大家歴13年、8棟38室、借入総額2億円超。
その数字だけ見ると「うまくやっている大家」に映るかもしれない。だが正直に言う。2024年の日銀利上げを受けて「このまま変動金利で走り続けて大丈夫なのか」と、久しぶりにリアルな不安を感じた。
そして「借り換えで金利を下げられないか」と動き始め、モゲチェックで調べてみた。が——途中でよくわからなくなり、結局借り換えを実行しないまま終わった。
この記事はその顛末の記録だ。失敗談でもある。ただ、その過程で「どこまで粘れば借り換えできるのか」「どこかに閾値があって、それを超えたら何をやっても無理なのか」という問いへの答えが、ぼんやりとではあるが見えてきた。
同じ疑問を持っている人に届けばいいと思って書いている。
1. なぜ私は借り換えを検討したのか（利上げ局面での問題意識）
2024年、日銀が動いた
2024年3月、日銀はマイナス金利政策を解除した。続く7月にはさらなる利上げを実施し、「これで終わりではなく、あとも続くかもしれない」というムードが市場に漂い始めた。
住宅ローンの世界では「変動金利が危ない」という声が一気に広がった。だが私が気にしたのは住宅ローンではなく、投資用不動産ローンの方だ。
私の保有物件のうち、残債が多い上位3棟は変動金利で借りている。金利が0.25%動くだけで、年間の返済額にどれだけ影響が出るか。粗く計算してみると、借入残高1億5,000万円前後に対して0.25%は年間37万5,000円。0.5%上がれば75万円。決して小さくない数字だ。
「固定に変えるか、借り換えるか」という選択肢
最初は「変動から固定へ切り替えられないか」と考えた。しかしこれは現実的ではない場合が多い。投資用ローンの変動から固定への切り替えは、同じ銀行内で完結することが難しく、事実上「別の銀行への借り換え」と同義になるケースがほとんどだ。
そこで「だったら借り換えて金利を下げる方向で動いてみよう」という発想になった。
借り換えで得られる可能性があるのは、金利の引き下げだけではない。
- 現在より低い金利での借り換え → 毎月のキャッシュフロー改善
- 金利タイプの変更（変動→固定）→ 金利上昇リスクのヘッジ
- 返済期間の再設定 → 月々の返済額の調整
特に「変動リスクを固定で封じつつ、金利も下がるなら一石二鳥では」という期待感があった。
2. モゲチェックで調べてみた結果（一次情報・リアルな体験）
モゲチェックを選んだ理由
モゲチェックは住宅ローンの比較・借り換えサービスとして広く知られているが、投資用不動産ローンの借り換え相談にも対応している。無料でシミュレーションができるとあって、まず情報収集の入口として使ってみた。
サービスの流れとしては、保有物件の情報・現在の借入条件・個人属性などを入力し、「どの程度の借り換えが現実的か」を確認する形だ。
入力してわかったこと、わからなくなったこと
入力自体は難しくない。物件の所在地・築年数・現在の賃料・残債・現在の金利などを順に入れていく。
今回は8棟のうち、残債が多く金利負担が大きい2棟を借り換え対象として検討した。
| 物件A（埼玉県・木造アパート） | 物件B（千葉県・木造アパート） | |
|---|---|---|
| 築年数 | 2015年築（築9年） | 2012年築（築12年） |
| 室数 | 16室 | 8室 |
| 入居率 | 94%（15/16室） | 87%（7/8室） |
| 表面利回り | 8.6% | 8.1% |
| 残債 | 7,400万円 | 5,800万円 |
| 現在金利 | 変動1.875%（地方銀行） | 変動1.975%（信用金庫） |
| 借入先 | A地銀 | B信金 |
2棟合計の残債は約1億3,200万円。もし平均金利を0.3%引き下げられれば、年間の利息負担が約40万円減る計算になる。「これだけ動けば借り換えコストを3〜4年で回収できるのでは」と思い、シミュレーションを進めた。
問題は、入力を進めるうちに「自分の状況は借り換えできる部類なのか、そうでないのか」の判断がつかなくなってきた点だ。
物件Bは築12年で、木造の法定耐用年数22年のうち残存は10年。「残存耐用年数が短い=借り換え先で返済期間が短く設定される=月々の返済額が増える可能性がある」という問題が頭をよぎった。
また、2棟はそれぞれ別の金融機関が担保を取っており、片方だけを別の銀行に借り換えることが他行の担保設定に影響するかどうかも確信が持てなかった。
「この棟だけ単独で借り換えできるのか」「2棟まとめて1行に集約すべきか」「そもそもどの銀行が投資用の借り換えに積極的なのか」——こうした問いが次々と湧き出てきた。
結果として、シミュレーションの途中で「もう少し自分の状況を整理してから出直そう」という判断をした。担当者との面談まで進まず、情報収集で止まってしまった。
「よくわからなかった」は恥ではない
正直に言うと、最初はこの経緯を書くのをためらった。「大家13年でそんなことも知らないのか」と思われそうで。
だが振り返ると、「よくわからなくなった」根本的な原因は知識不足ではなく、借り換えの「判断基準・閾値」が体系的に整理できていなかったことにある。
この記事を書きながら、その閾値を自分なりに整理した。それが次の章だ。
3. 不動産投資ローンの借り換えが「できる人」の条件（物件・属性・残債・担保評価）
大前提：住宅ローンと投資用ローンの借り換えは別物
住宅ローンの借り換えは比較的ポピュラーで、情報も豊富だ。しかし投資用不動産ローンの借り換えは、審査基準もプレイヤーも異なる。銀行によって「投資用の借り換えは受け付けない」という方針のところもある。
まずこの前提を踏まえた上で、「借り換えできる人」の条件を整理する。
条件1：物件の担保評価が残債を上回っている
借り換え先の銀行は、担保となる物件の評価額と残債のバランスを厳しく見る。おおよそLTV（Loan to Value：残債÷物件評価額）が70〜80%以内であることが一つの目安とされる。
例えば物件の評価額が5,000万円の場合、残債が3,500〜4,000万円以内であれば交渉の土台に乗りやすい。逆に残債が評価額を超えているオーバーローン状態では、借り換え先を見つけることは極めて難しい。
ただし「評価額」といっても、積算評価（土地・建物の積み上げ）と収益還元評価（家賃収入ベース）では数字が大きく変わる。積算重視の銀行か、収益性重視の銀行かによっても判断が分かれる点に注意が必要だ。
条件2：属性（年収・勤続・信用情報）が一定水準を満たしている
いくら物件が優良でも、借り主本人の属性が弱ければ審査を通過しにくい。一般的に求められる水準の目安は以下の通りだ。
- 年収：500万円以上（銀行・案件によって異なる）
- 勤続年数：現職で2〜3年以上
- 信用情報：延滞・債務整理の記録がないこと
- 他の借入との総返済比率：年収の35〜40%以内が一つの目線
特に投資用の場合、家賃収入も「収入」として加算できる場合とできない場合があり、銀行の方針によって審査結果が変わりやすい。
条件3：残債と返済期間のバランス
借り換えメリットが出るには、残債が一定額以上あることが前提になる。残債が少なすぎると、借り換えにかかる諸費用（登記費用・保証料・繰り上げ返済手数料など）が金利差で得られる節約額を上回ってしまう。
目安として、残債1,000万円未満の場合は費用対効果の試算を慎重に行う必要がある。残債2,000万円以上で金利差が0.3%以上あれば、借り換えメリットが出やすいと言われている。
また、残存耐用年数も重要だ。木造物件（法定耐用年数22年）で築20年を超えているような場合、借り換え先の銀行が「返済期間を十分に取れない」と判断し、月々の返済額が跳ね上がる可能性がある。
条件4：賃貸需要の継続性（空室率・立地）
借り換え先の銀行は、その物件が今後も安定して家賃収入を生み続けるかを見る。都市部・駅近・空室率が低い物件は評価されやすく、地方・駅遠・空室が多い物件は厳しい評価になりやすい。
表面利回りが高くても、空室が多くて実質利回りが低い物件は、収益還元評価でマイナスに働くケースがある。
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上記の条件に自分が当てはまるかどうか、まずはシミュレーションで確認してみるのが最初の一歩だ。数字を入れるだけで現実的な借り換え可能性が見えてくる。
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4. 借り換えが「難しい」閾値を整理する（これ以上は厳しい現実ライン）
ここが本記事の核心だ。「できる人の条件」の裏返しでもあるが、もう少し具体的な数字・状況で「閾値」を示したい。
閾値1：LTVが85%を超えている
残債が物件評価額の85%以上になると、借り換えを受け付けてくれる銀行は急激に絞られる。一部のノンバンクや信用金庫が対応する可能性はあるが、金利条件が現在より有利になるかは疑問だ。
LTVが90%超、あるいはオーバーローン（残債>評価額）の状態では、借り換えよりも「繰り上げ返済で残債を減らす」「物件を売却して負債を整理する」という方向性を優先すべき局面と言えるだろう。
閾値2：残存耐用年数が10年未満
木造築22年超、鉄骨造築30年超、RC造築45年超といった物件は、多くの銀行で「耐用年数超え」として扱われ、返済期間を短く設定される。
返済期間が短くなると月々の返済額が増え、キャッシュフローが悪化する。「金利は下がったが、返済額は増えた」という本末転倒な結果になりかねない。借り換えコストと月々の返済増加分を合わせた試算を必ず行うことが求められる。
閾値3：空室率が30%を超えている
物件の実質稼働が70%未満の状態は、収益性の観点から銀行の審査で大きなマイナスになる。空室期間が長く続いている物件、エリアの需要減退が明確な物件は、借り換え交渉以前に「売却か再生か」を検討すべきフェーズと判断されることが多い。
閾値4：信用情報に問題がある
過去5〜7年以内に延滞・債務整理・代位弁済などの記録がある場合、投資用ローンの新規借り入れ・借り換えともに極めて困難になる。この閾値は物件の状態とは関係なく、借り主の属性側の問題として独立して存在する。
信用情報はCIC・JICC・全銀協の各機関に開示請求することで自分でも確認できる。借り換えを考える前に一度確認しておくことをすすめたい。
閾値5：金利差が0.3%未満で諸費用が高い
借り換えには以下のようなコストがかかる。
| コスト項目 | 目安 |
|---|---|
| 繰り上げ返済手数料 | 残債の0〜2%（固定金利の場合は高め） |
| 新規ローンの保証料 | 残債の1〜2% |
| 登記費用（抵当権抹消・設定） | 10〜30万円程度 |
| 印紙代・手数料 | 数万円 |
これらを合計すると、残債1億円の場合で300〜500万円規模になることもある。金利差が0.3%未満の場合、この初期コストを回収するまでに10年以上かかるケースがあり、実質的なメリットが薄い。
「借り換えできる」という状況でも、数字上のメリットが出ない場合は「粘るより現状維持」が合理的な判断になる。
まとめ：「閾値の地図」
| 指標 | 問題なし | 要注意 | 閾値超え（厳しい） |
|---|---|---|---|
| LTV | 70%未満 | 70〜85% | 85%超 |
| 残存耐用年数 | 20年以上 | 10〜20年 | 10年未満 |
| 空室率 | 10%未満 | 10〜30% | 30%超 |
| 信用情報 | 問題なし | 軽微な遅延 | 延滞・整理歴あり |
| 金利差 | 0.5%以上 | 0.3〜0.5% | 0.3%未満 |
この5指標のうち、2つ以上が「閾値超え」の状態であれば、借り換え交渉を進めるより先に「根本的な状況改善」を優先すべき段階だと私は考えている。
5. 借り換え手順のフルフロー（STEP別）
「できそう」と判断できた場合の、具体的な動き方を整理する。
STEP 1：現在の借入条件を全棟分で把握する
まず手元にある情報を整理することから始める。
- 各棟の残債（直近の残高証明書）
- 現在の金利・金利タイプ（変動/固定）・返済期間
- 繰り上げ返済手数料の有無・金額
- 担保設定の状況（共同担保・根抵当権など）
これを一覧化するだけでも、「どの棟が借り換えの候補になるか」の優先順位が見えてくる。
STEP 2：物件の現在価値を把握する
担保評価の目安を把握するために、不動産仲介会社や不動産鑑定士に査定を依頼するか、公示地価・路線価をもとに積算評価の概算を自分で試算する方法がある。
正確な評価は銀行の審査で行われるが、「おおよそどの程度の評価になるか」を事前に把握しておくと、交渉の際に現実的な見通しが立てやすい。
STEP 3：借り換えシミュレーションで試算する
モゲチェックのような比較サービスや、各銀行のウェブサイト上のシミュレーターを使い、「現在の条件」と「借り換え後の想定条件」で返済総額・月々の返済額・諸費用を比較する。
ここで「諸費用を加味しても何年以内にペイできるか」を確認する。一般的に、ペイバックが5年以内であれば借り換え検討の価値があると言われる。10年超えるようであれば要検討だ。
STEP 4：複数の金融機関にアプローチする
投資用不動産ローンの借り換えを受け付けている金融機関は限られるが、以下のカテゴリーを中心に打診する価値がある。
- 都市銀行・メガバンク：審査は厳しいが金利は最も低い水準
- 地方銀行・信用金庫：物件所在地エリアの金融機関は意外と柔軟なことがある
- ノンバンク系（オリックス銀行・SBJ銀行など）：属性よりも物件を重視する傾向があり、築古でも通りやすいケースがある
1行だけでなく、複数に並行してアプローチすることが重要だ。1行に断られても諦めない。
STEP 5：条件を比較・交渉する
複数の金融機関から条件提示を受けたら、金利だけでなく「融資手数料」「保証料の有無」「繰り上げ返済の自由度」なども含めて比較する。
また、他行からの条件提示を現在の取引銀行に見せ、「金利を見直してもらえないか」という交渉に使う方法もある。借り換え実行まで至らずとも、現在の借入金利の引き下げにつながる可能性がある。
STEP 6：実行・登記・引き渡し
条件が合意に至ったら、新ローンの実行と同時に旧ローンの完済を行う。その後、抵当権の抹消登記と新規設定登記を司法書士に依頼して完了だ。
登記手続きには数週間かかる場合があるため、旧ローンの金利確定タイミング（固定特約の期限など）を考慮してスケジュールを組む必要がある。
6. 「もう少し粘るべきだった」と思ったこと（後悔・学び）
正直に振り返ると、私はSTEP 3の段階でほぼ止まってしまった。
「複数棟の複雑さ」に圧倒された
私の場合、8棟を複数の金融機関に分散して借り入れている。担保の共同設定もある。「どの棟を対象にするか」「他棟への影響はないか」という整理をしないまま、シミュレーションに全棟分のデータを入れようとして混乱した。
後から考えると、まず1棟に絞って「その棟だけで試算する」という進め方をすべきだった。複数棟のオーナーが陥りやすい罠だ。
「面談まで進めばよかった」と思う理由
モゲチェックのようなサービスは、シミュレーションだけで完結するものではない。むしろ面談で専門家に自分の状況を話し、「どの棟が借り換え適格か」「どの銀行にアプローチすべきか」というアドバイスを得ることに価値がある。
「よくわからないまま入力を続ける」より、「わからないことをわかっている人に聞く」方がはるかに効率的だった。途中で止まるのではなく、面談まで持ち込んで「専門家の判断を聞く」という姿勢が必要だった。
「行動しないリスク」を軽く見ていた
利上げが続けば、変動金利の負担は増える。しかし「まだ大丈夫だろう」という思考が行動を鈍らせた。
借り換えには時間がかかる。最初のアプローチから実行まで、早くて3ヶ月、長ければ半年以上かかることも珍しくない。「考えている間」も変動金利は動き続ける。早めに情報収集を始めておくことの重要性を、今回改めて感じた。
7. 借り換えを諦める前にやるべき3つのアクション
「閾値を確認したら、自分は難しそうだ」と感じた人も、すぐに諦める必要はない。まず以下の3つをやってから結論を出してほしい。
アクション1：シミュレーションサービスで現在地を確認する
頭の中で「難しそう」と判断するより、数字を入れてみることで現実が見える。モゲチェックやINVASEのような投資用不動産ローンの比較・相談サービスは無料で使えるため、まずデータを入力して「現在地」を把握することをすすめる。
「自分には無理」という思い込みが、実は間違いだったというケースも珍しくない。
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アクション2：現在の取引銀行に「金利見直し」を打診する
借り換えの前に、現在の取引銀行に「金利の引き下げ交渉」をしてみることは選択肢として有効だ。特に長年の取引がある銀行であれば、一定の金利引き下げ余地がある場合がある。
「他行で借り換えを検討している」という姿勢を示すと、交渉が動きやすくなることも多い。ただしブラフはご法度だ。実際に他行にアプローチしてから交渉するのが筋だ。
アクション3：信用情報・残債証明・物件評価を「今」整理しておく
借り換えの機会は「今すぐ動く」ときだけとは限らない。半年後・1年後に状況が変わったときに素早く動けるよう、以下を今のうちに整えておくことが重要だ。
- 信用情報の開示・確認（CIC：https://www.cic.co.jp）
- 全棟の残高証明書の最新版を手元に揃える
- 各物件の近隣相場観・空室状況の把握
「準備してある人」と「準備していない人」では、チャンスが来たときの動き出しのスピードが全く違う。
8. まとめ：借り換えは「数字で判断する」もの
借り換えは「やるべきかどうか感覚で決める」ものではない。数字が判断する。
- LTVはいくらか
- 残存耐用年数は何年残っているか
- 金利差は何%で、諸費用を何年で回収できるか
- 空室率・稼働率はどのくらいか
- 自分の信用情報に問題はないか
この5点を数字で把握した上で、「閾値の地図」に照らし合わせれば、「粘るべきか、諦めるべきか」の答えはかなりクリアになる。
私が途中で立ち止まったのは、この「数字の把握」を飛ばして感覚で進もうとしたからだと思っている。
借り換えを検討している人に伝えたいのは、「よくわからないまま諦めるな」ということだ。まずシミュレーションで現在地を確認し、専門家に話を聞き、数字で判断する。その手順を踏んだ上での「やめる」と「やる」は、どちらも正しい選択になりえる。
次回予告
次の記事では、「金利が上がり続けた場合、変動金利の投資用ローンはどこまで耐えられるか」をシミュレーションする。1%・2%・3%の利上げシナリオで手持ち物件のキャッシュフローがどう変化するか——数字で確認してみたい。
個別の状況を相談したい方へ
「自分の物件が借り換え対象になるのか」「今の金利は高いのか低いのか」——こうした個別の疑問は、一般論の記事では限界がある。
私のLINEでは、大家歴13年・38室の経験をもとにした個別相談を受け付けている。ローン戦略・借り換えの考え方など、数字をもとにざっくばらんに話せる場を作っている。
登録無料。売り込みはしない。疑問があれば気軽にメッセージをどうぞ。
免責事項
本記事は、筆者（タキ所長）の個人的な体験・調査をもとに作成した情報提供コンテンツです。特定の金融商品・サービスの利用を推奨するものではなく、投資判断・借り換えの実行は読者ご自身の責任において行ってください。金融機関の審査基準・条件は時期・個人状況により異なります。具体的な判断にあたっては、金融機関または専門家に直接ご相談ください。
最終更新：2026年5月19日
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