傾向があるため、キャッシュフローのシミュレーションを慎重に行ってください。
Q2. 住宅ローンがあると不動産投資ローンは難しくなりますか？
住宅ローンの残高は「既存の借入」として審査に加算されます。その分、新たに借りられる枠が狭まる可能性があります。ただし、住宅ローンの残高・収入・物件の収益性を総合的に判断する金融機関もあるため、「住宅ローンがあると絶対無理」とは言い切れません。具体的な数字を持って金融機関に相談するのが確実です。
Q3. 転職後すぐに不動産投資ローンを申し込んでも問題ないですか？
多くの金融機関では、現職の勤続年数が1年未満の場合、審査を通過しにくい傾向があります。特に試用期間中の申込は厳しいです。転職が年収アップを伴う場合や、同業種・同職種への転職であれば、柔軟に対応する金融機関もあります。まずは転職先での収入実績を1〜2年積んでから動く方が、選択肢は広がります。
Q4. 「借り換え」と「追加融資」はどちらを優先すべきですか？
これは一概に言えません。金利差が0.5%以上あるなら借り換えを検討する価値があります。ただし、借り換えには諸費用（繰上返済違約金・登記費用・事務手数料）がかかるため、費用回収期間を必ず試算してください。「借り換えで金利を下げてキャッシュフローを改善し、その余力で次の物件を買う」という順番が、私の取った戦略です。どちらが先かは、手元の資金状況と次の物件の入手タイミング次第です。
まとめ：焦らず「段階的に借入を積み上げる」戦略
13年間で私が学んだ最大の教訓は、「一気に借りようとしない」ということだ。
最初の1棟で実績を作り、返済履歴を積み上げ、家賃収入を返済原資として加算させていく。そのサイクルを繰り返すことで、2棟目・3棟目と融資の枠が広がる。2億円超の借入は、一夜で作ったものではない。13年かけて、1棟ずつ積み上げてきた結果だ。
サラリーマンという属性は確かに有利だ。しかし、それは「属性があれば何も考えなくていい」という意味ではない。自分の信用情報を守り、物件の担保評価を意識し、金融機関と長期的な関係を築いていく。それができるサラリーマンが、長く不動産投資を続けられる。
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次回予告： 「不動産投資で失敗した私の2棟目──空室率40%・修繕費200万円・リースバックの誤算」。うまくいった話だけを書いていても意味がない。次回は、私が実際につまずいた案件の詳細と、そこから得た教訓を公開する。
免責事項
本記事の情報は2026年5月時点のものであり、金融機関の融資条件・審査基準は随時変更される場合があります。本記事は情報提供を目的としており、特定の融資・投資を推奨するものではありません。融資の可否・条件については、各金融機関または資格を有する専門家にご相談ください。不動産投資にはリスクが伴います。投資判断はご自身の責任において行ってください。
最終更新：2026年5月19日 / 著者：タキ所長（rebiz-lab.com）
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