不動産投資ローンの金利相場を比較【2026年版】｜金利4.5%で借りた13年大家が「最安値を追うな」と言う理由

「不動産投資ローンの金利相場はいくらか」「どの銀行が一番安いのか」——調べているあなたに、先に私の数字を晒します。私が最初に組んだ一棟物件のローンは、スルガ銀行のフルローンで金利4.5%。金利ランキングがあれば、最下位争いをするレベルです。

この記事は、不動産投資ローンの金利相場・銀行ごとの金利比較・2026年の金利推移を知りたい人のための記事です。私は鳥取在住・大家歴13年・38室を運営する現役サラリーマン大家。

先に結論：金融機関タイプ別の金利相場は本文の比較表にまとめました。そのうえで言います——最安値だけを追うと失敗します。

4.5%という高金利で借りた私が、なぜそう言えるのか。その4.5%を3.1%まで下げた話と、返済が詰まったときに救われた話を、正直に書きます。

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結論：金利相場は押さえるべき。ただし「最安値」を追うと足をすくわれる

先に要点だけ。

• 2026年の相場感は、メガバンク1.5〜2.5%／地銀1.8〜3.5%／信金2.0〜4.0%／ノンバンク2.9〜4.5%あたり（詳細は比較表）
• 「借りたときの金利」は一生ものではない。私は返済実績を積んで交渉し、4.5%→3.1%まで下げた
• 金利ランキングに絶対に載らない価値がある。返済が詰まったとき、私を救ったのは低金利ではなく「元金停止に応じてくれた」ことだった

2026年の不動産投資ローン金利｜相場と推移（日銀利上げ後）

利上げは「敵」ではなく「ルールの変更」

まず金利の推移から押さえます。2025年末以降、日銀の追加利上げが続いており、不動産投資ローンの金利は上昇方向に推移しています。変動金利で借りている人にとっては、返済額が増える方向の変化です。

ただし利上げそのものは敵ではありません。ルールが変わっただけで、そのルール下で計算し直せばいいだけです。問題は、計算し直していない人が多いことです。

スルガ銀行の金利引き下げ交渉｜4.5%を3.1%に下げた実体験【借り換えなし】

不動産投資ローンと住宅ローン金利の連動性

住宅ローンの変動金利（短期プライムレート連動）と不動産投資ローンは、参照する指標こそ重なりますが、スプレッド（上乗せ幅）がまったく違います。住宅ローンは大手で0.3〜1.0%台なのに対し、不動産投資ローンは同じ銀行でも1.5〜3.0%台以上が普通。これは空室・価格変動という収益物件特有のリスクを反映したものです。

住宅ローン金利のニュースを、そのまま不動産投資ローンに当てはめてはいけません。必ず「不動産投資向け」の条件で確認してください。

金利の推移と合わせて押さえる、2026年の市場の変化

• 一部地銀・信金の融資引き締め：金融庁の監督指針を踏まえ、収益物件向け融資の審査を厳格化する動き
• 担保評価の保守化：地方・築古物件への評価が以前より厳しい
• 自己資金比率の要求上昇：フルローンは事実上難しく、10〜20%以上の自己資金を求める銀行が増加

つまり、金利の推移だけを追っていても足りないという結論です。この環境なら、「安い金利の銀行を探す」より先に「そもそも自分が融資を受けられる属性・物件を整える」ほうが優先です。

金融機関の種類別・金利帯

不動産投資ローンを扱う金融機関は、大きく5カテゴリ。ここでは金利のレンジだけを整理します。

「どこなら審査が通るか」「年収別にいくら借りられるか」の具体的なランキングは、不動産投資ローンの審査が厳しい銀行は？通る銀行の比較・ランキングにまとめてあるので、そちらを見てください。

金融機関タイプ	金利目安（変動・参考値）	金利が動く主な理由
メガバンク・都市銀行	1.5〜2.5%前後	属性・実績が高いほど有利な条件が出やすい
地方銀行	1.8〜3.5%前後	同じ銀行でも支店・担当者で差が大きい
信用金庫・信用組合	2.0〜4.0%前後	数字以外（関係性・預金実績）が金利に影響
ノンバンク	2.9〜4.5%前後	審査は柔軟だが、そのぶん金利は高め
フィンテック系	1.8〜3.0%前後	スピード優先。対面交渉の余地は小さい

※上記は一般的な目安です。金利は申込時の属性・物件・金融機関の方針により大きく異なります。必ず各金融機関にご確認ください。

この表はあくまで「相場のレンジ」です。あなたに実際に何%が提示されるかは、あなたの属性と物件でしか決まりません。レンジを眺めて終わるより、自分の数字を先に知るほうが早いです。

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【実録】金利4.5%で借りた私が「最安値を追うな」と言う理由

ここからは私の実話です。金利ランキング的には、私は「負け組」から始まりました。

スルガ銀行・フルローン・金利4.5%からのスタート

私が長野県松本市の一棟中古アパートを買ったとき、使ったのはスルガ銀行のフルローン、金利4.5%でした。自己資金はほとんど入れていません。

当時の私は「銀行が貸してくれたんだから大丈夫」と思っていました。通ることと、正しい買い物であることは別物——それを知るのは、もっと後です。

念のため書いておくと、この時代のスルガ銀行の融資姿勢は、のちに社会問題になりました。私はまさにその渦中で借りた一人です。

だから私は、スルガを手放しで褒めるつもりはありません。そのうえで、これから書くことは全部事実です。

4.5% → 3.1%。借りた後に金利は下がった

購入から2年ほど経ち、滞りない返済実績ができた頃、私は金利交渉を申し入れました。結果、4.5%が3.1%まで下がりました。1.4%の差は、この規模の借入では年間数十万円のキャッシュフロー改善です。

効いたのは小手先のテクニックではありません。「2年間、一度も遅れずに返してきた」という実績、ただそれだけです。断られても失うものはないので、やらない理由がありません。

そして私は、返済に詰まった

その後、山梨県甲府市の一棟マンション（8,900万円）も同じくスルガ銀行で購入しました。表面利回り10%超、駅徒歩15分、見た目もおしゃれで——正直、すぐ飛びつきました。

結果、店舗と屋上看板は5年以上決まらず、購入の翌月には5部屋が一斉退去。さらに水道の貯水タンクに亀裂が入り、修繕見積もりは200万円。目の前が真っ暗になりました。

松本と甲府、両方でキャッシュフローが回らなくなった私は、スルガ銀行に正直に打ち明けたのです。そして——1年間、元金の支払いをストップしてもらえることになりました。

当時で約100万円のキャッシュが手元に残り、それを崩しながら生き延びました。今も低空飛行、地面を半分こすりながら飛んでいる状態です。

金利ランキングには絶対に載らないもの

ここが、この記事で一番伝えたいことです。

私を救ったのは、低い金利ではありませんでした。「詰まったので正直に相談したら、元金停止に応じてもらえた」——この一点です。こういう対応力は、どんな金利ランキングにも載っていません。

ちなみに、その時に一度下げてもらった3.1%を、さらに下げてくれることはありませんでした。交渉には限界もあるという現実です。

かぼちゃの馬車問題が起きたときは、スルガから「あなたの物件も調査します」と連絡が来ました。結果、特段の配慮はなし。

一人だったので、どこに相談していいかも分かりませんでした。弁護士に相談していれば違ったのか——今でも分かりません。

変動金利 vs 固定金利：2026年の利上げ局面でどう選ぶか

不動産投資ローンは、そもそも固定金利を扱う金融機関が限られます。だから「変動か固定か」を選べないケースも多い。そのうえで判断軸を整理します。

変動金利のメリットとリスク

金利水準が低く、初期のキャッシュフローが出やすい。ただし利上げ局面では返済額が増え、じわじわではなくある日いきなり収支を割ります。

固定金利のメリットとリスク

返済額が確定し、計画が立てやすい。金利は高めなので「安心料」を払う形です。利上げが続く局面では、この安心料の価値が上がっています。

変動か固定かは返済余力と保有期間で決まる

判断軸	変動金利を選ぶ場面	固定金利を選ぶ場面
キャッシュフロー	余裕あり・上昇吸収可能	ギリギリ・確定させたい
ローン残高	少ない・繰上返済できる	多い・長期保有予定
物件の出口	短〜中期で売却検討	長期保有・賃料収入前提
金利感応度	上昇しても収支安定	上昇が致命的なリスク

※上記は一般的な判断軸であり、投資判断を推奨するものではありません。ご自身の状況に合わせてご判断ください。

私の考え方：変動か固定かを選ぶ前に、「変動が1〜2%上がってもキャッシュフローがプラスを維持できるか」を必ず計算する。これが利上げ局面の生存条件です。

私は計算せずに買って、実際に詰まりました。だから強く言えます。

属性・物件で「使える金融機関」は変わる

「どの銀行がいいか」への正直な答えは「あなたの属性と物件次第」です。

年収別に借りられる目安額・審査が通りやすい金融機関の順位・審査に落ちる理由と対策は、不動産投資ローンの審査が厳しい銀行は？通る銀行の比較・ランキングで具体的な銀行名つきで整理しています。ここではその前提として、金利がどう動くかだけ押さえておきましょう。

属性が高いほど、そして実績を積むほど、選べる金融機関の幅と金利は良くなっていきます。逆に言えば、今の属性で無理にメガバンクを狙うより、今通る銀行で1棟目の実績を作り、次に条件を引き上げる方が、結果的に生涯の総支払額を抑えられるケースが多いです。自分がどのゾーンにいるかを診断で確認してから動いてください。

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金利交渉で実際に効いたこと（そして効かなかったこと）

私がスルガ銀行で4.5%→3.1%を実現したときに実際に効いたのは、たった一つです。

• 効いたこと：「2年間、一度も遅れずに返してきた」という返済実績。感情ではなく、事実として積み上がった数字を示すこと
• タイミング：返済実績が2年ほど積み上がった頃。実績のない状態で頼んでも材料がない
• 効かなかったこと：キャッシュが詰まったときの「もっと下げてほしい」。3.1%からさらに下がることはなかった。困っている側が頼んでも、金利は動かない

よく「他行の条件を引き合いに出せ」と言われます。有効な場面はあるでしょう。

ただし嘘は絶対にやめてください。担当者は同業のネットワークを持っていて、実在しないオファーはすぐ分かります。

そして、金利交渉より確実なのは最初から低い金利の銀行で借りることです。銀行選びと借り換えの具体的な手順は、こちらで詳しく解説しています。

不動産投資ローンの審査が厳しい銀行は？比較・ランキングと、借り換えで金利を下げる方法

「そもそも自分（サラリーマン）は組めるのか、年収の条件は足りているのか」が不安な人は、こちらから読んでください。

サラリーマンは不動産投資ローンを組める？年収・勤続年数の条件と、借りられる額の落とし穴

よくある質問（FAQ）

「最安値を追うな」の理由は、式の桁数で説明できる

ここまでの金利の話を、不動産投資の真実で書いた式に位置づけておきます。家賃＋売値－経費＞買値。

金利は式の「経費」の項に効きますが、買値は式の「買値」そのものです。この2つは、同じ土俵で比べられるほど影響力が対等ではありません。

たとえば5,000万円の物件で、金利0.3%の差にこだわって半年時間を使ったとします。年間の経費への影響は15万円程度です。

一方、同じ半年で相見積もりを取り、買値を200万円下げられたとしたら、経費（総支払利息）への影響とは桁が違う効果が、式の「買値」の項に直接生まれます。金利差は経費の項をわずかに動かすだけですが、買値差は式の右辺そのものを動かします。「最安値を追うな」という結論は、精神論ではなく、この桁の違いから導かれる算数です。

だからこそ、金利交渉に使う時間と、買値の妥当性を検証する時間、どちらを優先すべきかは自明です。相場より極端に低い金利を追いかけて物件選定や相見積もりの手を抜くくらいなら、相場並みの金利で構わないので、買値の検証により多くの時間を使ってください。式に与えるインパクトが、まったく違います。

まとめ：相場は押さえ、最安値は追わず、借りた後も動く

• 相場感：メガ1.5〜2.5%／地銀1.8〜3.5%／信金2.0〜4.0%／ノンバンク2.9〜4.5%（あくまでレンジ。自分の数字は診断で確認）
• 最安値を追うな：金利ランキングには「詰まったときに相談に乗ってくれるか」は載っていない
• 借りた後も金利は動く：私は返済実績2年で4.5%→3.1%。ただし困ってから頼んでも動かない
• 利上げ局面の生存条件：変動が1〜2%上がっても黒字か、買う前に計算する

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本記事の情報は2026年7月時点のものです。金利・審査基準は随時変更されます。

本記事は情報提供を目的としており、特定の融資・投資を推奨するものではありません。投資判断はご自身の責任において行ってください。

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融資条件の詳細を踏まえて、銀行選びの基本に戻って確認しましょう。

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